中國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間還非常大
4月29日，由清華經(jīng)管房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)聯(lián)合主辦的“新時(shí)代·新經(jīng)濟(jì)·新生態(tài)”2018首屆清華經(jīng)管地產(chǎn)金融峰會(huì)在清華經(jīng)管偉倫樓報(bào)告廳舉辦！會(huì)上，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)作《大租賃時(shí)代商業(yè)邏輯的深刻變化》主題演講 。
以下為鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)先生演講實(shí)錄：
楊現(xiàn)領(lǐng)：大家下午好，非常榮幸有機(jī)會(huì)在這樣一個(gè)場(chǎng)合跟大家做一些匯報(bào)。聽(tīng)前面那么多來(lái)自于國(guó)外的企業(yè)家，跟我們做了深度的交流，我覺(jué)得今天講房地產(chǎn)思維不太好，因?yàn)檫@是一個(gè)看起來(lái)沒(méi)有太大希望的產(chǎn)業(yè)，不過(guò)今天還好講的是租賃。下午整個(gè)活動(dòng)的安排有講房地產(chǎn)基金的，有講不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的，其實(shí)通過(guò)活動(dòng)的安排看出來(lái)，我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一些持續(xù)性的轉(zhuǎn)移，整個(gè)房地產(chǎn)今天正在從以開(kāi)發(fā)為主的時(shí)代，向存量為主的時(shí)代遷移。所以結(jié)構(gòu)性遷移的背景下會(huì)產(chǎn)生新的機(jī)會(huì)，今天我給大家匯報(bào)租賃的機(jī)會(huì)。
租賃其實(shí)是最近從2017年以來(lái)，特別是十九大以來(lái)有非常大的聲音，也有非常大的變化?？傮w上關(guān)于租賃有幾個(gè)問(wèn)題跟大家分享一下。
第一個(gè)，我們今天是租購(gòu)并舉，到底租賃有多大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？怎么理解租購(gòu)并舉，美國(guó)購(gòu)的市場(chǎng)是6.9萬(wàn)億人民幣，租市場(chǎng)是3.2萬(wàn)億人民幣，這是大致的相對(duì)平衡，占比50%。日本是0.7萬(wàn)億人民幣的租，1萬(wàn)億的購(gòu)，大概是72%的。日本應(yīng)該說(shuō)租賃發(fā)展過(guò)度的，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槿毡驹诮?jīng)過(guò)二三十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的周期中，經(jīng)歷了幾次大的房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以日本炒的作用不嚴(yán)重。長(zhǎng)期的租賃就有非常大的發(fā)展空間，所以日本最大的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，他跟業(yè)主簽的租賃運(yùn)營(yíng)合作是30年到35年，而租客簽的合同一般也是10年左右。所以我們看到日本的租賃市場(chǎng)發(fā)展，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較充分的，甚至是過(guò)度的。反過(guò)來(lái)中國(guó)就是一個(gè)非常不足的市場(chǎng)，我們購(gòu)的市場(chǎng)大概是1萬(wàn)億，2017年整個(gè)中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的租金交易額大概是1.2萬(wàn)億人民幣，但是我們的租房跟相對(duì)的購(gòu)買(mǎi)的交易市場(chǎng)，新房交易市場(chǎng)加二手房交易市場(chǎng)在一起，大概是18萬(wàn)億左右，17.5萬(wàn)億，其中二手房交易6萬(wàn)億，新房交易11.9萬(wàn)億。所以總體是18萬(wàn)億市場(chǎng)。這是租購(gòu)不均衡，所以背后是各個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，特別是商業(yè)模式的發(fā)展，今天體量比較大，但是租的發(fā)展還是非常的弱小。
這是第一張圖想說(shuō)的，整個(gè)中國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間還非常大。大家要知道租賃市場(chǎng)是一個(gè)剛性的敏感性的市場(chǎng)，它是敏銳的跟收入密切相關(guān)，如果收入不增加，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)盡管很大，但是它的發(fā)展速度通常是有節(jié)奏的。也就是說(shuō)它可能是一個(gè)穩(wěn)步的、有序發(fā)展市場(chǎng)，不但像整個(gè)購(gòu)房市場(chǎng)快速的爆發(fā)。所以租賃市場(chǎng)有幾個(gè)基本的規(guī)律，第一個(gè)是租金的增長(zhǎng)通常跟收入的增長(zhǎng)有非常密切的關(guān)系。也就是說(shuō)租賃的漲幅跟收入的漲幅之間有一個(gè)密切的關(guān)系，這個(gè)關(guān)系的系數(shù)在一線城市大概是1.5，二線城市是1到1.2，三線城市是負(fù)的。也就是說(shuō)當(dāng)收入增長(zhǎng)的時(shí)候，一大批三四線城市的租金不漲，甚至下降。也就是說(shuō)這個(gè)城市不該發(fā)展租賃。二線城市的租金漲幅只能跟收入漲幅持平，沒(méi)有溢價(jià)，不能把收入更多的投放到租房上，是因?yàn)橹袊?guó)租賃市場(chǎng)是以群租和合租為代表，一線城市合租的客單價(jià)超過(guò)二線品牌。所以我想說(shuō)的是，2017年以來(lái)，特別是十九大以來(lái)我們要提出租購(gòu)并舉空間很大，但是這個(gè)市場(chǎng)的釋放是有節(jié)奏的，所以今年我們能順應(yīng)這個(gè)慢市場(chǎng)，隨著消費(fèi)者住房升級(jí)的節(jié)奏慢慢往前走，這才是一個(gè)可取的方式。但實(shí)際上我們都知道，從過(guò)去一年以來(lái)，隨著政府的推動(dòng)，實(shí)際上國(guó)有企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)基金，各種各樣的資金進(jìn)來(lái)了，所以短期內(nèi)這個(gè)市場(chǎng)處于供給略微過(guò)剩的市場(chǎng)。所以這個(gè)事情很可怕。我一開(kāi)始說(shuō)的第一點(diǎn)，我們講幾個(gè)事實(shí)，我們講數(shù)據(jù)的內(nèi)容。第一是市場(chǎng)空間的確很大，但這是一個(gè)有序的，是平衡釋放的市場(chǎng)，不會(huì)太快。所以當(dāng)政府鼓勵(lì)的時(shí)候，大家最好能夠想明白。
第二，到底未來(lái)的租賃市場(chǎng)房子從哪兒來(lái)？這是跟長(zhǎng)租不太一樣，按照政府的邏輯這個(gè)房子要建，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商持有，同時(shí)還鼓勵(lì)集體建設(shè)用地做租賃。但實(shí)際上從數(shù)據(jù)來(lái)看，任何一個(gè)國(guó)家租賃的房源80%都來(lái)自于私人，也就是購(gòu)和租不是對(duì)么的市場(chǎng)，如果購(gòu)的市場(chǎng)沒(méi)有得到滿(mǎn)足，如果今天二套房、三套房的正常需求沒(méi)有滿(mǎn)足，市場(chǎng)是沒(méi)有可租房源的，因?yàn)榇笠?guī)模的租賃建設(shè)支出很難擔(dān)負(fù)。所以總體上，這是一個(gè)非常充足的事情。大家知道德國(guó)租賃做得非常棒，50%的人都租房子，政府發(fā)揮了很大的作用，但實(shí)際上在德國(guó)市場(chǎng)上即便是政府已經(jīng)發(fā)揮了極大的作用，超過(guò)65%的房源還是來(lái)自于私人，而且剩下35%的合作單位的政府的房源，最終也都是由私人專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)來(lái)管理的，實(shí)際上這是一個(gè)私人市場(chǎng)參與度極其高的市場(chǎng)。第二，我想說(shuō)的是房源80%都來(lái)自于私人，而最終這個(gè)行業(yè)的最終極的參與一定是具有運(yùn)營(yíng)能力的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，能夠活到今天就是因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)能力才能勝出。所以這個(gè)行業(yè)靠運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，不是靠房源。這是核心。
第三個(gè)，什么樣的機(jī)構(gòu)會(huì)崛起？在這個(gè)大的市場(chǎng)上，未來(lái)十年還有紅利的市場(chǎng)上，我們最看好的是租賃的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，這個(gè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有很多種。第一種是重資產(chǎn)持有的房地產(chǎn)基金，這個(gè)基金在美國(guó)非常普遍，美國(guó)今天整個(gè)市場(chǎng)上10%的比例都是公寓類(lèi)，以出租作為目標(biāo)的。自己發(fā)基金持有、開(kāi)發(fā)、改造一批房源做管理。第二類(lèi)是托管型，這在日本非常典型，日本最大的公司管了90萬(wàn)間房，市場(chǎng)占有率8%，市值達(dá)到870億人民幣，在日本市場(chǎng)產(chǎn)生了一個(gè)最大的公司，870億，第二名150億，大概相當(dāng)于一個(gè)鏈家的估值加自如。所以這是一個(gè)頭部非常集中，運(yùn)營(yíng)能力非常集中的市場(chǎng)。也就是說(shuō)跟天能管理超過(guò)10萬(wàn)間的只有一家，超過(guò)5萬(wàn)間規(guī)模的不到10家，所以這是頭部非常集中的市場(chǎng)，同時(shí)尾部非常分散的市場(chǎng)。超過(guò)5萬(wàn)間的很少，超過(guò)1萬(wàn)間的也很少，所以基本上就是頭部集中，然后中部相對(duì)均等，尾部極度分享的市場(chǎng)，這是第二種類(lèi)型。但是很可怕的就是中國(guó)今天包租型的物業(yè)只有五年，集中式物業(yè)有十年。日本為什么能產(chǎn)生大企業(yè)？他托管超過(guò)30年，跟永久持有就沒(méi)有區(qū)別了，在產(chǎn)品端、服務(wù)端做得非常細(xì)致。所以我們知道日本是35年的期限合約帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)能力，今天可能是5年的情況，我們今天還有很多的事情可以做。什么樣的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)會(huì)崛起？重資產(chǎn)的持有和相對(duì)輕資產(chǎn)的托管。
第四個(gè)問(wèn)題，到底哪些城市需要做租賃？我給了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一是一線城市，今天北京大概2400萬(wàn)人，但實(shí)際上北京只有750萬(wàn)套存量住宅，北京的存量住房間量只有1500萬(wàn)間，但是北京有2400萬(wàn)，所以還有非常多的缺口。這個(gè)情況下我們知道群租是100%的，一個(gè)市場(chǎng)什么時(shí)候才能成熟？一般的指標(biāo)是戶(hù)均一套，然后是一人一間，今天北京還在戶(hù)均一套都沒(méi)達(dá)到，今天戶(hù)均是0.75套，所以還有足夠的住房缺口。所以我們知道北京的流動(dòng)人口非常差，以合租為主，不標(biāo)準(zhǔn)、不安全，說(shuō)不定第二天起來(lái)就不在了，這是很危險(xiǎn)的市場(chǎng)。這種情況下我們?nèi)钡氖菢?biāo)準(zhǔn)化的、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，所以提供這些標(biāo)準(zhǔn)化的住宅，我們把兩間、三間，還有很多標(biāo)準(zhǔn)化的床位產(chǎn)品，這個(gè)市場(chǎng)需要這樣的安全可支付的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，一線城市是這樣的。流動(dòng)人口都住在城中村了，所以我一直認(rèn)為一個(gè)城市的潛力就看一個(gè)指標(biāo)，看有多少公寓。如果一個(gè)城市不能容納流動(dòng)人口，這個(gè)城市一定沒(méi)有希望的。深圳跟廣東的崛起就是因?yàn)檫@樣的。這樣的城市我認(rèn)為是有希望的。二線城市人口凈流入占比比較高的，同時(shí)房?jī)r(jià)超過(guò)兩萬(wàn)，這樣的城市可以做租賃。三線四線只有核心區(qū)可以做租賃，所以我相信中國(guó)的租賃市場(chǎng)是非常有限的市場(chǎng)，只會(huì)在少數(shù)城市有機(jī)會(huì)。但是今天我們看指標(biāo)，每個(gè)省、每個(gè)市，必須做多少，這樣下去會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的問(wèn)題。這是第四個(gè)問(wèn)題，什么樣的城市適合做租賃。這是我們從數(shù)據(jù)上來(lái)看的。
第五個(gè)問(wèn)題，租賃今天面臨快速的升級(jí)，今天我們看到租賃的需求從群租向合租轉(zhuǎn)移，非常明顯，各個(gè)群體，包括農(nóng)民工、流動(dòng)人口和低收入群體，包括白領(lǐng)，對(duì)面臨不同程度的居住升級(jí)。我們看到群租向單間的占比在提升，同時(shí)單間像整租的占比提升，租賃的客單價(jià)在提升。鏈家最熱門(mén)的是地鐵周邊的房源，帶看成交轉(zhuǎn)化率非常高，是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的房源非常少，未來(lái)會(huì)越來(lái)越少，所以競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。整個(gè)房地產(chǎn)今天最大的變化就是租賃市場(chǎng)在崛起，同時(shí)租賃市場(chǎng)在升級(jí)，這是一個(gè)雙重機(jī)會(huì)，市場(chǎng)在變大，同時(shí)需求端在需求，品質(zhì)有機(jī)會(huì)，品質(zhì)的服務(wù)、品質(zhì)的空間、品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)，就會(huì)獲得品質(zhì)的溢價(jià)，這是我看到的未來(lái)有可能的租賃市場(chǎng)潛在的機(jī)會(huì)。
最后我們看到品質(zhì)租賃就是全品類(lèi)、全生命周期，不同人群普遍性的租房人群。租賃只有7%，未來(lái)能夠做到20%到30%，所以總體上這是一個(gè)還有非常大空間的市場(chǎng)。所以我們看到未來(lái)不光是單身家庭，還有流動(dòng)人口，還有年輕人，還有單身高收入的人群等等，長(zhǎng)期來(lái)講租賃一定會(huì)百花齊放。今天租賃的業(yè)態(tài)還是集中在白領(lǐng)，就是青年白領(lǐng)的發(fā)展比較充分，但是流動(dòng)人口的床位數(shù)的發(fā)展比較弱，幾乎剛剛起步，長(zhǎng)租發(fā)展比較充分，短租剛剛起步，所以還有非常大的空白。持有型物業(yè)的模式也剛剛起步。剛才講到流動(dòng)人口的床為產(chǎn)品是機(jī)會(huì)，還有高收入群體整租產(chǎn)品，包括短租產(chǎn)品，這些機(jī)會(huì)比較大。最后就是房屋再生的機(jī)會(huì)，這里面我們看到一個(gè)圖，北京的房?jī)r(jià)高是有道理的，北京的房源供給非常不合理，所有的房?jī)r(jià)上漲都來(lái)自于供給錯(cuò)配，就是因?yàn)榉课萁Y(jié)構(gòu)非常不合理。今天大量的租賃房源在三環(huán)之內(nèi)、四環(huán)之內(nèi)，但是這些房子非常老舊，這樣的產(chǎn)品必須通過(guò)房屋的改造、更新、再生，才能可出租。這樣的產(chǎn)品怎么提供，這是未來(lái)的機(jī)會(huì)。怎么樣讓那些老舊住宅重生。最近我們?cè)诮o老舊小區(qū)裝電梯，之后發(fā)現(xiàn)整個(gè)的小區(qū)的改善是非常明顯的。上面的住戶(hù)會(huì)重新裝修再出租，這是一個(gè)新的時(shí)代。圍繞租賃的房屋再生，這個(gè)市場(chǎng)是非常大的。所以我相信未來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是一個(gè)可循環(huán)再生的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，我們?cè)趺礃幽軌虻玫礁浞值睦?。今天三環(huán)之內(nèi)的一套房子千萬(wàn)級(jí)別，我們?cè)趺撮_(kāi)發(fā)和利用，所以我相信二手房的開(kāi)發(fā)和租賃的機(jī)會(huì)特別大，謝謝各位。
