解碼樓市 論自持時(shí)代土地市場(chǎng)的思與變
近日，財(cái)政部公布數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月全國(guó)土地出讓金就突破4萬(wàn)億，增長(zhǎng)35.3%，已超過(guò)2016年全年土地出讓金總收入。事實(shí)上，僅在今年10月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2883宗，環(huán)比增加13%，同比增加37%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1027宗，環(huán)比增加35%，同比增加81%。
而在土地供應(yīng)大幅增加的同時(shí)，也伴隨著出讓方式的變化；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，給地價(jià)、房?jī)r(jià)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。新現(xiàn)象之下，土地市場(chǎng)未來(lái)將呈現(xiàn)何種趨勢(shì)？當(dāng)高自持遇見(jiàn)低限價(jià)，房企盈利又將如何破解困局？
12月6日下午，金鳳凰年終系列論壇第三場(chǎng)隆重開(kāi)講。中原地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理袁麗昆攜手北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)系系主任趙秀池論道土地大勢(shì)，解碼房產(chǎn)未來(lái)。
2017土地供應(yīng)大幅增加 出讓方式呈多元化
房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的微妙關(guān)系一直是市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2017年是個(gè)轉(zhuǎn)折的年份。土地供應(yīng)的大幅增加也伴隨著出讓方式的變化，將給地價(jià)、房?jī)r(jià)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。
截止11月，全國(guó)50大城市賣地收入刷新歷史同期記錄，同比2016年同期的22028億上漲幅度達(dá)到了35.3%，有18個(gè)城市賣地金額上漲幅度超過(guò)100%。其中北京、杭州土地出讓金均達(dá)到了2千億；南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都也超過(guò)了1000億。預(yù)計(jì)2017年全年，有望有超過(guò)10個(gè)城市以上賣地接近或突破千億。
在土地?cái)?shù)量大幅增加的同時(shí)，溢價(jià)率下降、拍賣規(guī)則變化等現(xiàn)象則成為土地市場(chǎng)的另一面。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年10月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為24%，較去年同期下降18個(gè)百分點(diǎn)。更有數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日一線城市已供應(yīng)住宅用地平均溢價(jià)率僅有19.04%，較2016年下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于今年土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，袁麗昆概括為“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”、“聯(lián)合拿地”、“傾囊拿地”、“密集供地”和“三分天下”。她表示，2017年土地市場(chǎng)和樓市對(duì)比形成了冰火兩重天的局面。一線城市土地溢價(jià)率在25%，二線城市大概在30%，三四線城市土地溢價(jià)率已經(jīng)接近了70%，土地價(jià)格增速也很快。但一線城市以及合肥、南京這些熱點(diǎn)二線城市，商品房成交的降幅出現(xiàn)了一個(gè)大的下滑，有些城市甚至已經(jīng)下降了50%以上。這一現(xiàn)象內(nèi)因則是因?yàn)?，無(wú)論是一線樓市下行還是三四線樓市的上漲，都需要開(kāi)發(fā)商積極拿地以實(shí)現(xiàn)下一輪周期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
作為今年一線城市宅地供應(yīng)量提升幅度最大的北京，土地市場(chǎng)特點(diǎn)無(wú)疑具有典型性和參考性。對(duì)此，趙秀池表示，在“房住不炒”的總指導(dǎo)下，北京土地供應(yīng)增多，但開(kāi)發(fā)商依然競(jìng)爭(zhēng)激烈，需要抱團(tuán)取暖、抱團(tuán)拿地；如果說(shuō)土地?cái)?shù)量大幅增加是“A面”，那么溢價(jià)率下降、拍賣規(guī)則變化等現(xiàn)象則成為土地市場(chǎng)的另一面。
對(duì)沖高房?jī)r(jià)下 開(kāi)發(fā)商需轉(zhuǎn)變思路
2017年，不少開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到市場(chǎng)正在發(fā)生變化，尤其是在土地市場(chǎng)。過(guò)去，價(jià)高者得的拍賣模式也帶來(lái)了一些弊端，特別是“地王”頻現(xiàn)。但今年土地市場(chǎng)由限價(jià)商品房用地、自持用地和共有產(chǎn)權(quán)房用地“三分天下”。對(duì)此，袁麗昆表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)三分天下的大背景下，開(kāi)發(fā)商溢價(jià)率空間已經(jīng)非常小。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高效能的話，在這么低的利潤(rùn)空間下拿地，壓力還是很大的。換言之，傳統(tǒng)簡(jiǎn)單粗放的開(kāi)發(fā)模式，最起碼在一線城市將告一段落了，未來(lái)如果想贏得更好的空間，開(kāi)發(fā)商面臨的是從開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。
而無(wú)論是土地供應(yīng)大幅增加還是土地自持自用，都是為了對(duì)沖高房?jī)r(jià)，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。去年12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年樓市的發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在此基調(diào)下，土地供應(yīng)增多、自持自用等長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)于調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定樓市起到了作用，并指出政府對(duì)于租住者不斷賦權(quán)也需要消費(fèi)者轉(zhuǎn)變理念，“租房居住也能如意，是租是買因人而異”。
2018年土地供應(yīng)因城施策 堅(jiān)持多層次土地供應(yīng)體制
事實(shí)上，隨著房企經(jīng)濟(jì)圈布局戰(zhàn)略加強(qiáng)與資金鏈變化，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)明顯特征：今年下半年以來(lái)，全國(guó)各地土地供應(yīng)增多，一邊是熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，一邊是不少區(qū)域土地頻頻流拍，土地市場(chǎng)表現(xiàn)出冷熱不均。
對(duì)此，袁麗昆在預(yù)測(cè)2018全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)是時(shí)表示，未來(lái)土地供應(yīng)更加合理，國(guó)家會(huì)根據(jù)商品房庫(kù)存的消化周期來(lái)供地。另一方面，則將堅(jiān)持“三分天下”的多層次土地供應(yīng)體制，而上海這樣的一線城市也極有可能跟進(jìn)。
對(duì)于2018年北京土地市場(chǎng)，趙秀池則表示，土地供應(yīng)將實(shí)現(xiàn)因城施策，因地制宜。以北京為例的人口凈流入城市將加大土地供應(yīng)，而三四線人口流出城市則將減量供應(yīng)。除了商品房外還要加大保障房的供應(yīng)，尤其是共有產(chǎn)權(quán)房還有租賃房，包括集體建設(shè)用地上，實(shí)現(xiàn)十九大說(shuō)的多主體供應(yīng)、多渠道保障，然后來(lái)落實(shí)房住不炒的精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，土地是源頭。
