北京樓市，慘遭大銀行做空？！
2月28日到3月1日，樓市再次上演了一個(gè)“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”的大消息：消息靈通的美國(guó)“彭博社”率先報(bào)道說(shuō)，中信銀行已經(jīng)叫停北京地區(qū)的住房抵押貸款。
隨后，多家國(guó)內(nèi)媒體采訪了中信銀行，確切的消息是：中信銀行暫停的是“北京地區(qū)200萬(wàn)元以上的個(gè)人住房抵押貸款”。
中信銀行表示：此舉是該銀行自身的政策，不是監(jiān)管的統(tǒng)一要求；中信銀行堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，對(duì)北京地區(qū)相關(guān)產(chǎn)品的信貸政策及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、傳導(dǎo)、落地。
隨后，有財(cái)經(jīng)自媒體對(duì)此進(jìn)行了解讀，甚至使用了諸如“別低估這件金融大事！買房人徹夜無(wú)眠”這樣刺激的標(biāo)題。
其實(shí)很多人根本就沒(méi)有搞懂“住房抵押貸款”和“住房按揭貸款”的區(qū)別，就來(lái)評(píng)論這件事。所以結(jié)論完全是嘩眾取寵的。
所謂“住房抵押貸款”，是你擁有了一套屬于自己的住房，把這套房子抵押給銀行，獲得貸款用于消費(fèi)或者個(gè)人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；而“住房按揭貸款”，是你去購(gòu)買一套房子，因?yàn)橘Y金不足需要向銀行貸款，并將房子抵押給銀行。
中信銀行在北京暫停的，是“住房抵押貸款”中金額超過(guò)200萬(wàn)的，而不是暫停北京的房貸。
為什么暫?！白》康盅嘿J款”？原因很簡(jiǎn)單：
第一，住房抵押貸款，按照用途又被成為“消費(fèi)貸”、“個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸”，在樓市比較熱的時(shí)候，往往被違規(guī)挪用來(lái)買房子，用作購(gòu)房的首付。
換句話說(shuō)，貸款人“掛羊頭賣狗肉”，沒(méi)有按照跟銀行貸款合同的約定使用貸款。其實(shí)，很多銀行在發(fā)放“住房抵押貸款”的時(shí)候，對(duì)于客戶將用來(lái)買房是心知肚明的，甚至給予協(xié)助。因?yàn)椤白》康盅嘿J款”利率上浮空間大，銀行可以賺到更多的利息，所以也就“睜一只眼閉一只眼”了。
2017年以來(lái)，隨著限貸（限制“住房按揭貸款”）越來(lái)嚴(yán)，很多購(gòu)房者為了彌補(bǔ)資金短缺，越來(lái)越依賴“住房抵押貸款”，引起了央行、銀監(jiān)會(huì)的重視，三令五申要求嚴(yán)查。其中廈門的多家銀行，就曾被處罰過(guò)。
所以，防止“住房抵押貸款”違規(guī)流入樓市，是政策的基調(diào)。
第二，中信銀行在“住房抵押貸款”上規(guī)模偏大、增速偏快，估計(jì)引起了監(jiān)管的注意。
根據(jù)中信銀行2017年中期報(bào)告，該行2017年上半年新增貸款 2132 億元，其中個(gè)人貸款占比 高達(dá)82.4%。而在2017年，全國(guó)銀行新增貸款里，個(gè)人貸款占比不過(guò)是53%。也就是說(shuō)，中信銀行在個(gè)人貸款上比較激進(jìn)。
而中信銀行的“住房抵押貸款”增量占全部個(gè)人貸款增量的56%，這個(gè)比例在全國(guó)大中型銀行里，應(yīng)該也是非常高的。
在這種情況下，中信銀行完全有可能被銀監(jiān)會(huì)要求控制“住房抵押貸款”的增速。
有分析認(rèn)為，中信銀行的新政策，是不看好北京樓市。認(rèn)為北京房?jī)r(jià)有下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，所以不愿意繼續(xù)發(fā)放“住房抵押貸款”。這種解讀顯然是錯(cuò)誤的，因?yàn)橹行陪y行只是暫停了超過(guò)200萬(wàn)的“住房抵押貸款”。
你把房子抵押出去貸款，如果真的是用于消費(fèi)，一般是不會(huì)超過(guò)200萬(wàn)的。超過(guò)200萬(wàn)的，有很大可能是用來(lái)買房子。
還有分析認(rèn)為，把資金貸給企業(yè)利率更高，所以中信銀行才控制“住房抵押貸款”。其實(shí)也未必。因?yàn)楝F(xiàn)在“住房抵押貸款”的利率往往能上浮40%到50%，并不比給企業(yè)低。
過(guò)去三年的1月份，全國(guó)新增人民幣貸款情況
時(shí)間
新增住戶貸款
其中短期
其中中長(zhǎng)期
2016.1
6075
1292
4783
2017.1
7521
1229
6293
2018.1
9016
3106
5910
注：表中數(shù)據(jù)單位為億元。
上圖是今年1月、去年1月和前年1月，央行公布的新增人民幣貸款數(shù)據(jù)，可以看出，雖然媒體上樓市調(diào)控喊得非常兇，但新增“住戶貸款”（絕大部分的真實(shí)用途，可能是買房）仍然飆升到了9000多億，相當(dāng)于2016年1月的1.5倍。其中“中長(zhǎng)期貸款”基本上是合法的房貸，比2017年1月略有降低；但“短期貸款”（往往是非法的房貸），卻大幅飆升了150%！
由此可見，通過(guò)“住房抵押貸款”套取資金買房，是全國(guó)性的現(xiàn)象。中信銀行暫停北京地區(qū)200萬(wàn)以上的“住房抵押貸款”，可以降低“短期住戶貸款”狂飆突進(jìn)的增長(zhǎng)速度，僅此而已。
至少到2018年1月，中國(guó)銀行體系對(duì)樓市的支撐，仍然在加強(qiáng)而不是在減弱，上面圖表里的數(shù)據(jù)，已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。至于媒體上怎樣喊話，那是另外一回事。
未來(lái)情況如何變化？或許上半年會(huì)有所收緊，但下半年就很難說(shuō)了。我此前已經(jīng)在專欄里引用過(guò)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，2017年11月和12月，財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入已經(jīng)開始同比下滑了，而且下滑幅度在顯著變大。
還是那句話：如果你生活在高級(jí)別、有顯著人口增量的城市，而你又是剛需，那么買了房子的人完全可以“今夜無(wú)夢(mèng)”，放心睡覺，至于房?jī)r(jià)如何隨他去吧；沒(méi)有買房子的，才有必要“今夜無(wú)眠”、枕戈待旦，隨時(shí)準(zhǔn)備出手，防止政策突變、房?jī)r(jià)出現(xiàn)向上的巨大“跳空缺口”！
你什么價(jià)格買的房子，往往不重要，重要的是你買了沒(méi)有（注意，不是炒了沒(méi)有）。想想看，如果你15年前在北京5000元一平米買了房子，而你的鄰居們大多是4500元買的，你會(huì)至今耿耿于懷當(dāng)初買貴了嗎？你只會(huì)慶幸自己買了。而現(xiàn)實(shí)中，很多人往往是因?yàn)槟恰皵?shù)百元的差價(jià)”，最終錯(cuò)過(guò)了買房的機(jī)會(huì)，成為終身的悔恨。
記住一句話：通脹是常態(tài)。目前日本和歐洲的央行，都在為達(dá)到2%的通脹目標(biāo)而努力，由此可見任何政府都喜歡通縮。房?jī)r(jià)上漲的實(shí)質(zhì)，或者說(shuō)根本動(dòng)力，就是通脹。
