政府不再壟斷“住房供地” 這幾種人最受益
1月15日傍晚，新華社“新華視點(diǎn)”欄目突然發(fā)布了一個(gè)重磅消息：國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明說(shuō)，未來(lái)“政府將不再是居住用地唯一提供者”！
新華社的稿件比較短，全文引用如下：
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今天說(shuō)，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
這段話雖然短，但卻透露了一個(gè)重磅信息：政府壟斷“住宅用地供應(yīng)”的時(shí)代，結(jié)束了。
憲法規(guī)定：農(nóng)村的土地歸集體所有；城市里的建設(shè)用地歸國(guó)家所有。當(dāng)城市擴(kuò)大的時(shí)候，政府向農(nóng)村集體征地，將集體用地變更為國(guó)家土地后，供應(yīng)給用地企業(yè)或者開(kāi)發(fā)商。未經(jīng)過(guò)政府征地環(huán)節(jié)的土地，如果建設(shè)房子，就是小產(chǎn)權(quán)房或者違法建筑。
由于政府壟斷了城市建設(shè)用地的供應(yīng)，所以中國(guó)的房?jī)r(jià)易漲難跌?，F(xiàn)在政府意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，宣布自己不再壟斷。
未來(lái)將新增兩種供地途徑：
1、農(nóng)村集體土地經(jīng)過(guò)政府允許，直接建設(shè)住宅，這類房子相當(dāng)于“被政府許可的小產(chǎn)權(quán)房”，一般用來(lái)對(duì)外出租。這就是新聞稿里說(shuō)的“深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。
2、企業(yè)獲得的產(chǎn)業(yè)用地，本來(lái)不允許建設(shè)住宅，現(xiàn)在經(jīng)過(guò)政府核準(zhǔn)后給企業(yè)員工建設(shè)住宅，或者出租、或者有條件出售。也就是新聞稿里說(shuō)的“研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”。
近日有報(bào)道說(shuō)，華為在東莞松山湖將給員工建設(shè)3萬(wàn)套住宅，每平米售價(jià)8500元，相當(dāng)于松山湖商品房?jī)r(jià)的三分之一。這種房子，就是上面第二條里所說(shuō)的“非房地產(chǎn)企業(yè)建房”。這種房子一般會(huì)設(shè)定員工完全取得產(chǎn)權(quán)的期限，以及政府允許出售的期限。
很顯然，在上述兩種新變化下，最受益的是以下個(gè)人和機(jī)構(gòu)：
1、被地方政府認(rèn)可的大中型企業(yè)，尤其是國(guó)企、上市公司、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的創(chuàng)新企業(yè)等，他們可以獲得定向轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用地，在上面給員工建設(shè)住宅。由此，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)成本下降。
2、上述企業(yè)的核心員工、中高層，他們將優(yōu)先獲得房子，甚至可能不只一套。
3、大城市近郊的農(nóng)民，他們將通過(guò)集體組織獲得“合法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房”（一般只能出租）的機(jī)會(huì)，獲得大量的土地紅利，至少夠幾代人享用；4、高學(xué)歷、有技術(shù)的專業(yè)人才、管理人才，他們可以跳槽到“有建房權(quán)”的企業(yè)分享紅利；5、大城市及其周邊城市。只有這類城市才有持續(xù)的人口吸引力，而且越是一線城市、強(qiáng)二線城市（及其附近城市），實(shí)施上述新政之后，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的吸引力越強(qiáng)。
總之，當(dāng)政府不壟斷住宅供地之后，大城市及其周邊城市的吸引力將大增，大企業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)力將大增。遠(yuǎn)離中心城市的中小城市，將面臨優(yōu)秀企業(yè)、人才的雙重流失；大城市里的小企業(yè)也會(huì)更苦逼，因?yàn)樗鼈儧](méi)有“建房權(quán)”，留住核心人才只能拼股權(quán)和年薪了。
那么大城市的房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嗎？這個(gè)恐怕也比較難。原因很簡(jiǎn)單，當(dāng)政府放棄壟斷住宅用地之后，財(cái)政收入將受到很大影響，還要建設(shè)安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房，因此對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入將更加依賴。所以房?jī)r(jià)必須維持穩(wěn)定，才能有持續(xù)的土地收入，否則地方財(cái)政將崩潰，無(wú)力兌現(xiàn)住房保障的承諾。
但人口流失的中小城市就很難說(shuō)了，在大城市全方位競(jìng)爭(zhēng)下，大部分中小城市將很難受，房?jī)r(jià)即便不跌，也會(huì)長(zhǎng)期滯漲。
有條件多渠道供應(yīng)住宅用地的城市，也不過(guò)數(shù)十個(gè)而已，無(wú)非是一線城市、部分二線城市，及其附近的一些城市。絕大多數(shù)城市是沒(méi)有資格這樣搞的，因?yàn)樗麄冐?cái)政上根本“玩不起”！
也許有人會(huì)問(wèn)：這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房即將轉(zhuǎn)正？當(dāng)然不是！這個(gè)口子政府暫時(shí)不會(huì)開(kāi)，如果一開(kāi)就會(huì)天下大亂。
最后，再分析一下國(guó)土部長(zhǎng)的另外一段話，也是新華社報(bào)道的：
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今天表示，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開(kāi)，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。
這段話意味著，在繼農(nóng)村生產(chǎn)用地（包括山林、池塘、草場(chǎng)）施行“三權(quán)分置”之后，宅基地也被分為三個(gè)層級(jí)的權(quán)利：1、所有權(quán)，這是農(nóng)村集體的；2，資格權(quán)，是第一輪承包時(shí)形成的；3，使用權(quán)。
也就是說(shuō)，擁有農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶，他獲得其實(shí)是“資格權(quán)”。他可以把這個(gè)權(quán)利退還給農(nóng)村集體，獲得貨幣補(bǔ)償，然后進(jìn)城生活。也可以把使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶（比如剛剛成家、分立戶口，但沒(méi)有宅基地的人），獲得一筆經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，設(shè)定一個(gè)使用期限。這相當(dāng)于給宅基地了一個(gè)變現(xiàn)新渠道，有利于盤(pán)活農(nóng)村資產(chǎn)，增加農(nóng)民收入。
由于國(guó)家限制城里人到農(nóng)村買宅基地使用權(quán)，所以這部分盤(pán)活的資金有很大機(jī)會(huì)是流入城市，對(duì)于城市房?jī)r(jià)將構(gòu)成正面影響。
