北京商辦重獲新生 寫字樓投資趨勢向好
近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)售賣困難、住宅持續(xù)熱銷，一些開發(fā)商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義蓋房，商住房一時銷售火熱。
2017年3月，北京住建委發(fā)布公告，宣布要進一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項目管理，商住進入限購時代；同年5月，上海市政府正式下發(fā)商住房整頓方案，對已售但未交付商住房集中整改。2017年的政策嚴冬，使得辦公市場成交接近冰點。從數(shù)據(jù)來看，2018上半年市場正在逐步復蘇。
價格回暖租金反彈 寫字樓投資趨勢向好
2018上半年，多數(shù)城市寫字樓供應缺位、需求旺盛，成交價格同比小幅回暖1%，就目前價格走勢和市場活躍度來看，未來價格仍有上漲空間。全國寫字樓租金更是強勢反彈，同比上漲1.9%，預計未來還有更進一步攀升的可能。
寫字樓整體趨勢向好，和二線寫字樓市場形勢的變化有密切關系。隨著城市化進程的推動，在“一帶一路”等系列政策利好的助力下，重點二線城市價值得到顯著提升。供應方面，大型知名房企開始重點布局二線城市，二線城市寫字樓項目的增加使辦公空間保持良好的擴張趨勢。需求方面，二線城市也保持了良好的增長態(tài)勢。高新科技產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司成為租賃主力，新興辦公模式的穩(wěn)步發(fā)展，為市場帶來更多的租賃需求。二線城市對人才的吸納量成為辦公面積擴張、租金價格上揚的催化劑，此外，近兩年甲級寫字樓開發(fā)的占比有所提升，也是租金的增長點。
云房數(shù)據(jù)顯示，2018上半年多數(shù)城市租金呈不同幅度增長，其中廣州租金同比上漲10%，其次為杭州，租金同比上漲7%。究其原因，一方面是兩座城市經(jīng)濟發(fā)展前景廣闊，吸納了大量高新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，形成了產(chǎn)業(yè)聚集效應，另一方面配套完善的核心商圈的租賃需求較為強勁。租金降幅最明顯的是石家莊，因商業(yè)聚集度不高且市場供應過剩，導致租金同比下滑8%。
寫字樓成交價上漲 投資回報率普降
2018上半年，受成交價格和資本價值攀升的影響，寫字樓各項回報率均呈下降趨勢，甚至全部跌破監(jiān)測期內(nèi)最低值。其中，長期持有租賃回報率受成交價格上漲的影響最為顯著，環(huán)比下滑0.5個百分點，降至6.5%。經(jīng)五年轉(zhuǎn)售預測推算，寫字樓轉(zhuǎn)售回報率目前為7.4%，若均價仍保持快速上漲的態(tài)勢，回報率將會持續(xù)下滑。
云房數(shù)據(jù)認為，受二線城市土地價值上漲、辦公供應短缺和一線城市大宗資產(chǎn)交易價格持續(xù)攀升等因素影響，全國寫字樓成交均價回暖走高，再加上寫字樓資本價值的上漲，推動了整體寫字樓回報率普降。但從長遠來看，寫字樓投資趨勢還是總體向好的。
長租收益二線兩極分化 北京迎來投資新契機
2017年的政策嚴冬之后，北京辦公寫字樓市場迎來了新契機。2018上半年，北京寫字樓表現(xiàn)一枝獨秀，不僅租金位于較高水平，空置率也偏低，僅8.4%。云房數(shù)據(jù)認為，北京未來一年甲級寫字樓供應充足，有高達1043.6萬平米的供應進入市場，租金水平將穩(wěn)中有升。
靜態(tài)租賃回報率方面，西部區(qū)域重慶、西安等發(fā)展較好的城市帶動了周邊城市發(fā)展，寫字樓需求向周邊城市分流。華中區(qū)域回報率有明顯回升，無錫、長沙等城市表現(xiàn)搶眼，無錫近年來受益于太湖新城板塊的發(fā)展，在商辦市場活躍度較高。
長期租賃回報率方面，一線城市一度呈下降趨勢，二線城市出現(xiàn)兩極分化。上升區(qū)域主要分布在西南、華東區(qū)域，長沙、武漢投資回報表現(xiàn)良好。寧波商圈聚集度不高，寫字樓投資仍處于下行通道。
歷史轉(zhuǎn)售回報率方面，表現(xiàn)較為優(yōu)秀的是武漢和石家莊，預測這兩個城市未來五年投資回報漲幅空間較大。無錫、天津和廣州寫字樓的遠期投資價值較高，但目前租賃轉(zhuǎn)售收益較低。
云房數(shù)據(jù)結(jié)合19個城市豪宅的未來轉(zhuǎn)售及長期租賃回報率，對房地產(chǎn)投資方案進行評估，制作出了寫字樓房地產(chǎn)投資價值導向圖。評估結(jié)果顯示，最適合投資的城市是武漢和石家莊，適合長期持有租賃的城市是長沙，適合短期持有售出的城市是天津，最不適合持有的城市是寧波。
