房企半年業(yè)績飄紅背后，現金流吃緊，股價低迷，增持與回購頻現
今年以來，盡管全國多個重點城市重新開啟或者強力升級限購政策，并伴隨行業(yè)去庫存、金融去杠桿、財政整頓等多重舉措，但房企的銷售額、銷售面積、投資額等依然高歌猛進?！罢呦蜃蟆⑹袌鱿蛴摇?，大多數房企上半年交出了一份相對滿意的答卷。
克而瑞研究中心最新發(fā)布的數據顯示，截至6月30日，TOP100房企合計銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。集中度達到歷史新高，TOP100上升至69.3%。但各梯隊房企在規(guī)模增長的同時，分化格局持續(xù)，半年銷售額達500億元以上房企數量為25家，有33家超過400億元，預計全年千億房企數量將達到30家以上。
龍頭房企中，碧桂園以4124.8億元銷售額位列第一，同比增長42.6%，6月單月業(yè)績保持了上月近800億元的高位。中國恒大以3041.8億元，同比增長24.6%的成績排名第二；萬科則為3030.2億元，同比增長9.3%，排名第三。
從7家破千億的房企業(yè)績增長情況來看，整體同比增長也達到了32%，其中融創(chuàng)中國同比2017年上半年增長76%，銷售業(yè)績將近2000億元，漲幅最大；而保利地產同比去年增長42%，突破2000億元銷售額。中海地產漲幅最小，同比僅增長3.68%。
盡管龍頭房企上半年銷售業(yè)績十分亮眼，但從資本市場表現來看，房地產板塊依舊承壓，無論港股還是A股，地產股股價都出現了下跌。從1月至今，房地產指數已跌超20%，市值蒸發(fā)超萬億元。僅從6月25日爆出棚改暫停傳聞至7月4日一周多時間內，房地產指數已經跌去11.39%。
于是很多開發(fā)商開始拿出真金白銀來護盤，恒大、碧桂園、綠地、金茂等紛紛大手筆回購股票，另外還有禹洲集團、融信中國、龍湖地產、新城控股、泛?？毓?、旭輝控股等多家上市房企大股東都在不斷增持公司股份。
事實上，最近一段時間以來，房地產企業(yè)負面消息不斷。從具有國企背景的地產公司出現債務違約傳言，到多家知名房企擬發(fā)行的數百億元公司債被“中止”，再到相當一部分房企的債務進入集中兌付期，使得市場看空氣氛濃烈。但無論如何，即便是經歷了近期的下跌，當前主要房企的總市值仍然遠高于2016年上半年。而更多的銷售額也將在下半年體現，開發(fā)商的競爭必將更加激烈。
房企半年銷售業(yè)績繼續(xù)沖高
今年上半年房地產企業(yè)的銷售簡報再次釋放出“高周轉、沖規(guī)?！币廊皇钱斚轮饕母偁幠Ｊ健Ｅ琶壳盎蛑髁鞣科笾卸鄶灯髽I(yè)的銷售業(yè)績可圈可點，另一些上市房企則在這波“規(guī)模戰(zhàn)”中輸掉大勢，紛紛掉隊。
具體來看，重點品牌房企目標積極，增速平均達到41.9%。除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，恒大目標定在5500億元，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億元，龍湖、泰禾期待突破2000億元，其中泰禾預期增長率高達98%；陽光城、正榮等誓破千億，目標增長超過40%；華潤、中海、龍湖等目標相對穩(wěn)健的企業(yè)也預期20%以上增速。
從各大機構發(fā)布的2018年上半年開發(fā)商銷售排行榜中可見，TOP20房企中，中梁、正榮等7家企業(yè)上半年完成全年目標50%以上，另有13家企業(yè)完成40%以上。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，在激烈的競爭格局下，“規(guī)模戰(zhàn)”已成行業(yè)共識，行業(yè)分化更趨嚴重。隨著土地紅利的消失，市場空間變小，但是強者吞掉弱者的市場份額，大型開發(fā)商的銷售額便有了保障，龍頭房企銷售彈性更大。
從總銷售規(guī)模來看，十強房企的市場占有率為29.9%，三十強房企的市占率則達到48.5%，均比2017年有明顯提高。
盡管“碧萬恒”三巨頭分別突破4000億元、3000億元、3000億元，逐步拉大與其他企業(yè)的差距，但這三家企業(yè)的增速并不算突出。
反而中型房企的銷售增速較為明顯。其中，融信中國銷售規(guī)模為545億元，已超過去年全年。金茂則實現717.62億元的銷售額，同比增幅接近200%，從去年的行業(yè)30名直接飛升至15強。龍光、建業(yè)的銷售增速也都在80%以上。2018年新城控股的公開目標是1800億元，上半年銷售971.6億元，同比增幅98.29%，行業(yè)排名從13名躍居到第8名。
從區(qū)域貢獻來看，二線城市仍是房企銷售主動力，三四線城市也有較大貢獻。中國指數研究院指出，2018年以來，重點二線城市相繼出臺人才新政，催動樓市需求走熱。華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住契機，加大在青島、沈陽、武漢、無錫、重慶、西安等二線城市的銷售力度，二線城市銷售業(yè)績同比增長19%。一線城市受調控政策影響，銷售金額同比下降21.9%，三四線城市主要受一二線城市的需求外溢影響，銷售業(yè)績大幅上漲，同比增長45.2%。
北京某房企高管告訴記者，在目前的市場情況下，所有的資源都在向大企業(yè)集中，市場正以前所未有的速度被大房企侵占。它們大多數聚焦城市群、精選三四線市場加速全國化布局，在做好產品的同時以高周轉實現銷售額迅猛增長。而一部分中小企業(yè)越來越沒有優(yōu)勢，甚至會面臨著生存難題。
據中國房地產報記者梳理發(fā)現，TOP100房企中復地集團、金地集團、電建地產、中天城投、首開股份、萬達集團同比2017年上半年出現5.73%－56.91%不同程度的下滑，其中萬達集團上半年銷售額只有265億元，下滑幅度最大，達56.91%。首開股份290.5億元的銷售額，同比下滑26.6%。
搶奪現金流與增持、回購并行
央行近日發(fā)布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區(qū)域金融運行報告(2018)》指出，當前房地產市場發(fā)展總體平穩(wěn)，租賃住房市場發(fā)展加快，房地產投資韌性較強。但也要看到，一些房地產企業(yè)負債率較高，償債壓力較大。下一階段，要圍繞“房住不炒”這一主線，進一步鞏固房地產調控政策效果的同時，繼續(xù)落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。
6月以來，監(jiān)管層又對房地產市場進行了一輪密集表態(tài)。
先是“棚改貸款收緊，全國一刀切暫停棚改”的傳聞，繼而內地限制房企外債資金投資境內外房地產項目，再到有傳發(fā)改委考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期美元債。緊接著6月28日住建部等七部委重拳出擊對京、滬、廣、深等30個城市啟動整治房地產市場亂象專項行動，加之西安、長沙、杭州等多個城市陸續(xù)推出加強樓市調控措施，這一切使得開發(fā)商的焦慮開始在市場蔓延。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，這一系列利空消息，將對房企產生諸多影響。其中，銀行、海外融資渠道收緊，將使房企的資金壓力繼續(xù)加大；七部委治理市場亂象，會在一定程度上影響回款速度，同時也意味著三四線樓市逐步降溫，這對業(yè)績的影響不可忽視。從房企資金兌付壓力來看，壓力將在2018年第三季度真正體現。
面對融資通道日漸逼仄，碧桂園叫停三四五線城市“全覆蓋戰(zhàn)略”用規(guī)模換現金；泰禾為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在面臨超高的償債壓力；綠城要求員工“全面”加速資金回籠，堅決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略，加速資金回籠……
在這一輪去杠桿的較量中，資金決定了房企未來規(guī)模擴張的能力。在越來越多房企加入搶奪“現金流”行列的同時，為了不加劇融資難度，開發(fā)商們開始“抄底地產股”，通過回購和增持來提振信心。
7月4日，恒大斥資3.8億港幣回購1850萬股份。這是繼7月3日，回購2.86億港幣回購1412萬股之后，恒大本月第二次回購股份，兩天之內恒大共花費6.6億回購股票。
在此之前的6月27日-29日，碧桂園接連三天回購股票，數額分別是800萬股、1500萬股、3000萬股，共計耗資約6億港幣。
不僅有多家房企積極進行股票回購，還有開發(fā)商進行了股票增持。
“只要市場大幅低估旭輝股票，我們就增持。對旭輝集團的成長和旭輝股價的未來非常有信心?！毙褫x控股董事長林中表示。
2018年5月28日至2018年7月3日，旭輝集團創(chuàng)始家族林氏家族的家族信托共增持股票25,812,950股，總代價約為港幣1.55億元。這是林氏家族信托繼2018年4月底及5月初的兩次小幅度增持之后，進一步大規(guī)模買入旭輝股票。
據中國房地產報記者不完全統計，7月2日，泛?？毓蓪嶋H控制人盧志強增持了公司股份150萬股，這是繼6月28日增持300萬股之后再度出手。
6月26日-27日，新城發(fā)展控股獲控股股東王振華連續(xù)增持公司129萬股，涉資889.83萬港元。6月25日-27日，龍湖地產主席吳亞軍連續(xù)三日增持公司511萬股，耗資1.1億港幣。6月20日，融信中國獲歐宗洪家族信托增持26.5萬股，在整個6月份，歐式家族共計斥資1.1215億港元買入融信股票。6月15日，禹洲集團董事局主席林龍安增持公司50萬股，6月20日再增持20萬股。
6月28日，金茂發(fā)布公告稱，該公司獲公司執(zhí)行董事、管理層增持162萬股股份，平均價為每股3.77港元，總金額合計610.74萬港幣。
對于房企的集體“護盤行動”，某私募人士稱，當前大多數上市房企的估值都比較低，內房股PE倍數普遍在7—10倍，相較其他行業(yè)較低。同時內房企業(yè)估值在7—8倍左右，在國際范圍內也處于倒數第一。而且房地產市盈率普遍較低，今年上半年房企業(yè)績表現不俗，這也成為股東增持的好機會。但如果從基本面綜合考慮，風險依然很大，特別是考慮到負債率和資金壓力。
合富研究院認為從大概率看，現狀房地產調控難有反轉。但基于對國家宏觀調控及目標分析判斷，未來流動性定向寬松力度或將持續(xù)加大，并不直接利好房地產，但會有間接利好。但是下半年房地產成交回落或許在所難免，只是下行幅度有限。一線與二線城市房地產成交有可能已階段性見底，風險主要來自三四線城市，由此可能牟房企經營帶來影響，后續(xù)房地產周轉仍受長期抑壓，要突破經營難局，對于房企來說，是任重道遠的事情。
