今年下半年房地產市場會逐步看淡
4月15日下午的中歐國際工商學院社會責任主題論壇會后，朗詩綠色集團（00106.HK）董事長田明在接受經濟觀察網記者采訪時表示，今年下半年房地產市場會逐步看淡，主要原因有兩個，一是貨幣政策的趨緊，另一是調控政策和其的推出時間。
田明認為，中央去杠桿的決心很大，加上嚴厲的監(jiān)管，造成內地資金趨緊，甚至目前內地資金緊張的趨勢已經傳導到了香港的美元債市場。資金成本的上升，也導致了我國資本有外流的趨勢，并且在高杠桿的情況下，政策的空間已經不多。
資金鏈趨緊將會影響房地產市場的供需雙方。在開發(fā)商端，資金緊張的壓力倒逼著房企加大銷售力度，以實現(xiàn)現(xiàn)金回籠。在調控政策趨緊的城市，去化難度大；而在政策偏松的城市，因為有著回籠現(xiàn)金的需求，房企會將價格適度調低，房價隨之下行，而這又會傳導至購買端。從購買端來說，銀行個人按揭貸款業(yè)務的指標收緊，會增加普通購房者的購房難度。除卻剛需，房價下行也勢必會導致投資型購房者持觀望態(tài)度。
關于行政調控和其的推出時間，田明認為，在樓市過熱的時候調控是有道理的，但行政調控往往會超調。由于不會有超前預判，政府的調控政策往往會在市場已經開始趨冷的時候才推出。據(jù)其判斷，這種延后一般為幾個月至半年的時間。而調控政策推出的延后，也會加大開發(fā)商的資金壓力。
面對目前嚴峻的政策市場環(huán)境，眾房企的應對之策歷來相似：更快更大更強。
此前，融創(chuàng)中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌曾評論當下的房地產市場是大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。以最快的速度做大規(guī)模，似乎是房企群雄逐鹿的必經之徑。田明卻認為，當下中國的市場已經改變，過去以住宅散售、快周轉的模式基本走到盡頭，一旦支撐這種模式的外部環(huán)境發(fā)生變化，規(guī)模做得再大也沒用，“巨人也會倒下，而且倒得更無可救藥”。
那么強化高周轉是否是房企問鼎的另一路徑？對此田明認為，高周轉往往會給地產商帶來兩個效果，其中一個是提高凈資產收益率。當總資產規(guī)模、杠桿不變時，周轉越快，凈資產收益率即越高。但眼下的高周轉，更主要的還是指向另一個目標——回籠現(xiàn)金。在眾房企“后期資金會偏緊”的一致預期下，加快銷售，把存量土地和在建工程盡快地變成現(xiàn)金回籠，是當下房企強調高周轉的邏輯，“大家的預判一致，后面的日子不好過，多拿點錢，要么續(xù)命，要么想著將來別人沒錢我有錢。”
中國房地產市場的下半場似乎已悄然來臨。關于房地產市場未來的方向，田明認為，中國房地產正處于由1.0向2.0邁進的階段，2.0的生態(tài)將會更加多元化。
在1.0時代，房企的商業(yè)模式基本都為住宅開發(fā)，沒有整售和持有出租，而是散售、預售，“然后所有人都在要求最快的速度周轉，政府以最快的速度報批。房子是百年大計，你總要有個合理的設計和生產工期，總要追求質量，我們的城鎮(zhèn)人口居住面積已經大于40平方米了，超過了好多發(fā)達地區(qū)，我們不缺房，這么瘋狂地趕下去，什么時候是盡頭？顯然這個路走著走著就窄了，這是大勢所趨。”
而在2.0的房地產生態(tài)里，分工會趨于專業(yè)化，會在不同的領域里行程一些有特長的公司，“一個是專業(yè)化，一個是金融化，我覺得這是后續(xù)房地產的一個主要進化方向?！碧锩鞅硎?，誰能率先完成這種升級迭代，誰就有可能從現(xiàn)在的市場調整中逃生出來，進入一個新的市場。
“我們現(xiàn)在的模式在不斷結束中，什么時候結束，取決于外部形勢，也取決于我們政策調控的力度。說不定這一次能做到呢？”田明說。
