要不要買房？房產(chǎn)稅有什么影響？看看本文就清楚了！
東京比香港富裕，人口也多好幾倍，房價(jià)卻遠(yuǎn)不如香港。
貧窮的印度豪宅卻遠(yuǎn)比相對(duì)富裕的泰國、巴西、阿根廷要貴很多，法國南海岸的小小國摩納哥房價(jià)卻是巴黎的六倍左右。
中國的人均收入只有美國人的三十分之一左右，有些地方的房價(jià)卻已經(jīng)追上甚至要超過美國了。
人們期待著房產(chǎn)稅和房價(jià)長效機(jī)制來抑制房價(jià)，但最終結(jié)果如何？筆者以為，只要解釋好房價(jià)的邏輯，就能把房事搞清楚。
01
影響房價(jià)第一要素：供需關(guān)系
印度經(jīng)濟(jì)隨著近20年的高速發(fā)展，突然爆發(fā)的富人對(duì)豪宅有強(qiáng)烈的需求，但房地產(chǎn)建設(shè)剛剛起步，供不應(yīng)求導(dǎo)致豪宅價(jià)格很高，大多數(shù)貧民買不起房。
泰國、巴西、阿根廷七八十年代剛發(fā)展的時(shí)候也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，幾十年的發(fā)展只有少數(shù)人富起來能買得起房，絕大多數(shù)還是貧民，但現(xiàn)在房產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)遠(yuǎn)超富人的需求，所以房價(jià)一直低迷。
上世紀(jì)八九十年代剛改革開放的中國，也類似近20年的印度，房產(chǎn)建設(shè)跟不上需求，當(dāng)年北京、上海等發(fā)達(dá)城市的豪宅、寫字樓的價(jià)格也像今天的印度一樣高的讓人難以置信。
發(fā)展到今天，中產(chǎn)家庭和剛需房的單價(jià)跟豪宅差距越來越小，因?yàn)橹昂勒瑑r(jià)格過高，開發(fā)商就大量建設(shè)導(dǎo)致了供大于求，而隨著中產(chǎn)家庭和低收入群體收入爆發(fā)帶來的住房需求，中低檔房更顯的供不應(yīng)求，導(dǎo)致過去三年里中低檔樓盤價(jià)格暴漲，而豪宅經(jīng)歷了2014年的大跌后，只是稍微補(bǔ)漲。
未來幾年，隨著頂級(jí)豪宅供應(yīng)量的減少，中低檔房供應(yīng)量的增加，豪宅在供應(yīng)不足的情況下，可能成為新的領(lǐng)漲產(chǎn)品。
02
影響房價(jià)第二要素：購買力上升與使用成本
我們所說的房價(jià)漲幅，都是相對(duì)漲幅，并沒把通脹算進(jìn)去。所以相對(duì)的購買力也應(yīng)該是每年經(jīng)濟(jì)收入的名義增漲速度。
比如上海2017年GDP是30113.86萬元，漲幅6.9%，但2016年的GDP是27466.15萬元，名義漲幅達(dá)到10.96%。也就是上海人的實(shí)際購買力上升是10.96%，另外2017年上海人口少了1.37萬，占2148.33萬人的0.06%，而過去的20年里每年都是增加10萬-60萬人，增漲0.5-3%左右。
而且增加的都是全國甚至全世界各地的有錢人，減少的主要是中低收入者。所以上海2017年房產(chǎn)的實(shí)際購買力增漲速度遠(yuǎn)高于10.96%。
但是上海持有一套房屋的成本是多少呢？
一套100平方米500萬元的房子年物業(yè)費(fèi)在2000-6000元之間，如果需要交物業(yè)稅的話應(yīng)該是14000元或21000元，上海平均房價(jià)2倍以內(nèi)按估價(jià)7折的0.4%算，超過平均房價(jià)2倍按0.6%算，這套房產(chǎn)交稅的稅費(fèi)加中介費(fèi)在10萬-70萬元之間，這個(gè)因?yàn)樵鲋怠M2年、滿5年，普通與非普通住宅和首套和非首套的各種增值稅、營業(yè)稅、契稅等的差異巨大。
房貸利率4.95%，多的時(shí)候打7折，最差條件會(huì)是1.3倍，按7成算1年利息在12萬到22.5萬之間。
中國人工成本低，一年里修換電器家俱等費(fèi)用也就只有2000-6000元左右，房屋維修基金是終生只交一次為38元/平方米。把這些成本按最高值1年內(nèi)交易算，需要96.1萬元，按6年交易的最低持有成本算只要85.5萬元。
按上海2017年購買力增速大于10.96%算（上海近的年的GDP和人口增漲算慢的），500萬元的房子1年增值55萬元多點(diǎn)，6年的累計(jì)增值卻能達(dá)到435.2萬元。所以短期炒房會(huì)虧錢，而長期炒房會(huì)大賺。所以人們都在觀望，而遇到一些明顯低于市場價(jià)5%以上的房子就會(huì)搶。而現(xiàn)在是調(diào)控政策最嚴(yán)的時(shí)期，如果政策出現(xiàn)放松，短期持有交易成本大幅下降的話，房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)明顯上漲。
同樣500萬元的房產(chǎn)，在美國紐約的物業(yè)費(fèi)要達(dá)到2萬到8萬，房產(chǎn)稅要5萬到15萬，還要多一個(gè)房屋保險(xiǎn)每年1萬元左右，二手房交易上下家加一起的稅費(fèi)（美國多出律師、公證、辦證、大樓入住、調(diào)整等費(fèi)用）要13%到15%左右也就是65萬到75萬。
房屋維修基金是按年交的和家里的家電家俱維相處費(fèi)用差不多，兩樣加一起每年要5萬到10萬左右。房貸利率比較便宜在3%到4%之間，同樣按7成貸款年利息在10萬到14萬左右，但首次貸款會(huì)多出貸款稅、銀行律師費(fèi)、貸款審批費(fèi)、估價(jià)費(fèi)、審請費(fèi)等等，占代款總額的2%到4%，在7萬到14萬左右。所以按1年最高要達(dá)到137萬，6年最低持有費(fèi)用240萬。
但紐約2017年GDP的名義增速為7.5%（這已經(jīng)是近10年最高，過去10年平均不到5%），2017年房產(chǎn)購買力增漲大于37.5萬元，6年只能按5%算累進(jìn)漲帳為170萬元。因此，紐約短期和長期持有房產(chǎn)實(shí)際上都是虧錢的，所以絕大多數(shù)人不愿買房，只肯租房。只有超級(jí)富人才敢持有房產(chǎn)，而中產(chǎn)是在生小孩后為了更好的學(xué)區(qū)和更穩(wěn)定的成長環(huán)境才買房，一但孩子成年就賣掉重新租房，等退休了就去偏遠(yuǎn)小城養(yǎng)老。
和紐約一樣，東京、巴黎房產(chǎn)的各種持有和交易的稅費(fèi)也非常高，再加上東京、巴黎的人口不增反降，房產(chǎn)相對(duì)供過于求，人們更不愿意買房，房價(jià)就相對(duì)便宜。而香港、摩納哥的房屋持有和交易成本稍高于上海，購買力和人口增漲也只稍低于上海，所以這些地方就處于高房價(jià)的持續(xù)上漲狀態(tài)。
03
影響房價(jià)第三要素：經(jīng)濟(jì)和人口的短期波動(dòng)、政策調(diào)控下供求關(guān)系、交易持有成本波動(dòng)，導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)
人口變量。人口增長帶來的需求增長是一個(gè)長期相對(duì)穩(wěn)定的變量，當(dāng)然像歐美日的人口下降也是長期趨勢，不過人口不論是增還是降，變化幅度都在千分之幾、萬分之幾的超低水平。對(duì)一個(gè)國家或城市的房價(jià)的短期影響不大，主要是長期影響較大，當(dāng)然一些新興開發(fā)的新城和商業(yè)中心，人口波動(dòng)就非常大，那房價(jià)的短期影響也大。
總體來說，中國過去40年和未來30年里中國的人口都是增長的，但增速在放慢。特別是大中城市人口增長更快。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在，一些西部偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村的人口已經(jīng)在下降，未來中西部小城鎮(zhèn)的人口都會(huì)下降，在未來三線及以下城鄉(xiāng)村的人口都會(huì)下降。所以買房從長期來看，去越大人口增長越快的城市越好。
經(jīng)濟(jì)增長變慢。中國GDP在2010年達(dá)到10.6%，名義GDP達(dá)到18.68%，去年的名義GDP也達(dá)到11.15%，波動(dòng)達(dá)到7.53%。在2009到2010年經(jīng)濟(jì)過度繁榮，而購房政策過度寬松的情況下，房價(jià)出現(xiàn)爆漲。
隨后國家連續(xù)出臺(tái)各種政策，二手房交易征收5.5%營業(yè)稅，也提高了所得稅、契稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)大幅減少銀行7折房貸利率，這使得短期房產(chǎn)交易的成本大幅上升。而房價(jià)短期爆漲又透支了幾年的購買力增速，隨后的2012年房價(jià)就出現(xiàn)了下跌。
政策調(diào)控對(duì)沖人口與經(jīng)濟(jì)增長變慢。房價(jià)在2005、2009、2013和2016這些年房都現(xiàn)出了前后兩年持續(xù)上漲50-100%，或持續(xù)一年上漲30-50%的情況，兩年的漲幅透支了3-7年的購買力，1年的漲幅透支了1-3年的購買力。所以房價(jià)需要積累相應(yīng)的購買力或下跌到低于購買力后，又會(huì)重新上漲。
當(dāng)房價(jià)大漲時(shí)，政府又大幅增加持有和交易稅費(fèi)，以對(duì)沖人們對(duì)未來購買力的影響，使得房價(jià)止?jié)q或止跌。
但是政府的政策都需要觀察到市場明顯的波動(dòng)后，才會(huì)調(diào)整。所以在購買力漲幅遠(yuǎn)低房價(jià)漲幅之后，也就是房價(jià)低迷，或各種政策又大量降低持有和交易成本時(shí)，就是最好的買入時(shí)機(jī)。
而當(dāng)房價(jià)漲幅透支購買力，而政府又在增加持有和交易成本時(shí)，就是最好的賣出時(shí)機(jī)。
04
房產(chǎn)稅是基礎(chǔ)，其背后是要建立一個(gè)類似歐美以租房為主的市場長效體系
綜上所述，歐美日國家通過房產(chǎn)稅和各種房產(chǎn)交易持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，來使得房產(chǎn)持有成本高于購買力持有成本。迫使人們把收入和存款用來消費(fèi)或投入再生產(chǎn)，以提高社會(huì)生產(chǎn)效率。而中國香港、摩納哥和中國內(nèi)地，購買力上升遠(yuǎn)高于房屋持有成本，那么人們就把收入都存到房產(chǎn)上，以獲取更高的收益。
但中國香港只有800萬人，摩納哥更是只有30萬人的小經(jīng)濟(jì)體，他們主要以極低的稅收和自由的貿(mào)易來吸引全世界的富人來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，中國這樣的超級(jí)大國僅靠吸引富人，并不足以發(fā)展經(jīng)濟(jì)，使國家強(qiáng)大。
中國的明朝就是一個(gè)很好的案例，當(dāng)時(shí)全世界的財(cái)富都流向中國，明朝人卻把財(cái)富用來買置、建房、買鋪，盡管貿(mào)易量在上升，但國家生產(chǎn)效率并未提高，經(jīng)濟(jì)沒有實(shí)際性的改變。過去100年里泰國、菲律賓、馬來西亞、巴西、阿根庭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和明朝極其相似。
日本和韓國實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)騰飛，生產(chǎn)效率世界領(lǐng)先。他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的政策跟中國過去40年類似，主要靠國家在各科技領(lǐng)域的投資帶動(dòng)，等到進(jìn)入中等收入國家后，就改革稅收體制和大幅提高房產(chǎn)持有成本，促使人們把收入都拿去消費(fèi)或投入再生產(chǎn)以提高整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)效率。
我們一直研究和學(xué)習(xí)日本、韓國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，所以近年來一直在改革稅收體制，相信未來幾年通過各種稅收制度的改革也會(huì)大幅提高房產(chǎn)持有成本。但是中國人的人口更多、地域更大，發(fā)展差異也非常大，所以中國推進(jìn)稅收體制和房產(chǎn)持有成本體制的改革要緩慢的多。
在這之前，國家通過政策鼓勵(lì)支持創(chuàng)業(yè)和科創(chuàng)，來帶動(dòng)民間投資，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。通過國有企業(yè)先大量建設(shè)租賃用房，為以后房屋持有成本上升后，人們不愿買房時(shí)，有足夠和穩(wěn)定的租賃房源和租賃市場體系。所以以房產(chǎn)稅為基礎(chǔ)提高房產(chǎn)持有成本，在此之前建立穩(wěn)定的房屋租賃市場，就是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的涵義。
筆者以為，中國已經(jīng)邁入中等收入國家，也已經(jīng)做好向高收入發(fā)達(dá)國家前進(jìn)的準(zhǔn)備。只是國家大，人口多，歷史太貧窮導(dǎo)致的今天區(qū)域差異過大，需要更長的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)而已。
在這個(gè)漫長的轉(zhuǎn)型過程中，房價(jià)還有較長的時(shí)間會(huì)上漲，特別是一二線特大城市。但最終中國房價(jià)會(huì)走向日本的一蹶不振，還是像韓國一樣進(jìn)入類似歐美的穩(wěn)定低增長期，主要看中國進(jìn)入高收入發(fā)達(dá)國家之后，是否能夠處理好人口與經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定。
中國已從計(jì)劃生育向鼓勵(lì)生育作調(diào)整，應(yīng)該說是準(zhǔn)備充足。經(jīng)濟(jì)政策如前所述，中國已經(jīng)吸取日本、韓國的經(jīng)驗(yàn)，并深度研究德、美科創(chuàng)精工精神，也向英法意學(xué)習(xí)文化、創(chuàng)意等更深層次的經(jīng)濟(jì)基因。
所以，中國長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和人口穩(wěn)定增長可期，中國遠(yuǎn)期房價(jià)后也會(huì)進(jìn)入類似歐美的穩(wěn)定緩慢上漲。
