共享辦公挽救了這些城市的寫字樓租金水平
萬(wàn)眾創(chuàng)新的熱潮和共享經(jīng)濟(jì)的余溫，一方面催生了聯(lián)合辦公等新興市場(chǎng)的興起，另一方面對(duì)寫字樓的空置去化起到了積極作用。在此背景下，寫字樓增長(zhǎng)空間迎來利好，尤其是一些高品質(zhì)、交通可及性優(yōu)良的物業(yè)將成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。
寫字樓投資回報(bào)率水平也在數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2017下半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，按照19個(gè)典型城市寫字樓的靜態(tài)租賃、長(zhǎng)期租賃、5年租賃后轉(zhuǎn)售三類投資指標(biāo)進(jìn)行綜合分析：西安成為十分適宜投資的城市；長(zhǎng)沙、武漢是適宜長(zhǎng)租的城市；適宜轉(zhuǎn)售的城市為深圳、上海；和普通住宅和高端住宅的市場(chǎng)表現(xiàn)一樣，寧波再次墊底，被認(rèn)為是最不適宜投資的城市。
共享辦公挽救租金水平
經(jīng)過近兩年市場(chǎng)的滌蕩，共享辦公發(fā)展進(jìn)入市場(chǎng)培育期，一大批共享辦公品牌迅速涌入該市場(chǎng)，WeWork、優(yōu)客工場(chǎng)、SOHO3Q、WE+酷窩、氪空間、P2、世聯(lián)空間、納什空間、尚科等大小品牌都在搶食共享辦公市場(chǎng)的份額。
共享辦公的發(fā)展?jié)摿σ参吮姸噘Y本的青睞。比如，最近，被稱為獨(dú)角獸的優(yōu)客工場(chǎng)最近在圈內(nèi)的聲音就很強(qiáng)勢(shì)，不僅獲得了3億元C輪融資，還專門召開了產(chǎn)品線升級(jí)戰(zhàn)略的新聞發(fā)布會(huì)對(duì)共享辦公進(jìn)行了發(fā)聲。據(jù)了解，就城市布局而言，2018年，優(yōu)客工場(chǎng)還將進(jìn)一步深入二線城市。
其實(shí)，共享辦公如今的火熱程度離不開創(chuàng)業(yè)浪潮的迭起。今年7月份，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于強(qiáng)化實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)一步推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新深入發(fā)展的意見》中，明確提出，要充分釋放全社會(huì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)潛能，在更大范圍、更高層次、更深程度上推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，并且強(qiáng)調(diào)要拓展企業(yè)的融資渠道。
而創(chuàng)業(yè)浪潮直接帶動(dòng)的是當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌?chǎng)的活躍以及寫字樓價(jià)格的上浮、租金的上漲。這一點(diǎn)在《報(bào)告》中也有體現(xiàn)。比如，《報(bào)告》顯示，寫字樓價(jià)格方面，同比漲幅排名前十位的是，武漢、鄭州、重慶、石家莊、廣州、上海、無(wú)錫、南京、北京、杭州。其中，鄭州在國(guó)家中心城市、中原城市群定位確立，以及自貿(mào)區(qū)和鄭洛新國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)的背景下，迎來了創(chuàng)業(yè)公司帶來創(chuàng)業(yè)高潮，寫字樓價(jià)格漲幅排名第二位，名次緊隨武漢。
再比如，從轉(zhuǎn)售回報(bào)率上看，雖然，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”的結(jié)束，轉(zhuǎn)售回報(bào)率大幅下滑，寫字樓也不例外，但是在“一帶一路”以及聯(lián)合辦公大力發(fā)展帶動(dòng)下，2017下半年寫字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)還是環(huán)比小幅回升0.2個(gè)百分點(diǎn)?！秷?bào)告》預(yù)計(jì)，未來寫字樓市場(chǎng)價(jià)格上漲動(dòng)力十足，轉(zhuǎn)售回報(bào)率將會(huì)上行。
再比如，從轉(zhuǎn)售回報(bào)率上看，雖然，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”的結(jié)束，轉(zhuǎn)售回報(bào)率大幅下滑，寫字樓也不例外，但是在“一帶一路”以及聯(lián)合辦公大力發(fā)展帶動(dòng)下，2017下半年寫字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)還是環(huán)比小幅回升0.2個(gè)百分點(diǎn)?！秷?bào)告》預(yù)計(jì)，未來寫字樓市場(chǎng)價(jià)格上漲動(dòng)力十足，轉(zhuǎn)售回報(bào)率將會(huì)上行。
此外，《報(bào)告》中還透露，一二線城市共享辦公加速跑馬圈地，寫字樓投資市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，對(duì)于城市的發(fā)展來說，不但寫字樓空置率整體下降，而且也正逐步挽救租金水平。
不過，在業(yè)內(nèi)看來，雖然共享辦公這個(gè)詞很火，但更多的還停留在概念期，實(shí)操階段還有很多未解決的問題，比如，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失等。潘石屹就曾表示，現(xiàn)在共享辦公規(guī)模都很小，尚處于嬰兒期，下一步這些企業(yè)誰(shuí)能發(fā)展起來，還要看管理基因。
好租房源業(yè)務(wù)副總裁匡健鋒也認(rèn)為，如今的聯(lián)合辦公已經(jīng)將未來的發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到以用戶體驗(yàn)取勝，如何更好地滿足客戶需求，提高企業(yè)和社群服務(wù)，成為競(jìng)爭(zhēng)中的制勝關(guān)鍵。
重點(diǎn)城市回報(bào)率的走勢(shì)
根據(jù)《報(bào)告》走勢(shì)圖顯示，在靜態(tài)租賃回報(bào)率上，一線城市中，北京的寫字樓靜態(tài)回報(bào)率相對(duì)高于其他三個(gè)城市，基本落在5%這個(gè)水平上。上海、廣州、深圳靜態(tài)回報(bào)相對(duì)較為接近，在5%以下的水平徘徊。值得關(guān)注的是，中西部城市靜態(tài)租賃水平較高。由于中西部城市進(jìn)入產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，寫字樓租賃需求旺盛，靜態(tài)租賃回報(bào)率水平較高，如長(zhǎng)沙、西安；天津、深圳等城市由于周邊城市群的快速發(fā)展，吸納了部分新增寫字樓需求，致使寫字樓租金增長(zhǎng)乏力，靜態(tài)回報(bào)率較低。
長(zhǎng)期租賃回報(bào)率方面，北京寫字樓市場(chǎng)在高需求下，保持著租賃市場(chǎng)的旺盛，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率普遍高于上海、廣州、深圳。然而，2017下半年，一線城市的長(zhǎng)期租賃回報(bào)率逐漸靠近。此外，長(zhǎng)沙、西安、武漢租賃回報(bào)收益可觀。長(zhǎng)沙、西安、武漢作為二線城市中的后起之秀，近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸加速，租賃市場(chǎng)需求較為旺盛，未來市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率較高。而華東城市由于近年來價(jià)格持續(xù)上漲，投入成本上升，導(dǎo)致租賃回報(bào)率逐漸走低，如無(wú)錫、杭州、寧波。
長(zhǎng)期租賃回報(bào)率方面，北京寫字樓市場(chǎng)在高需求下，保持著租賃市場(chǎng)的旺盛，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率普遍高于上海、廣州、深圳。然而，2017下半年，一線城市的長(zhǎng)期租賃回報(bào)率逐漸靠近。此外，長(zhǎng)沙、西安、武漢租賃回報(bào)收益可觀。長(zhǎng)沙、西安、武漢作為二線城市中的后起之秀，近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸加速，租賃市場(chǎng)需求較為旺盛，未來市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率較高。而華東城市由于近年來價(jià)格持續(xù)上漲，投入成本上升，導(dǎo)致租賃回報(bào)率逐漸走低，如無(wú)錫、杭州、寧波。
5年租賃后轉(zhuǎn)售方面，在轉(zhuǎn)售回報(bào)整體下滑背景下，一線城市寫字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)逐漸下滑。預(yù)期寫字樓未來展前景看好，轉(zhuǎn)售回報(bào)上行。其中，北京轉(zhuǎn)售回報(bào)上行明顯，上海預(yù)期收益最低。武漢、石家莊歷史租賃轉(zhuǎn)售收益較高。2017下半年，受價(jià)格上升明顯影響，武漢、石家莊轉(zhuǎn)售回報(bào)率處于較高水平。從預(yù)測(cè)回報(bào)率上看，多數(shù)城市轉(zhuǎn)售回報(bào)率上漲，一方面，寫字樓市場(chǎng)具備良好的發(fā)展空間，另一方面，住宅市場(chǎng)政策不斷收緊，勢(shì)必會(huì)有大量資金流入寫字樓市場(chǎng)，價(jià)格或?qū)⒊掷m(xù)走高。《報(bào)告》預(yù)測(cè)2017—2022年5年租賃轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名前十位的是，北京、長(zhǎng)沙、石家莊、武漢、天津、鄭州、南京、廣州、深圳、重慶。
5年租賃后轉(zhuǎn)售方面，在轉(zhuǎn)售回報(bào)整體下滑背景下，一線城市寫字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)逐漸下滑。預(yù)期寫字樓未來展前景看好，轉(zhuǎn)售回報(bào)上行。其中，北京轉(zhuǎn)售回報(bào)上行明顯，上海預(yù)期收益最低。武漢、石家莊歷史租賃轉(zhuǎn)售收益較高。2017下半年，受價(jià)格上升明顯影響，武漢、石家莊轉(zhuǎn)售回報(bào)率處于較高水平。從預(yù)測(cè)回報(bào)率上看，多數(shù)城市轉(zhuǎn)售回報(bào)率上漲，一方面，寫字樓市場(chǎng)具備良好的發(fā)展空間，另一方面，住宅市場(chǎng)政策不斷收緊，勢(shì)必會(huì)有大量資金流入寫字樓市場(chǎng)，價(jià)格或?qū)⒊掷m(xù)走高?！秷?bào)告》預(yù)測(cè)2017—2022年5年租賃轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名前十位的是，北京、長(zhǎng)沙、石家莊、武漢、天津、鄭州、南京、廣州、深圳、重慶。
綜上所述，不同物業(yè)類型租賃及銷售各自主導(dǎo)型的城市價(jià)值導(dǎo)向圖顯示結(jié)果為：西安成為十分適宜投資的城市；長(zhǎng)沙、武漢是適宜長(zhǎng)租的城市；適宜轉(zhuǎn)售的城市為深圳、上海；和住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)一樣，寧波被認(rèn)為是最不適宜投資的城市。
綜上所述，不同物業(yè)類型租賃及銷售各自主導(dǎo)型的城市價(jià)值導(dǎo)向圖顯示結(jié)果為：西安成為十分適宜投資的城市；長(zhǎng)沙、武漢是適宜長(zhǎng)租的城市；適宜轉(zhuǎn)售的城市為深圳、上海；和住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)一樣，寧波被認(rèn)為是最不適宜投資的城市。
