近3000億資金流入集體建設(shè)用地，租賃開發(fā)這筆錢怎么花？
時間：2018/5/15
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017年11月16日，市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》明確，從2017年起5年內(nèi)，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。
但由于租賃投資回報率低，資本回收周期長，很多企業(yè)并未大大舉進入，目前恒大、碧桂園、招商蛇口等公司發(fā)行租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但規(guī)模較小，資本流動性差仍然為限制租賃市場發(fā)展最大的瓶頸。
近日，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已出具貸款方案。
（1）四銀行出臺貸款細則，20日審批，最高可貸30年。
集體建設(shè)用地入市被視為發(fā)展租賃市場的王牌，因其可供應(yīng)面積大，用地成本低，改變了過去政府是唯一住宅供地主體的情況，引入集體建設(shè)用地，可極大緩解租賃市場供地緊張的局面。但由于租賃住房開發(fā)資金回轉(zhuǎn)周期長，租賃制度不完善等弊端，開發(fā)企業(yè)并未大舉進入。
而此次四銀行集體出臺房貸政策，多方協(xié)調(diào)，針對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房融資貸款的要求特點，完善金融配套舉措，很大程度上解決企業(yè)發(fā)展租賃市場的資金困境，至此，集體建設(shè)用地邁出實質(zhì)性的一步。
從表四銀行集體建設(shè)用地租賃貸款細則中可以看出，四銀行資本金比例均在20%-25%，貸款期限25年，其中農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定聯(lián)營公司最長可30年。值得注意的是，此次房貸利率大部分規(guī)定為基準利率，而一般租賃資產(chǎn)證券化發(fā)行時間僅為3-5年，此次房貸年限遠超之前，且還款方式多為寬限期內(nèi)只還利息，不需還本，較大程度上降低了集體建設(shè)用地入市租賃的門檻。
（2）四銀行共計貸款額度近3000億，分五年進行發(fā)放。
從房貸金額來看，四銀行房貸近3000億元，分5年房貸完成。
其中2018年四銀行共計貸款約300億元，高于2018年1季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加額度。而這僅僅是4家銀行，若今后更多加銀行加入支持集體建設(shè)用地租賃貸款陣營，租賃市場貸款資金或?qū)⒊康禺a(chǎn)開發(fā)貸款余額增加值，租賃開發(fā)時代將正式打開。
從公布數(shù)據(jù)來看，國家開發(fā)銀行北京分行放貸最多，為1200億元，分5年完成，其中2018年將先期放貸200億元，可統(tǒng)籌用于棚改項目。
建設(shè)銀行北京分行、華夏銀行房貸額度各位500億元，其中建設(shè)銀行2018年房貸額度為50億元，可統(tǒng)籌用于集體土地建設(shè)租賃住房項目、保障房項目、棚改項目建設(shè)等。華夏銀行2018年房貸30億元。
雖然農(nóng)業(yè)銀行并未規(guī)定明確的房貸額度，只是表明按照項目進度優(yōu)先安排相應(yīng)的貸款額度。但從四銀行公布政策情況來看，各指標都相差無幾，因此農(nóng)業(yè)銀業(yè)總房貸額度或許也為500億元，預(yù)計2018年將先行房貸30億元。
（3）集體建設(shè)用地周邊租售比較低，企業(yè)入市租賃緩解租金上漲壓力。
從集體建設(shè)用地入市租賃市場規(guī)劃來看，截止至目前，共有17宗地塊規(guī)劃建設(shè)租賃住房，其中昌平5宗，通州1宗，門頭溝1宗，順義6宗，房山3宗，平谷1宗，總建設(shè)租賃房用地面積71.3萬平方米。
但由于租賃投資回報率低，資本回收周期長，很多企業(yè)并未大大舉進入，目前恒大、碧桂園、招商蛇口等公司發(fā)行租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但規(guī)模較小，資本流動性差仍然為限制租賃市場發(fā)展最大的瓶頸。
近日，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已出具貸款方案。
（1）四銀行出臺貸款細則，20日審批，最高可貸30年。
集體建設(shè)用地入市被視為發(fā)展租賃市場的王牌，因其可供應(yīng)面積大，用地成本低，改變了過去政府是唯一住宅供地主體的情況，引入集體建設(shè)用地，可極大緩解租賃市場供地緊張的局面。但由于租賃住房開發(fā)資金回轉(zhuǎn)周期長，租賃制度不完善等弊端，開發(fā)企業(yè)并未大舉進入。
而此次四銀行集體出臺房貸政策，多方協(xié)調(diào)，針對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房融資貸款的要求特點，完善金融配套舉措，很大程度上解決企業(yè)發(fā)展租賃市場的資金困境，至此，集體建設(shè)用地邁出實質(zhì)性的一步。
從表四銀行集體建設(shè)用地租賃貸款細則中可以看出，四銀行資本金比例均在20%-25%，貸款期限25年，其中農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定聯(lián)營公司最長可30年。值得注意的是，此次房貸利率大部分規(guī)定為基準利率，而一般租賃資產(chǎn)證券化發(fā)行時間僅為3-5年，此次房貸年限遠超之前，且還款方式多為寬限期內(nèi)只還利息，不需還本，較大程度上降低了集體建設(shè)用地入市租賃的門檻。
（2）四銀行共計貸款額度近3000億，分五年進行發(fā)放。
從房貸金額來看，四銀行房貸近3000億元，分5年房貸完成。
其中2018年四銀行共計貸款約300億元，高于2018年1季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加額度。而這僅僅是4家銀行，若今后更多加銀行加入支持集體建設(shè)用地租賃貸款陣營，租賃市場貸款資金或?qū)⒊康禺a(chǎn)開發(fā)貸款余額增加值，租賃開發(fā)時代將正式打開。
從公布數(shù)據(jù)來看，國家開發(fā)銀行北京分行放貸最多，為1200億元，分5年完成，其中2018年將先期放貸200億元，可統(tǒng)籌用于棚改項目。
建設(shè)銀行北京分行、華夏銀行房貸額度各位500億元，其中建設(shè)銀行2018年房貸額度為50億元，可統(tǒng)籌用于集體土地建設(shè)租賃住房項目、保障房項目、棚改項目建設(shè)等。華夏銀行2018年房貸30億元。
雖然農(nóng)業(yè)銀行并未規(guī)定明確的房貸額度，只是表明按照項目進度優(yōu)先安排相應(yīng)的貸款額度。但從四銀行公布政策情況來看，各指標都相差無幾，因此農(nóng)業(yè)銀業(yè)總房貸額度或許也為500億元，預(yù)計2018年將先行房貸30億元。
（3）集體建設(shè)用地周邊租售比較低，企業(yè)入市租賃緩解租金上漲壓力。
從集體建設(shè)用地入市租賃市場規(guī)劃來看，截止至目前，共有17宗地塊規(guī)劃建設(shè)租賃住房，其中昌平5宗，通州1宗，門頭溝1宗，順義6宗，房山3宗，平谷1宗，總建設(shè)租賃房用地面積71.3萬平方米。
