深圳高價(jià)地浮沉：樓市降溫 多數(shù)項(xiàng)目未入市
在住宅土地供應(yīng)十分緊缺的深圳，每一次的宅地拍賣，都引起各方房企的重視。本地房企期望借此擴(kuò)充糧倉(cāng)；外地房企則認(rèn)為，這是打入深圳市場(chǎng)的“不二之選”。這一情況在市場(chǎng)火熱的2015、2016年表現(xiàn)得尤為明顯。
不過(guò)，在經(jīng)歷了密集的調(diào)控，深圳樓市開始降溫。這些在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)向好的情況下誕生的高價(jià)土地，或是等待合適的入市機(jī)會(huì)；或是囿于規(guī)劃，未能如愿面世。
入市項(xiàng)目“惜售”
在深圳所有的高價(jià)地項(xiàng)目當(dāng)中，龍光光明地塊是進(jìn)度較快的一個(gè)。2017年7月，這個(gè)被定名為“龍光玖龍臺(tái)”的項(xiàng)目首度開盤。深圳規(guī)土委的信息顯示，項(xiàng)目首期批售共483套住宅55套商業(yè)，備案均價(jià)接近45000元/平方米。
2017年12月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪了該樓盤。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，龍光玖龍臺(tái)項(xiàng)目的住宅共有11棟，目前大部分樓棟已經(jīng)封頂并拆綠網(wǎng)。上述批售的483套住宅房源僅是其中的3棟。現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員表示，余下的8棟入市時(shí)間可能在明年或者后年，“視市場(chǎng)的情況而定，目前的這一價(jià)格集團(tuán)覺得有點(diǎn)達(dá)不到預(yù)期?！?
實(shí)際上，為了獲取更多的“溢價(jià)”，龍光玖龍臺(tái)項(xiàng)目在備案價(jià)之外，每套房源均搭售了總價(jià)約47萬(wàn)的裝修款?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員坦言，采取這種做法是因?yàn)閭浒竷r(jià)“幾乎不賺錢”，因而，只有把溢價(jià)部分轉(zhuǎn)嫁到裝修款項(xiàng)上，才能夠更快地回籠資金。
多名熟悉深圳市場(chǎng)的開發(fā)商、代理商人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，如果只單看這個(gè)項(xiàng)目，這一備案均價(jià)相對(duì)于樓面價(jià)而言，的確利潤(rùn)空間并不大，“但是開發(fā)商對(duì)于利潤(rùn)的算法通常是針對(duì)具體區(qū)域或者是多個(gè)項(xiàng)目定一個(gè)平均數(shù)，單個(gè)項(xiàng)目可能不賺錢，但是溢價(jià)可以在其他項(xiàng)目上補(bǔ)回來(lái)。龍光在深圳其他的項(xiàng)目利潤(rùn)還是看得見的，這也給了它拿地的底氣?！?
多數(shù)項(xiàng)目已動(dòng)工
與龍光光明地塊迅速入市不同，金茂、電建的上塘地塊則還在施工階段。2016年6月，電建地產(chǎn)和廣州方榮以82.9億競(jìng)得龍華上塘地塊，樓面價(jià)56781元/平方米。值得留意的是，這宗地塊是深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，其規(guī)定“本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售”。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這宗地塊目前已經(jīng)出地面十余層。在多份宣傳材料中，開發(fā)商預(yù)計(jì)這宗地塊的入市時(shí)間在2019年前后。
而單價(jià)最高的尖崗山地塊，近期也有動(dòng)工跡象。2017年12月底，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前項(xiàng)目處于打地基和基坑施工階段。值得注意的是，2016年年底，記者也曾實(shí)地探訪過(guò)這一項(xiàng)目，彼時(shí)項(xiàng)目的施工進(jìn)度與現(xiàn)在相比，并未有明顯進(jìn)展。
引入合作方馳援
無(wú)論是金茂或是龍光，都是高價(jià)地的“專業(yè)戶”。這使得它們形成了一些“既定”的操盤方式。最為顯著的特點(diǎn)是在融資方面展示出高超的財(cái)技，通常引入熟悉的金融平臺(tái)或是金融機(jī)構(gòu)參股結(jié)合成“利益共同體”。
以龍華金茂地塊為例，開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的“深圳悅茂置業(yè)有限公司”近日引入了一家名為“嘉興鼎信創(chuàng)然投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱鼎信創(chuàng)然）”的機(jī)構(gòu)，后者增資1.25億元，占擴(kuò)大后股本的25%。
而持有深圳金茂府（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）25%股權(quán)的鼎信創(chuàng)然基金共有兩個(gè)投資人，鼎勛投資擔(dān)任出資占比99.9%，鼎信長(zhǎng)城占股0.1%。
2016年，鼎信長(zhǎng)城與中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司成立了一個(gè)產(chǎn)業(yè)金融平臺(tái)“金茂鼎信股權(quán)投資管理有限公司（下稱金茂鼎信）”。工商信息顯示，金茂鼎信平臺(tái)已對(duì)外投資了11家公司，分別是金茂在蘇州、成都、長(zhǎng)沙、上海等多地項(xiàng)目，其中不少是2016年前后拿下的高價(jià)地項(xiàng)目。
龍光操作高價(jià)地的思路與之類似。操盤上述光明地塊的深圳凱豐有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，除了深圳龍光持股50%，潤(rùn)生榮投資（由龍光高管高華彬持股80%，自然人紀(jì)錦坤持股20%）持股10%外，另有40%的股權(quán)由深圳市承泰實(shí)業(yè)有限公司（下稱深圳承泰）持有。
此前在操盤龍華高價(jià)地時(shí)，龍光也曾引入平安大華作為合作伙伴。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2014年12月17日，龍光地產(chǎn)宣布平安大華對(duì)龍華高價(jià)地項(xiàng)目公司注資20億元，項(xiàng)目最終由龍光地產(chǎn)及平安大華分別持有51%及49%權(quán)益。
多名基金、信托分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企引入基金、信托參股主要是協(xié)助項(xiàng)目公司拿地，“一般都是假股真?zhèn)?。但?duì)于房企而言，具有控制負(fù)債率，可以更多利用外部資金等好處?！?
