環(huán)京樓市再出大新聞！歷史在重演？
近日，有媒體記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為挽救成交低迷的形勢，在河北省廊坊市，不少新項目都在進(jìn)行“低首付”的促銷，部分樓盤可20%首付“鎖定房源”。同時，針對外地戶口不能購房的政策，部分樓盤銷售也給出“先購房再繳社?！被颉盎ㄥX落戶”等辦法。
環(huán)京部分地區(qū)樓市降溫源于北京調(diào)控持續(xù)高壓。長期以來，環(huán)京地區(qū)的房地產(chǎn)實際是北京的附庸，價格漲跌都是北京樓市溢出效應(yīng)所致。
北京的情形眾所周知，一方面是持續(xù)的調(diào)控，很明顯這一次不會輕易淺嘗輒止。
另一方面，不僅今年開始供地大增，見《供地增長818%，北京不是個例！形勢真的在變了》（11月20日）。未來幾年，北京的供地計劃也是令人驚嘆。
北京計劃，2017年至2021年期間，計劃供應(yīng)宅地6000公頃，總量是150萬套。其中租賃住房用地供應(yīng)1300公頃，占比21.7%。
這個計劃，從已經(jīng)未來供地計劃的各大城市看，只比重慶（主城區(qū)）少，高于上海、成都，遠(yuǎn)高于廣深。
此外，北京的人口控制可謂史上罕見的嚴(yán)。這一次，多手抓、多手都準(zhǔn)備硬，或已經(jīng)很硬。長效機(jī)制，北京執(zhí)行最堅決。
加之雄A新區(qū)的橫空出世，實際上，傳統(tǒng)的京津冀熱點地區(qū)被肢解。
從更宏觀的背景看，不僅10月召開的大會再次定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。日前中央鄭智局會議談及明年房地產(chǎn)，用了歷年來最簡短的話，只有15個字：“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”。
每個字的分量，沒有哪個開發(fā)商還能假裝無視。
房地產(chǎn)行業(yè)需要大資金，需要快速周轉(zhuǎn)，否則資金鏈就很容易出現(xiàn)緊張。環(huán)京部分地區(qū)，此前房價高、地價高，后市起碼不明確，加劇了一些開發(fā)商的擔(dān)憂。
回款很重要！
銷量受調(diào)控和北京的影響，更是進(jìn)入下行通道。回款放緩，拿地投入又偏大，即便當(dāng)下資金還能維持，未來沒人敢打包票。且明顯，融資成本和難度在提高。
于此，我們很好理解，為什么環(huán)京部分地區(qū)樓市重現(xiàn)“首付分期”。刺激銷售，加快回款，一定程度規(guī)避調(diào)控。當(dāng)然，于購房者而言，如報道分析，可能總的購房成本提高。且，還有房屋是否按期交房，甚至所有權(quán)歸屬風(fēng)險。
萬一開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤爛尾，前期的部分首付豈不是白給？或者未來漲價，假如因為調(diào)控原因短期房子未能網(wǎng)簽，開發(fā)商到時反水，不是沒可能。
類似的“首付分期”情形，在本輪上漲周期之前，全國非常普遍——那時，正值全國性庫存積壓、利率較高。
而今情況何其類似！
美國加息、縮表持續(xù)不斷，人民幣加息實際箭在弦上，市場利率早已體現(xiàn)；去年至今，全國性賣地瘋狂，一方面是未來一兩年可能的供應(yīng)不低，另一方面開發(fā)商拿地大出血，負(fù)債和資金成本持續(xù)攀升。
與此同時，高層還喊出了長效機(jī)制和加快住房制度改革。杠桿游戲想起一句話，春江水暖鴨先知。
當(dāng)然，上述情形并不代表，全國房價即將進(jìn)入暴跌通道。如何判斷全國的房價走勢，這是個非常難的問題。杠桿游戲向來不敢輕易表態(tài)，因為左右未來房價的因素太多。
比如這輪上漲周期，不同城市等級、區(qū)域之間的房價走勢已經(jīng)明顯分化。通常來說，體量大、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、人口增速較快的地區(qū)，長期看房價總是較高的。
可在貨幣和經(jīng)濟(jì)周期面前，這一切在某個時期內(nèi)，又是微不足道的。長期再好，貨幣收緊、政策不鼓勵，它也得暫時服軟、出現(xiàn)波折。京津等當(dāng)下正是如此。
當(dāng)然，類似北京這樣的城市再服軟，價格也是很恐怖的。而大部分人并不生活在北京，也不是在主要一二線城市，只是這些城市影響力最大、話語權(quán)最大、聲音最響亮。
在杠桿游戲看來，判斷一個地區(qū)樓市狀況和趨勢的重要指標(biāo)很多，比如銷售節(jié)奏、土地供給、地價……
但這些東西都太數(shù)據(jù)化，對于普通人最直觀的感受就是，街上和媒體上的房產(chǎn)廣告，是否大量出現(xiàn)變相降低首付，如分期首付等，為購房者首付主動提供金融支持的字樣。
如果是，恭喜，這個城市的開發(fā)商普遍回款壓力大、資金有點緊張。這個時候，議價空間多半也就出來了。
與此同時，如果外部加息躍躍欲試，最重要的殺手锏自然也就快了。
當(dāng)然再之后，可能就是開發(fā)商普遍叫苦，政策適度回調(diào)多半又要開始。畢竟，土地財政、地方政府性債務(wù)要持續(xù)、可控，在沒有找到其他辦法之前，房地產(chǎn)得保！
