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自全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束至今，已經(jīng)有十余個(gè)城市再度加碼樓市調(diào)控政策，進(jìn)一步以限購(gòu)限售、統(tǒng)一搖號(hào)等政策來(lái)穩(wěn)固調(diào)控效果。與此同時(shí)，北京樓市近期也頻現(xiàn)調(diào)控傳聞。北青網(wǎng)記者近日獲悉，繼年初傳言“北京將出臺(tái)商品住房銷售公開(kāi)搖號(hào)”政策之后，相關(guān)部門正在醞釀針對(duì)限競(jìng)房的新政策，有意將限競(jìng)房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，最快4月份即可公布。

據(jù)知情人士透露，政府?dāng)M將限競(jìng)房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，涉及范圍或?qū)ㄒ讶胧邢薷?jìng)房和已成交的限競(jìng)房地塊。盡管，該消息尚未得到官方回應(yīng)，但業(yè)界已然風(fēng)聲鶴唳？

觀望：待入市限競(jìng)房暫未受影響 兩項(xiàng)目預(yù)計(jì)節(jié)后開(kāi)盤

北青網(wǎng)記者從知情人士處了解到，按照傳聞中的“限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房”政策，政府有權(quán)要求銷售價(jià)格低于周邊價(jià)格10%的限競(jìng)房項(xiàng)目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額。產(chǎn)權(quán)持有比例或?yàn)?:9，即政府持有10%，購(gòu)房者持有90%。這一部分房源不會(huì)改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，也就是說(shuō)，還是限競(jìng)房。但業(yè)主再出售時(shí)，要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則，清算政府持有的產(chǎn)權(quán)比例。

而對(duì)于由政府持有產(chǎn)權(quán)比例的限競(jìng)房銷售價(jià)格是否會(huì)下調(diào)、按什么標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)份額的回購(gòu)方式是否有別于共有產(chǎn)權(quán)房，以及是否會(huì)給予限競(jìng)房開(kāi)發(fā)商相應(yīng)補(bǔ)償?shù)戎T多細(xì)節(jié)問(wèn)題，目前尚有待觀察。該知情人士表示，如果政府持10%產(chǎn)權(quán)，并不會(huì)顯著降低限競(jìng)房的購(gòu)房門檻，但卻改變了房子的投資屬性。而這部分限競(jìng)房的價(jià)格相比共有產(chǎn)權(quán)房并不便宜，符合共有產(chǎn)權(quán)房資格的購(gòu)房者未必有足夠的購(gòu)房資金，因此有可能出現(xiàn)大量棄購(gòu)的情況。

令開(kāi)發(fā)商，特別是手持限競(jìng)房項(xiàng)目和限競(jìng)房地塊的開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的是，傳聞中的限競(jìng)房政策的執(zhí)行范圍是否會(huì)涉及到已入市的限競(jìng)房項(xiàng)目或已成交的限競(jìng)房地塊。對(duì)此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅指出，政府出臺(tái)新政策肯定要有相關(guān)依據(jù)，基本原則一定是要維護(hù)公平、合理的市場(chǎng)氛圍。對(duì)于已入市的限競(jìng)房項(xiàng)目或已成交的限競(jìng)房地塊來(lái)說(shuō)，要考慮這個(gè)政策是否會(huì)違反之前簽訂的土地出讓協(xié)議。這種情況下，對(duì)于按土地出讓協(xié)議規(guī)定開(kāi)發(fā)、銷售限競(jìng)房的開(kāi)發(fā)商，是否會(huì)給予一定的賠償或者土地出讓的優(yōu)惠條件，以平衡開(kāi)發(fā)商的損失，也是政府相關(guān)部門在制定政策前需要考量的。

此前，有消息稱北京所有的限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入到停擺狀態(tài)，靜待“靴子落地”。但記者拔打了金樾和著、萬(wàn)和斐麗、旭輝城、遠(yuǎn)洋金融街頤景春秋等多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的銷售電話后發(fā)現(xiàn)，這些限競(jìng)房項(xiàng)目似乎并未受到傳聞?dòng)绊懀诜e極蓄客中。其中，金樾和著和旭輝城兩個(gè)預(yù)計(jì)將在4月中下旬首次領(lǐng)證開(kāi)盤，萬(wàn)和斐麗和旭輝城的開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)在6月中下底。

動(dòng)機(jī)：或?yàn)榇_保共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)目標(biāo)順利完成

從目前業(yè)界各方的反饋看，限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房并非空穴來(lái)風(fēng)。除了對(duì)政策細(xì)節(jié)的追問(wèn)之外，這一政策出臺(tái)的目的也成為熱議的焦點(diǎn)。有地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，出臺(tái)這項(xiàng)政策最大的目的，或是為了確保北京共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)任務(wù)的順利完成。

根據(jù)2017年北京市住建委聯(lián)合北京有關(guān)部門發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行法》要求，未來(lái)5年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。這意味著每年至少要有5萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地供應(yīng)入市。而在2017年北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地完成率達(dá)到104%的基礎(chǔ)上，今年北京又加大了共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)比例。從北京市規(guī)土委官網(wǎng)顯示，僅1月4日－2月6日一個(gè)月掛出的23宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)房就占到了10宗。

在共有產(chǎn)權(quán)房地塊的加碼供應(yīng)同時(shí)，北京土地市場(chǎng)卻迎來(lái)了史無(wú)前例的大規(guī)?！傲髋摹爆F(xiàn)象。今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)流拍了4宗住宅地塊，其中兩宗豐臺(tái)白盆窯共有產(chǎn)權(quán)房地塊就慘遭流拍。這兩宗共有產(chǎn)權(quán)房總規(guī)模達(dá)30萬(wàn)平方米，按每套房源80平方米計(jì)算，超3000套共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)計(jì)劃落空。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍的原因除了起價(jià)過(guò)高，也是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量高，但需求卻沒(méi)有想象中的多。截至2017年12月中旬，北京共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已經(jīng)有40個(gè)，總房源4萬(wàn)多套，待申購(gòu)的房源超過(guò)3萬(wàn)套。而這2宗流拍的共有產(chǎn)權(quán)房銷售價(jià)格在4.3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)并不低，未來(lái)是否能夠快速出售回款，企業(yè)也相對(duì)謹(jǐn)慎。

共有產(chǎn)權(quán)房地塊不好賣，已入市申購(gòu)的項(xiàng)目似乎也沒(méi)有想象中受追捧。本月初正式開(kāi)盤的某共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目雖然通過(guò)審核并參與搖號(hào)的家庭戶數(shù)達(dá)到了29364戶，差不多68個(gè)人搶一套房，但在現(xiàn)場(chǎng)選房時(shí)卻出現(xiàn)了近70%家庭棄購(gòu)的現(xiàn)象。造成如何大規(guī)模棄購(gòu)的關(guān)鍵原因是最新的共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買規(guī)則要求，購(gòu)房者在交房五年后只能按政府指定的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)賣回給政府，或者轉(zhuǎn)賣給其他共有產(chǎn)權(quán)房輪候者。換句話說(shuō)，即使以后兒女繼承，也需要兒女擁有共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買資格，否則還是由政府回購(gòu)。這意味著，共有產(chǎn)權(quán)房徹底失去了投資屬性，而其價(jià)格還不足以支撐居住屬性。

以預(yù)計(jì)4月份中下旬開(kāi)盤的限競(jìng)房項(xiàng)目金樾和著為例，89平方米三居總價(jià)差不多在340萬(wàn)元左右，按年化百分之五計(jì)算，一年可有十七萬(wàn)收益，十七萬(wàn)的房租可以住到比項(xiàng)目位置更優(yōu)越或是更好的房子。而位于孫河板塊的瑞悅府按項(xiàng)目67516元/平方米的均價(jià)計(jì)算，90平方米的三居總價(jià)差不多600多萬(wàn)，首付接近200萬(wàn)元，這在當(dāng)前房?jī)r(jià)回調(diào)明顯的二手房市場(chǎng)上，可選擇的房源空間也是比較大的。

供大于求、申購(gòu)門檻越來(lái)越高、無(wú)絲豪投資屬性……這些都有可能導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，增加拿地企業(yè)的投資成本，從而令開(kāi)發(fā)商放棄競(jìng)買共有產(chǎn)權(quán)房地塊，最終影響到北京的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從這一角度看，新政策出臺(tái)也并非完全沒(méi)有可能。

影響：限競(jìng)房降價(jià)成必然 二手房或?qū)⒘績(jī)r(jià)齊升

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，北京目前已成交的限競(jìng)房地塊已經(jīng)超過(guò)50宗，從總面積看，合計(jì)超過(guò)450萬(wàn)平房米，大約可提供5萬(wàn)套左右的住宅，按照單價(jià)平均5萬(wàn)元計(jì)算，大約貨值高達(dá)3700億。在已公布案名的17宗地塊，除去兩宗開(kāi)發(fā)商100%自持的，其余15宗限競(jìng)房都有望在今年上半年開(kāi)盤銷售。包括金樾和著、萬(wàn)和斐麗、遠(yuǎn)洋金融街頤景春秋、旭輝城、中國(guó)鐵建理想家、保利首開(kāi)熙悅林語(yǔ)、首創(chuàng)禧瑞天著、萬(wàn)科七橡墅、翡翠書院等。

再加上今年住宅土地供應(yīng)仍會(huì)延續(xù)限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房并舉的政策，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)至少2年內(nèi)，限競(jìng)房都將是北京樓市成交主力軍。因此，傳聞中政策一旦落地，對(duì)于限競(jìng)房市場(chǎng)可謂殺傷力極強(qiáng)。張大偉認(rèn)為，政策出臺(tái)對(duì)于已拿到限競(jìng)房地塊的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)打擊最大，因?yàn)檫@些地塊在拿地的時(shí)候，市場(chǎng)價(jià)格還處于高點(diǎn)。隨著去年以來(lái)二手房市場(chǎng)的價(jià)格持續(xù)下跌，除個(gè)別項(xiàng)目外，大部分限競(jìng)房的性價(jià)比已經(jīng)消失?？梢哉f(shuō)，限競(jìng)房的項(xiàng)目銷售已經(jīng)非常艱難，再有新政策加壓就更加不好賣，畢竟這部分共有產(chǎn)權(quán)房并不便宜。

張大偉同時(shí)指出，限竟房改共有產(chǎn)權(quán)房將繼續(xù)降低房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，同時(shí)給剛需帶來(lái)更多低價(jià)產(chǎn)品選擇，存量二手房市場(chǎng)成交降低。在信貸政策及購(gòu)買門檻保持收緊的背景下，改善性需求賣二手房換高端新房的機(jī)會(huì)變小。這將對(duì)新房市場(chǎng)帶來(lái)很大影響，開(kāi)發(fā)商只能降價(jià)售房，這種情況下，購(gòu)房者還敢不敢買也是問(wèn)題。

郭毅亦表示，共有產(chǎn)權(quán)房的入市量是穩(wěn)定增加的，限競(jìng)房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商只要資金沒(méi)問(wèn)題、能扛住業(yè)績(jī)指標(biāo)，就可以不賣房來(lái)規(guī)避政策，但開(kāi)發(fā)商總歸是需要回款的，屆時(shí)只能選擇降價(jià)。但對(duì)于在拿地時(shí)沒(méi)有限定房?jī)r(jià)的普遍商品房來(lái)說(shuō)是極大的利好，同時(shí)也意味著高端商品房的供應(yīng)將更加稀缺。

而如果限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房政策成真，震動(dòng)的也不僅是限競(jìng)房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也必然會(huì)產(chǎn)生連帶效應(yīng)。那么，二手房市場(chǎng)會(huì)漲還是會(huì)跌？對(duì)此，業(yè)界也出現(xiàn)了兩種不同的聲音。郭毅表示，如果不改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，同時(shí)共有產(chǎn)權(quán)部分的回購(gòu)方式區(qū)別于真正的共有產(chǎn)權(quán)房，那么二手房?jī)r(jià)格一定會(huì)量?jī)r(jià)齊升。而有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，如果限競(jìng)房也加入共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)之列，市場(chǎng)供應(yīng)將更加充足，預(yù)計(jì)會(huì)有近10萬(wàn)套的供應(yīng)量。所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，下跌仍是主旋律。

此外，郭毅指出，限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房政策給企業(yè)帶來(lái)的影響其實(shí)遠(yuǎn)低于對(duì)營(yíng)銷人的影響。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房采取的都是搖號(hào)申購(gòu)，新政策會(huì)減少限競(jìng)房的房源，對(duì)營(yíng)銷人的需求也會(huì)相應(yīng)減少。

其實(shí)，北京地產(chǎn)營(yíng)銷人的“生存”危機(jī)早已顯現(xiàn)。今年年初，關(guān)于北京將出臺(tái)商品住房銷售公開(kāi)搖號(hào)政策的傳聞便已經(jīng)讓不少營(yíng)銷人笑言：“如果全都搖號(hào)賣房，我們就可以直接下崗了。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止目前已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安6個(gè)城市加入到新房房源統(tǒng)一搖號(hào)的“大軍”。統(tǒng)一搖號(hào)與去年的限購(gòu)限售一樣，正呈現(xiàn)全國(guó)蔓延之勢(shì)。如此看來(lái)，相比存在諸多猜測(cè)的限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房政策，“市場(chǎng)無(wú)論冷暖，買房一率搖號(hào)”在北京率先落地的概率顯然更高一籌。