深圳寫字樓震蕩：“永遠的非賣品”現(xiàn)資產(chǎn)配置窗口期
2019年，深圳迎來建市40周年，并在第一季實現(xiàn)“開門紅”，GDP同比增長7.6%。40年的風(fēng)雨歷程中，深圳已從當(dāng)年的小漁村華麗蛻變?yōu)楝F(xiàn)代化國際都市，“創(chuàng)新之都“的稱號以及從這座城走出國際的企業(yè)更是享譽海內(nèi)外。
回看過去的40年，福田CBD、南山科技園等先發(fā)區(qū)域?qū)懽謽侨绱汗S拔起，經(jīng)過多輪“供應(yīng)高峰”而成長為深圳的核心商務(wù)區(qū)。未來深圳的經(jīng)濟及寫字樓如何發(fā)展，第一太平戴維斯帶你展望。
從供需兩面看深圳寫字樓市場
一、供應(yīng)端先揚后抑——深圳未來5年寫字樓實際有效供應(yīng)“打折”；南山區(qū)為供應(yīng)主力，前海子市場貢獻最多；5年后深圳核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場新增供應(yīng)將大幅縮減。
以樓宇總建筑面積初算，2019年至2023年，全市預(yù)計將有430萬新增供應(yīng)。但是通過進一步分拆供應(yīng)，除去土地出讓合同限定自用及預(yù)計土地競得方總部遷入使用的面積，實際有效的進入市場的新增辦公供應(yīng)面積約為330萬左右。
未來五年，南山前海、后海和深圳灣超級總部基地為深圳主要的甲級寫字樓供應(yīng)區(qū)域，其中2021年為前海的供應(yīng)高峰期。之后深圳核心商務(wù)區(qū)的寫字樓供應(yīng)規(guī)模將逐漸減少，尤其是福田CBD的新增供應(yīng)將變得稀缺。
從新增與實際有效供應(yīng)的數(shù)據(jù)對比顯示，由于深圳以發(fā)展總部經(jīng)濟為主，存在一定程度的總部自用面積，因此預(yù)計實際有效進入市場的辦公可租賃面積為新增供應(yīng)總量的七五折左右。
二、需求端加速激活——優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境推動辦公需求擴張
需求端的表現(xiàn)幾何？企業(yè)規(guī)模的增長，辦公需求的擴張還需倚靠一個城市的營商環(huán)境和配套狀況。優(yōu)質(zhì)的營商環(huán)境留住企業(yè)，成熟的城市配套吸引和留住人才，兩者相輔相成共同組成企業(yè)成長擴張的基礎(chǔ)。根據(jù)普華永道最新報告《2018中國城市營商環(huán)境質(zhì)量報告》，深圳的營商環(huán)境質(zhì)量指數(shù)排名居全國之首，這與深圳構(gòu)建服務(wù)型政府密不可分。數(shù)據(jù)來源：普華永道《2018中國城市營商環(huán)境質(zhì)量報告》，城市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)
將第三產(chǎn)業(yè)和GDP的占比做城市橫向?qū)Ρ?，可以看到深圳的第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的成長空間，第三產(chǎn)業(yè)增長一直是甲級寫字樓需求預(yù)測的重要指標，這對深圳甲級寫字樓而言為利好的預(yù)期因素。除此之外，深圳的PCT國際專利申請量，私企登記數(shù)量和年平均人口增幅均冠絕其他一線城市，說明了深圳是個持續(xù)保持增長活力的城市。良好的成長性不僅帶動本土企業(yè)快速發(fā)展，也吸引著外地巨頭在此落子，這樣的案例在深圳不在少數(shù)。
本地內(nèi)生動力強勁—— 本地企業(yè)厚積薄發(fā)，寫字樓需求幾何型增長
大疆，常年占領(lǐng)無人機市場絕對優(yōu)勢份額的科技企業(yè)，其發(fā)展正是本土產(chǎn)業(yè)帶動甲級寫字樓需求的典型縮影。從2006年城中村里小閣樓的作坊，到今天進駐后海中心區(qū)租下超半棟寫字樓，再到斥資16億建留仙洞企業(yè)總部大樓，大疆在持續(xù)的擴張中對空間的需求愈發(fā)明顯。
深圳甲級寫字樓的需求來源不僅僅依靠傳統(tǒng)的金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)，本地科技及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條的發(fā)展給區(qū)域帶來“虹吸效應(yīng)“，有效提高了整體租戶組合的多樣性，使得市場有更好的對抗周期風(fēng)險的能力。目前深圳緊抓粵港澳大灣區(qū)國家創(chuàng)新型城市的歷史機遇，深圳的產(chǎn)業(yè)未來將不止于此，由此產(chǎn)生的辦公需求也值得令人期待。
外地龍頭頻頻落戶—— 外地企業(yè)雄心勃勃，對優(yōu)質(zhì)樓宇需求旺盛
2017，恒大總部連同其最核心的地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)板塊搬遷至深圳，并一舉租下后海中心區(qū)卓越后海中心近20層的辦公面積以及阿里中心，獲得樓宇的標識權(quán)。同年12月，恒大又重金拍下深圳灣超級總部基地的地塊，計劃建成后作為總部辦公使用。恒大此舉表明了對深圳未來發(fā)展的看好，也是深圳優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境帶來的結(jié)果。
其實類似恒大的外地企業(yè)入駐案例不在少數(shù)，前有字節(jié)跳動科技（今日頭條）大面積租下來福士廣場和天健創(chuàng)智中心，后有OPPO，VIVO分別拿下中國華潤大廈和壹方中心多個樓層。外地企業(yè)的行動無疑也為深圳寫字樓市場增添了大量信心。灣區(qū)時代的開啟使深圳的戰(zhàn)略地位得到進一步提升，我們預(yù)計具備實力的外地企業(yè)落戶深圳，將會成為深圳寫字樓需求的一股重要力量。
深圳“留才、引才”決心強烈，高素質(zhì)人口構(gòu)筑寫字樓需求基石
“來了就是深圳人”，開放的落戶政策帶動深圳人口規(guī)模持續(xù)擴大，2018年新增人口達49.83萬人次，高居珠三角九市首位。
高校擴充及人才引進計劃推動人口結(jié)構(gòu)升級，2018年接收應(yīng)屆畢業(yè)生10.8萬人，同比增長7%，連續(xù)5年創(chuàng)新高。同年深圳新引進留學(xué)人員2.1萬人，累計超12萬人，2017年同比增長74.2%，海歸來深趨勢愈發(fā)強勁。以北京大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)城市為例，深圳已成為吸納北京大學(xué)畢業(yè)生第二多城市。
多層次人才的留駐是吸引企業(yè)集聚的寶貴資源，在現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的攻堅期，深圳大刀闊斧地開啟第二次房改，公共租賃住房、安居型商品房、人才住房和市場商品房共同組成新增住房供應(yīng)的主力。其中，公共租賃住房、安居型商品房和人才住房占未來新增供應(yīng)的60%，市場商品房供應(yīng)僅余40%。深圳的住房供應(yīng)系統(tǒng)實現(xiàn)了對社會各個人群的覆蓋，為實現(xiàn)居者有其屋奠定了重要的基礎(chǔ)，為深圳未來經(jīng)濟保持高速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長期優(yōu)化注入了一劑強心劑。
三、寫字樓市場未來供需預(yù)測
深圳產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部增長和外部增長基本面依舊向好，且第三產(chǎn)業(yè)比重與其他一線城市相比存在一定空間，深圳的第三產(chǎn)業(yè)增加值仍將保持較為快速的增長。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，羅湖、福田和南山三大商務(wù)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)增加值由2008年的2596億元增長到2018年的8790億元，平均每年近14%的增長率。
在灣區(qū)發(fā)展的背景下，我們預(yù)計第三產(chǎn)業(yè)增加值仍將保持8%-10%的平穩(wěn)增長。而深圳政府在短期內(nèi)加大寫字樓供應(yīng)，為經(jīng)濟升級發(fā)展提供足夠的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，無疑是具有長遠眼光的布局。
第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度與甲級寫字樓的需求存在一定正相關(guān)關(guān)系。雖然近期深圳甲級寫字樓市場受到部分金融企業(yè)清退而造成短期震蕩，但是結(jié)合深圳歷史數(shù)據(jù)的優(yōu)秀表現(xiàn)及長遠灣區(qū)成熟的利好，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁將會帶動需求在長期走高。
根據(jù)深圳第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史趨勢，預(yù)測未來五年的甲級寫字樓吸納量分別為55.2萬，61.3萬，68.1萬，75.6萬和83.9萬平米。短期內(nèi)供過于求造成空置率承壓，但在2021年及之后吸納將會開始超越供應(yīng)，屆時空置率預(yù)計將逐年走低至9%的水平，供需關(guān)系趨于穩(wěn)定，甲級寫字樓價值獲得新一輪上漲動能。
機構(gòu)資金掘金國內(nèi)市場，深圳寫字樓成為新熱點
縱觀全國大宗交易市場，由于2018年的國家金融調(diào)控及市場調(diào)整，過去幾年表現(xiàn)活躍的內(nèi)資力量開始大幅收縮，機構(gòu)特別是外資機構(gòu)再次展現(xiàn)活躍態(tài)勢，在全國各大一線城市大舉收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)以優(yōu)化其已有資產(chǎn)組合。盡管國內(nèi)受到貿(mào)易戰(zhàn)等不明朗因素的影響，但各大外資普遍對中國持有長遠看好的觀點，并積極開展優(yōu)質(zhì)物業(yè)的收購動作，加上內(nèi)資目前受制于融資渠道收緊及融資成本上升的壓力，外資獲得足夠的競價優(yōu)勢抓住收購機會。
自2019年大灣區(qū)規(guī)劃公布以來，機構(gòu)投資者加大對灣區(qū)門戶城市的關(guān)注力度，而占據(jù)創(chuàng)新高地的深圳更是具有重要的戰(zhàn)略意義。2019年初領(lǐng)展以66億元對價完成對中心城購物中心的收購向市場傳遞了提振的信號。同時，保險資金在深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資仍存有大量空間。一直以來，深圳寫字樓市場與北京、上海市場有很大不同，深圳寫字樓價值的成長性以及灣區(qū)門戶城市的戰(zhàn)略地位已經(jīng)成為外資和險資重點考慮的因素。
深圳寫字樓先揚后抑的供應(yīng)節(jié)奏，以及當(dāng)前短期需求震蕩，使市場上已經(jīng)凸顯出不少優(yōu)質(zhì)的投資機會，一些過去市場中“永遠的非賣品”也開始接受咨詢，這次短暫的盤整將為機構(gòu)提供了難得的深圳資產(chǎn)配置的窗口期。在適合的時間布局以分享大灣區(qū)及深圳未來發(fā)展紅利，成為目前越來越多機構(gòu)關(guān)注深圳寫字樓市場的主要原因，深圳寫字樓市場正在成為新熱點。
