僅一個(gè)月就流拍三塊地，樓市真的要變天了？
房企又不愿意買地了。
1月25日，北京豐臺(tái)白盆窯一宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍。
1月30日，還是豐臺(tái)區(qū)，盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村XWY-12等地塊綠隔產(chǎn)業(yè)、住宅混合公建及基礎(chǔ)教育用地再次流拍。
算上稍早前的一宗流拍地塊，2018年剛過一個(gè)月，北京就已經(jīng)有3宗地塊流拍。
要知道，從2013至2017年，這5年，北京總共才流拍8總宅地。2017年2宗，2016年0宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗。
2018年土地市場遇冷，來得有點(diǎn)快有點(diǎn)猛。
以前述這兩宗地塊為例，一宗是共有產(chǎn)權(quán)房地塊，一宗是普通宅地。但兩者的門檻著實(shí)有點(diǎn)高，房企要不起。
共有產(chǎn)權(quán)房地塊，售價(jià)限定在4.3萬/平米，雖然已經(jīng)是目前共有產(chǎn)權(quán)房地塊中價(jià)格最高的，但這宗地塊的要求采用裝配式工藝，建筑成本比普通商品房還要高，而且共有產(chǎn)權(quán)房銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)要比普通商品房繁瑣不少，4.3萬/平米的售價(jià)看上去不算高，但這些房子要賣給這三類人：
一是項(xiàng)目所在區(qū)戶籍無房家庭；
二是在項(xiàng)目所在區(qū)工作的其他區(qū)戶籍無房家庭；
三是符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)有穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
符合條件又有相應(yīng)購買力的客戶不好找，與其硬著頭皮拿地，倒不如痛痛快快放手。
昨天盧溝橋鄉(xiāng)這宗地塊流拍，原因也相當(dāng)簡單：不掙錢：
一是總價(jià)太高，賺錢太難。63.27億的起拍價(jià)，超11萬平米的還建部分的成本就超過6.23億，即使溢價(jià)率為0，房企的拿地成本就接近70億，而可售部分的商品房也被限制售價(jià)，總貨值也就67.54億。
二是配套公建和人防要求太高。配套公建，房企要持有20年，變現(xiàn)困難，而人防工程面積過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般宅地的9-11%的比例。房企通過地下空間也賺不到錢。
三是房企現(xiàn)金流已十分緊張，一個(gè)項(xiàng)目投入這么大筆的資金，融資難度太大。
土地流拍過多，官方也坐不住了。
北京青年報(bào)的消息，北京市規(guī)土委已經(jīng)針對(duì)流拍地塊展開針對(duì)性研究，在保證原集體經(jīng)濟(jì)組織可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，積極提升住宅建設(shè)品質(zhì)。
這話什么意思？
重點(diǎn)在后面這半句“積極提升住宅建設(shè)品質(zhì)”。融360說房(fangdai123)君以為，這就是允許蓋更貴更好的房子。
其實(shí)也好理解，不這樣搞，今后幾年供地指標(biāo)都完成不了。政府針對(duì)地塊精打細(xì)算，無論是共有產(chǎn)權(quán)房地塊還是普通商品房地塊，價(jià)格上都不會(huì)讓一分利，而終端又要讓房價(jià)穩(wěn)定，最后只能把壓力都甩給開發(fā)商了。但開發(fā)商也并不傻，明知道大概率要虧本，當(dāng)然不會(huì)去拿地了。
這一輪調(diào)控，北京房價(jià)下跌是十分明顯的，官方公布的二手房價(jià)格跌幅在13%以上（與2017年3月相比），實(shí)際跌幅比這還高。
之所以跌幅如此明顯，跟強(qiáng)力的“限價(jià)”等措施有很大關(guān)系。整個(gè)2017年，新房出讓的地塊全部按照“限房價(jià)、競地價(jià)”的規(guī)則出讓，二手房行業(yè)房產(chǎn)中介也嚴(yán)格按照區(qū)域指導(dǎo)價(jià)掛牌賣房，房主想賣更高的價(jià)格也不可能。
調(diào)控力度大能夠幫助樓市降溫，這自然是好事，但如果把房企都嚇跑了，那恐怕不是初衷。所以我們預(yù)計(jì)，接下來調(diào)控會(huì)有所微調(diào)，土地市場上肯定會(huì)有所改變。
土拍規(guī)則上會(huì)留出一定的利潤空間給房企，比如房企拿到更高的預(yù)售價(jià)，或者降低房企配套建設(shè)成本等。
只不過政策的微調(diào)，其實(shí)是進(jìn)一步提高了剛需購房門檻，未來售價(jià)更高面積更大的房子只能賣給改善性購房人群。實(shí)際上類似的信號(hào)早在20天前就有了，1月8日，廈門表示要實(shí)施差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需，支持改善需求。
整個(gè)2017年，改善需求主導(dǎo)樓市，剛需基本都是陪跑的。2018年，依然如此。至于共有產(chǎn)權(quán)房，隨著價(jià)格逐漸走高，其實(shí)也逐漸失去“保障”的內(nèi)涵。
真正兜底的只有租房，國家通過租房去保證你有地方住，但對(duì)于商品房，則會(huì)適當(dāng)放開價(jià)格，因?yàn)檎杖?，還得保證房企愿意買，最終的價(jià)格只能往上走。
