環(huán)京房地產(chǎn)成交量下降90% 為什么還不崩盤？
毫無疑問，一個成交量急劇下跌的市場，崩盤的風險極大。
但有一個例外，環(huán)京樓市。
根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，4月，環(huán)京市場商品住宅成交587套，成交面積6萬平方米，同比下降90%；成交金額8億元，同比下降88%。成交均價1.3萬元/㎡，環(huán)比上漲8%。更可怕的是，占據(jù)絕對主力的還是廊坊市區(qū)的成交，占比超過七成。
環(huán)京房地產(chǎn)低迷不僅是今年4月，今年前4個月，環(huán)京商品住宅累計成交25萬平方米，同比下降89%；成交價格1.2萬元/平方米，同比上漲9%；成交額30億元，同比下降89%。與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷量降幅較大，均超過9成，廊坊市區(qū)下降85%。
看到?jīng)]有，成交量下跌90%，但房價居然在上漲，在上漲。。。
為什么？
因為這是被限購硬控制住的，需求還在，只是得不到釋放，但在地底下得到了釋放。
2018年1月，有網(wǎng)友利用python，分析2018智聯(lián)招聘全國各個城市的職位數(shù)。結(jié)論非常明確，提供職位最多的前十個城市是北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州、武漢、南京、西安、天津，北京排名遙遙領先，大學生在北京以及北京周邊落戶，仍然是個趨勢。
其他大數(shù)據(jù)，同樣顯示了北京的吸引力。
5月，仲聯(lián)量行發(fā)布了《中國12強：全球格局下的中國城市》白皮書，解讀了12座最具未來競爭力的城市，北京、上海榮登全球城市挑戰(zhàn)者席位，深圳和廣州位于第二梯隊的創(chuàng)業(yè)型城市，杭州作為第三梯隊驅(qū)動型城市的領先者，第三梯隊還包括南京、成都、天津、武漢等城市。在人才指數(shù)排名中，深圳超上海和廣州，位居第二，僅次于北京。
值得一提的是，北京在教育、創(chuàng)新和“新一代”企業(yè)方面的表現(xiàn)讓其他城市望塵莫及，“新一代”企業(yè)活動指數(shù)遠超其他11個城市。
北京擁有豐富教育科研資源
對照獵聘的數(shù)據(jù)，北京坐擁絕大多數(shù)國企、央企，以及跨國公司，世界500強企業(yè)中國總部近一半的數(shù)量都在北京，同時還占據(jù)了國內(nèi)近一半的獨角獸企業(yè)，還有專屬孵化器機構(gòu)與中國頂尖的科學技術(shù)中心。
大學生從職業(yè)前景考慮，首先考慮的是北京和深圳，其次是上海和廣州，以及其他新一線城市，這些城市工作機會多、前景廣闊，雖然房價高、物價高。但年輕的時候就得闖。
最近的天津戶籍騷動，實際上反映的是北京的熱度。北京生病，天津吃藥。
截至5白21日，天津人才新政發(fā)布6天，落戶5800余人，領取調(diào)檔函2.7萬多人?，F(xiàn)在，還是有人凌晨3點排隊落戶，其中不少就是北漂，沒辦法在北京落戶，就在天津落戶，起碼可以買房、子女可接受良好的教育、大學升學率也高，高鐵相差半小時的兩座城市，就這樣直接套利。
不管承不承認，戶籍新政帶動了天津樓市的發(fā)展。
央視新聞報道，5月20日，在北京一家房企工作的劉先生就曾前往天津辦理落戶。劉先生說，當?shù)胤课蒌N售人員向他表示，部分樓盤近日成交量大增，很多天津二手房業(yè)主都不賣了，甚至有樓盤銷售人員說，19日一天就賣出了60多套。天津二手房捂盤惜售，用腳丫子想想就知道有多熱。
環(huán)京樓盤為什么表面遇冷。
一方面限購不讓買，一方面開發(fā)商惜售。
環(huán)京城市全面限購。4月底，《華夏時報》報道，涿州東高鐵站周邊的項目一手房價格堅挺，在2萬元／平米以上，但同區(qū)域的二手房卻已降到1.5萬元／平米以下，兩極分化明顯。
此地曾是投資者的天堂。由于緊鄰京廣線出京的第一個高鐵站，外地投資客大多瞄準這一區(qū)域，一度水漲船高，曾達到2.5萬元／平米。盡管現(xiàn)在熱情減退，房價回落，但部分樓盤仍然存在在備案價的基礎上再加價等違規(guī)現(xiàn)象。由于一手房多，急于出手的二手房主降價以售。
成交量低迷，還跟成交量數(shù)據(jù)抽水有關(guān)，未必真實。
《北京青年報》報道，在香河的一個開發(fā)項目，開發(fā)商對外宣傳，外地人不限購，投資客戶可以隨便購買，最低首付20%，如果首付多，還可以拿到相應的折扣。在實際銷售中，開發(fā)商給出的方案是50%首付，其中20%由購房人首次一次性繳納，剩余30%分期付給開發(fā)商。
購房人交首付款后，開發(fā)商幫助聯(lián)系中介代理為購房人補繳社保，滿三年后再網(wǎng)簽。如果購房人三年內(nèi)就找到了接盤人，可以直接改一次名字。
這樣的銷售方式不是個例，被限購的項目幾乎都采用了這樣的方式繞道行走。這也是為什么環(huán)京每月網(wǎng)簽量不足百套的主要原因。
明明繳了款買了房，但不能網(wǎng)簽，從法律角度根本反映不出來房子已經(jīng)出售，只有購房者、開發(fā)商、市場知道。不網(wǎng)簽，法律風險極大，但還是有人甘冒風險，這些人顯然都看好環(huán)京樓市。他們認為，過幾年就可以找到人接盤，或者等三年社保繳滿了，直接網(wǎng)簽就行了。
5月12日，《中國經(jīng)營報》報道，記者走訪環(huán)京區(qū)域樓市，多個樓盤銷售人員稱外地戶籍可正常買房，售樓處推出了不同程度的優(yōu)惠方案，但幾乎都要求全款購買，并且捆綁銷售地下室?！安挥脫南拶弳栴}，可以先和開發(fā)商草簽合同，三年后再走網(wǎng)簽程序?！笨纯?，開發(fā)商還能夠要求全款，還可以捆綁銷售，哪里是崩盤的節(jié)奏？！
中國房地產(chǎn)網(wǎng)披露，新地產(chǎn)公司一名資深房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，燕郊年初以來，二手房成交60套左右，大廠有2000多套，香河300~400套，固安、涿州、永清等地的成交量均有所回升。中介炒燕郊尤其有底氣，相比環(huán)京其他地區(qū)，燕郊的土地早已開發(fā)完畢，目前幾乎無一手房出售。
我在全國其他限購的城市看到的情況是，只要是熱門城市，寧愿不辦網(wǎng)簽的購房者大有人在。
房地產(chǎn)因此形成了地上地下兩個市場。從法律意義上來說，過幾年還是一手房，從市場意義上說，是已經(jīng)倒賣過的二手房。
從4月開始，有傳言稱環(huán)京限購會松綁，我認為，這種自打嘴巴的事可能性接近于零。但變相稍有放松，比如房地產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)著手，是一定的可能性。
環(huán)京大規(guī)模的建設還在進行中，深耕京津冀產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設多年的某管理層人士認為，“三年以內(nèi)，北三縣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會有一個大的改觀?！?
房企前20強都想進入北三縣拿地做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，地方政府希望通過賣地換來GDP和稅收，希望當?shù)鼗A建設和產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，在企業(yè)的選擇上，當?shù)卣芴籼抟埠苤斏鳌?
政府批地要求企業(yè)承諾業(yè)績，否則原本500畝的地，分兩三年給你，如果沒做出業(yè)績，可能二期就不給你地了。
期待環(huán)京房價崩盤，或者限購徹底放松的，洗洗睡吧，房價穩(wěn)步小幅上升，將是長期的過程。
別看成交量了，就像別看房價收入比，有的數(shù)據(jù)根本是個玩笑。
