房?jī)r(jià)低迷之際香港人還來(lái)倫敦炒樓花 一次性打包49套信心何來(lái)
傅士鵬 最近關(guān)于倫敦房?jī)r(jià)下跌的報(bào)道在中文媒體圈傳播很廣，也經(jīng)常有讀者拿著這類文章問博主怎么看。
對(duì)于這一點(diǎn)，其實(shí)我在之前在的文章中寫過：
當(dāng)前倫敦的地產(chǎn)周期進(jìn)入到一個(gè)成熟期，不像在脫歐之前基本上閉著眼睛買什么都可以賺錢。
特別是住宅這塊，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到需要有一些投資智慧才能拿到比較好的回報(bào)的一個(gè)階段。
而從近期數(shù)據(jù)來(lái)看，倫敦的整體房?jī)r(jià)確實(shí)迎來(lái)了下跌，但一些依靠剛需支撐的區(qū)域，和一些“傳統(tǒng)好區(qū)”卻逆勢(shì)上漲，最高的Brent在去年一年時(shí)間內(nèi)還錄得8.5%的漲幅。
整體來(lái)看，2018年1月的倫敦房?jī)r(jià)相比2017年1月下跌了2.6%，其中在過去幾年深受暴發(fā)戶國(guó)家富豪喜愛的Wantsworth下跌最大，同比去年1月跌幅高達(dá)14.9％。
關(guān)于這個(gè)區(qū)，我在2年前（2016年3月10日）就發(fā)文《倫敦市中心的房子過熱了嗎？》預(yù)警過，過去一年也多次在公眾號(hào)中提醒這個(gè)區(qū)的供應(yīng)巨大（倫敦九榆樹的困境：當(dāng)過度開發(fā)遇上投機(jī)者離場(chǎng)，特朗普炮轟全新美國(guó)駐英使館，九榆樹真是火坑嗎？），現(xiàn)在終于得到了數(shù)據(jù)驗(yàn)證。
除了Wandsworth之外，還有以下幾個(gè)區(qū)在過去一年錄得較大跌幅，包括Southwark（-12.2%）、Islington（-8.8%）、Harrow（-7.3%）、Ealing（-6.9%）等，各個(gè)區(qū)的下跌原因不同，有的是因?yàn)橹癈rossrail帶動(dòng)效應(yīng)過猛的小回撤（比如Ealing），有的則是因?yàn)樽窛q殺跌的投機(jī)客突然離場(chǎng)（比如Southwark）。
說完下跌的，我們?cè)賮?lái)看看上漲的。
從上面的漲跌圖看出，在過去一年，還是有不少區(qū)域逆勢(shì)上漲，其中包括剛需集聚的Brent（+8.5%）和Bexley（+4.5%）、“傳統(tǒng)好區(qū)”肯辛頓和切爾西Kensington and Chelsea（+4.6%）、我自己住的Merton（3.8%）等。
這些區(qū)域本身基本面良好，通勤距離適宜、區(qū)域限高、供應(yīng)不大、適合長(zhǎng)期持有，目前市場(chǎng)的不確定性正好也在短期給了買家一些可以砍價(jià)的理由（這在以前行情火爆的時(shí)候是完全無(wú)法想象的）。
另外像肯辛頓、切爾西這樣有歷史有逼格的傳統(tǒng)富人區(qū)，抗跌屬性強(qiáng)，價(jià)格一有松動(dòng)，之前覬覦已久的國(guó)際友人全都來(lái)了，所以能夠逆勢(shì)上漲。
比如，嗅覺敏銳的香港人已經(jīng)開始行動(dòng)了。
2018年3月2日，港交所上市的錢唐控股繼續(xù)發(fā)布公告披露，其2月23日公告的投資倫敦住宅開發(fā)項(xiàng)目的交易（對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，香港珠寶商7600萬(wàn)港幣投資倫敦地產(chǎn)），實(shí)際上就是買了49套打折樓花。
錢唐控股稱已經(jīng)于2018年2月27日和賣家交換合同，這意味著香港人已經(jīng)支付了10%的訂金。
公告繼續(xù)披露，錢塘控股通過Orient Capital Opportunity Fund SPC的投資基金，以6620.6萬(wàn)英鎊的價(jià)格（約合7.22億港幣，5.83億人民幣）認(rèn)購(gòu)了西倫敦Lillie Square項(xiàng)目2期中的49間公寓和31個(gè)停車位。
按照這個(gè)收購(gòu)價(jià)來(lái)看，之前公告披露的7600萬(wàn)港元的價(jià)格應(yīng)該就是用來(lái)支付樓花10%的訂金。
該項(xiàng)目地址是9 Lillie Square, 郵編是SW6，位于西倫敦Earls Court附近，隸屬于肯辛頓和切爾西區(qū)，預(yù)計(jì)于2020年完工。
錢唐控股前身是民生珠寶，母公司民生國(guó)際由華南城主席鄭松興擔(dān)任主席及控股股東，鄭松興作為實(shí)際控制人，正是此次投資倫敦的背后金主。
現(xiàn)在殺進(jìn)去炒樓花，信心何來(lái)？
對(duì)于為什么現(xiàn)在還殺進(jìn)去炒樓花，錢唐控股在公告里表示：
認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)正代表該集團(tuán)加緊努力于英格蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)確立據(jù)點(diǎn)的良機(jī)，以充分善用房地產(chǎn)行業(yè)的任何潛在未來(lái)增長(zhǎng)（尤以倫敦市為然，其在英鎊疲軟的情況下已提供穩(wěn)定回報(bào)并吸引大量外國(guó)物業(yè)投資）。
此外，由于子基金于簽署買賣協(xié)議至該項(xiàng)目竣工期間有兩年時(shí)間轉(zhuǎn)售公寓單位，倘所有公寓單位于該項(xiàng)目竣工前售出，轉(zhuǎn)售公寓單位將為子基金帶來(lái)龐大溢利。
簡(jiǎn)單翻譯一下，港資大佬認(rèn)為英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是倫敦）未來(lái)存在一定的上升空間，加上英鎊貶值吸引海外買家投資倫敦，他們有信心在未來(lái)兩年內(nèi)通過出售49套樓花獲取“龐大溢利”。
錢塘控股的樓花標(biāo)的由英國(guó)地產(chǎn)公司Capco和香港新鴻基郭氏家族聯(lián)合開發(fā)，是西倫敦傳統(tǒng)豪宅住宅區(qū)僅剩的幾片大型地塊之一。
由于西倫敦豪宅自住屬性強(qiáng)，投資屬性稍弱，加之此前項(xiàng)目對(duì)外定價(jià)過高，因此在當(dāng)前周期下銷售進(jìn)展緩慢。
Capco年報(bào)顯示，項(xiàng)目的公寓銷售數(shù)量已經(jīng)從2017年上半年的平均每周1套下降到下半年的每月1套。
正是因?yàn)槿绱?，Capco也在近期大幅下調(diào)了這個(gè)項(xiàng)目的整體估值，過去兩年總共減記了至少4億英鎊，目前整個(gè)項(xiàng)目估值在10億英鎊。
加之Capco屬于股權(quán)較為分散的上市公司（最大股東Black Rock僅持股10.16%），迫于來(lái)自各大股東的業(yè)績(jī)壓力，Capco在幾次減記項(xiàng)目估值之后，也正在尋求整體出售Earls Court開發(fā)項(xiàng)目。
目前Capco已經(jīng)完成了第一輪出售，以約2.4億英鎊的價(jià)格向倫敦市長(zhǎng)辦公室出售了項(xiàng)目中的Empress State Building（上圖中的高樓）。
再回過頭看這次“炒樓花”的港資大佬（炒樓花需要龐大的資金支持自己接下整個(gè)項(xiàng)目，這樣一旦失手也不會(huì)損失訂金）。
由于香港財(cái)團(tuán)大多股權(quán)集中，資金儲(chǔ)備充足，能夠做出更加長(zhǎng)期的投資決策（參見囤地高手李嘉誠(chéng)），因此這一次有信心也有資本利用Capco的困境去抄一個(gè)不大不小的底，況且機(jī)構(gòu)買家相對(duì)個(gè)人買家也有優(yōu)勢(shì)，買的套數(shù)越多，折扣越大。
至于這次“炒樓花”能不能賺到錢，現(xiàn)在還不太好下定論，但有一個(gè)時(shí)間點(diǎn)大家可以關(guān)注一下：前文提到過這部分樓花大約在2020年完工，而2020年也正好是英國(guó)開始走出脫歐陣痛期的日子。
