2018樓市將有3項(xiàng)新立法 他們將如何影響樓市
3月14日，國(guó)務(wù)院通過“中國(guó)政府網(wǎng)”公布了最新的立法計(jì)劃，透露了一個(gè)重大信息：《住房銷售管理?xiàng)l例》、《住房租賃條例》、《城鎮(zhèn)住房保障條例》（均由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部”起草）被列入2018年的立法計(jì)劃。
值得注意的是：這三個(gè)法規(guī)屬于“行政法規(guī)”；制定行政法規(guī)，是《憲法》和《立法法》賦予國(guó)務(wù)院的權(quán)力。這些法規(guī)在國(guó)務(wù)院審議后，就可以付諸實(shí)施，不用通過全國(guó)人大審議。
那么，上述三大條例將如何影響樓市？我們可以根據(jù)媒體披露的信息，進(jìn)行一些分析。
2017年5月，住建部曾搞出來了一個(gè)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》面向社會(huì)征求意見。但在2018年國(guó)務(wù)院立法計(jì)劃里，這個(gè)條例被分解成為兩個(gè)條例：《住房銷售管理?xiàng)l例》和《住房租賃條例》。
為什么要分解？因?yàn)樽》夸N售和租賃本來就是兩件事。單獨(dú)制定《住房租賃條例》，顯示了國(guó)家住房政策的重大變化：由重視“銷售”到重視“租賃”。
此外，還有一個(gè)重要原因讓“銷售”和“租賃”必須分成兩個(gè)條例。我們先來看《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》的第二條是怎樣寫的：
國(guó)有土地上的住房租賃和銷售活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。
我們都知道，從2017年下半年開始，國(guó)家開始大范圍施行一種樓市新政：讓集體土地直接入市，建設(shè)公共租賃住房。也就是說，未來租賃住房下面的土地分為兩種：一種是國(guó)有土地，一種是集體土地。
而住建部管轄的“住房銷售”，只是國(guó)有土地上的房屋的銷售，不包含集體土地（集體土地建設(shè)的房屋，基本上不允許公開銷售）。
正是因?yàn)樽赓U住房土地性質(zhì)變得復(fù)雜了，兩個(gè)條例必須分開制定。
上述兩個(gè)條例里，最大的看點(diǎn)是《住房租賃條例》。集體土地上建設(shè)的租賃住房如何出租、如何管理，是重要的看點(diǎn)。此外，怎樣實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，尤其是在優(yōu)質(zhì)公共資源稀缺的情況下如何實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”也是值得關(guān)注的看點(diǎn)。
根據(jù)2017年版的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，以下幾個(gè)關(guān)于租賃的規(guī)定也值得高度關(guān)注：
1、草案正文：國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)……支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。
點(diǎn)評(píng)：既然國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人把住房委托企業(yè)長(zhǎng)期出租，那么還會(huì)出臺(tái)針對(duì)個(gè)人多套房的“累進(jìn)制、懲罰性”的房地產(chǎn)稅嗎？
2、草案正文：出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。
點(diǎn)評(píng)：人均租住面積的多少，關(guān)系到租房人的生活成本、城市競(jìng)爭(zhēng)力。如果標(biāo)準(zhǔn)太高，中低收入階層壓力很大。
3、草案正文：自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。具體規(guī)模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。
點(diǎn)評(píng)：這相當(dāng)于承認(rèn)了“二房東”這個(gè)職業(yè)。
4、草案正文：鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。
點(diǎn)評(píng)：是減稅嗎？
至于《住房銷售管理?xiàng)l例》，主要是規(guī)范開發(fā)商、中介的行為，其中會(huì)不會(huì)取消“預(yù)售”，如何界定“捂盤惜售、囤積房源”，值得關(guān)注。
如果全面取消“預(yù)售”，則將帶來兩大影響：第一，開發(fā)商財(cái)務(wù)成本提升，助推房?jī)r(jià)上漲；第二，中小開發(fā)商因?yàn)橘Y金成本上升，將會(huì)被進(jìn)一步擠出局。
國(guó)務(wù)院立法計(jì)劃里提到的第三個(gè)涉及樓市的法規(guī)是——《城鎮(zhèn)住房保障條例》（針對(duì)政府建設(shè)的保障性住房）。這個(gè)條例已經(jīng)是四年懷胎了。早在2014年就出臺(tái)了草案征求意見，但由于當(dāng)時(shí)樓市低迷，很多中小城市庫(kù)存嚴(yán)重，再讓這些城市加快建設(shè)保障房顯然不合時(shí)宜，所以延遲至今。
如今，保障房的概念也發(fā)生了巨大變化，可出售的比例大幅降低（共有產(chǎn)權(quán)住房除外）。此外，城市之間也出現(xiàn)了巨大的分化，各地情況千差萬別。
比如在2014年版的草案里，有一條非常醒目的規(guī)定：
承租人連續(xù)租賃保障性住房不少于5年，且符合保障性住房配售條件的，經(jīng)出租人同意，可以購(gòu)買承租的保障性住房。
是不是所有的城市都可以做到這一點(diǎn)？它最終能否寫入條例？這恐怕是一個(gè)非常重要的看點(diǎn)！
總之，住房的“租賃”、“銷售”、“保障”三大條例，將深刻影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，其力度不亞于房地產(chǎn)稅。遺憾的是，市場(chǎng)對(duì)此沒有給予足夠的重視！
