運(yùn)營(yíng)商打人性牌創(chuàng)新模式 人文藝術(shù)范延伸至商辦寫字樓
2018下半年，廣州寫字樓預(yù)計(jì)約48萬㎡新增供應(yīng)入市。明年到2022年，將有超262萬㎡新增供應(yīng)入市。
一方面是越來越激烈的寫字樓供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，一方面是寫字樓客戶的需求變化?！耙郧皩懽謽亲鈶糁饕吹囟?、租金、大樓配套設(shè)施，如今對(duì)于服務(wù)的要求也越來越高了。”寫字樓為客戶提供更多的增值服務(wù)，根本上是提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)高端客戶日益提高的服務(wù)要求。
在各種因素疊加下，寫字樓如何創(chuàng)出一條營(yíng)收道路？為此，寫字樓運(yùn)營(yíng)商們使出各種招數(shù)：聯(lián)合辦公遍地開花，試圖用新興業(yè)態(tài)搶占寫字樓高地；有的是給白領(lǐng)提供多種人性服務(wù)，想要抓住白領(lǐng)8小時(shí)工作以外的生活。
記者了解到，在天河CBD 高檔寫字樓中，不少業(yè)主和管理方都已有意識(shí)地向8小時(shí)工作以外的服務(wù)發(fā)力，通過文體、娛樂、講座、商務(wù)會(huì)、聯(lián)誼會(huì)等活動(dòng)給寫字樓注入巨大的文化內(nèi)涵，提供文化增值服務(wù)成為流行趨勢(shì)，其提供的服務(wù)范圍也越來越廣泛。
“寫字樓不僅僅是注重經(jīng)濟(jì)利益，也是一個(gè)非常精致生活、講究品位的地方。不僅為了面子工程，更是為了里子?！睂?duì)于寫字樓在增值服務(wù)方面頻頻發(fā)力，珠江新城某超甲級(jí)寫字樓負(fù)責(zé)人如此解釋個(gè)中原因。
該負(fù)責(zé)人表示，超高層建筑越來越多，廣州寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈。在此大環(huán)境下，樓宇后續(xù)的物業(yè)管理與服務(wù)是否能順利跟進(jìn)，并可持續(xù)性地發(fā)展，將是一個(gè)大課題，提供多元的增值服務(wù)，將是其中一項(xiàng)制勝法寶。
寫字樓暗戰(zhàn)，誰主沉??？
A 大打人性牌
辦公室開“學(xué)院”瑜伽調(diào)香等課任選
在寫字樓內(nèi)，除了朝九晚五地上班，還可以參加各項(xiàng)課程，成為優(yōu)秀的瑜伽大師、寶石鑒賞家、調(diào)香師、品酒師或?qū)I(yè)藍(lán)帶大廚？8月3日，K11 ATELIER ACADEMY辦公室學(xué)院正式啟動(dòng)，包含三大學(xué)系元素，提供身心、藝文等板塊的課程，豐富樓內(nèi)白領(lǐng)在8小時(shí)工作以外的生活。
空中大堂變身文化空間
8月3日的啟動(dòng)儀式現(xiàn)場(chǎng)，著名運(yùn)動(dòng)品牌adidas、珠寶品牌周大福、知名媒體《Fast Company》、Razer雷蛇及《拙見》與到場(chǎng)嘉賓分享了跨界創(chuàng)新理念，為全新商業(yè)辦公模式啟航。
啟動(dòng)儀式過后，廣州周大福金融中心（即廣州東塔）41層的SKY LOBBY 搖身一變成為音樂分享會(huì)的文化空間，臺(tái)灣民謠教父胡德夫、中國內(nèi)地民謠男歌手馬條等嘉賓登上舞臺(tái)，講述他們與音樂理想的故事。這場(chǎng)音樂專場(chǎng)也是K11 ATELIER ACADEMY 辦公室學(xué)院正式啟動(dòng)后的首場(chǎng)活動(dòng)。除了事先購票進(jìn)場(chǎng)的場(chǎng)內(nèi)觀眾，這個(gè)半開放式的空間吸引了不少樓內(nèi)白領(lǐng)駐足。
《拙見》出品人田延友表示，跨界合作，賦予了這片物理空間更多可能，未來將變成藝術(shù)空間、文化空間。在樓內(nèi)上班的白領(lǐng)陳小姐剛好下班路過，被臺(tái)上的民謠歌聲所吸引，便停下來聽了一會(huì)兒。她表示，將活動(dòng)安排在白領(lǐng)下班時(shí)間，方便上班族參與，更能吸引人前來參與。
人文藝術(shù)范延伸至商業(yè)辦公
K11品牌創(chuàng)立于2008年，將藝術(shù)。人文。自然三大核心元素融合為一體，以“博物館零售”為核心創(chuàng)造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的營(yíng)運(yùn)模式，在推動(dòng)本地藝術(shù)文化創(chuàng)新交流上勁頭十足。3 月底開業(yè)的廣州K 11購物藝術(shù)中心，陸續(xù)策劃了數(shù)場(chǎng)跨文化展覽及活動(dòng)。
K11相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在生態(tài)圈內(nèi)不同領(lǐng)域，不論是生活、休閑、酒店、娛樂、零售、醫(yī)療、健康，都可以進(jìn)行跨界整合。硬件、軟件、大數(shù)據(jù)、服務(wù)到內(nèi)容均能達(dá)到共融互通，升級(jí)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，也為產(chǎn)業(yè)鏈帶來更多的協(xié)同效應(yīng)?！霸贙11生態(tài)圈里的企業(yè)，以及客戶都可以共享資源，互相互通的協(xié)同與聯(lián)動(dòng)有助于創(chuàng)造更多新的藍(lán)海?！?
延伸到商業(yè)辦公層面，K11推出的K11 ATELIER ACADEMY辦公室學(xué)院，打破傳統(tǒng)商業(yè)辦公模式，鼓勵(lì)創(chuàng)新，促成更多互動(dòng)，讓工作社區(qū)里的每一位成員都可以沉浸其中，尋求工作靈感與機(jī)遇?！拔覀兿Ｍ柚@個(gè)平臺(tái)，讓每一位學(xué)員，無論在生活上、工作上、身心靈和社群中，成就更好的自己，追求更遠(yuǎn)更大的夢(mèng)?！盞11相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
提供身心、藝文三大板塊課程
K11 ATELIERA CADEMY辦公室學(xué)院設(shè)有“身心健康、藝文創(chuàng)意、提升突圍”3大板塊課程，8小時(shí)工作之外，有氧健身、珠寶鑒賞、藝術(shù)創(chuàng)作等一系列度身訂造的課程可供樓內(nèi)白領(lǐng)選擇。如果非樓內(nèi)租戶員工想?yún)⒓诱n程，也可在租戶員工的陪同下參加。
在辦公室開“學(xué)院”有著“主場(chǎng)”優(yōu)勢(shì)。
位于41層的辦公樓轉(zhuǎn)換層K11 Sky Lobby 堪稱大社區(qū)中的小社區(qū)。這里配備了Wifi、座椅、電源插座等，方便白領(lǐng)們相見、合作、討論和分享。記者了解到，辦公室學(xué)院不少活動(dòng)都將安排再次舉行?！稗k公樓不再是乏味的空間，而是相見、合作、討論和分享的場(chǎng)所，是工作的‘家’和‘社區(qū)’，更是一個(gè)現(xiàn)代、由創(chuàng)意驅(qū)動(dòng)的工作空間?！?
翻閱近一兩個(gè)月的課程表后，白領(lǐng)Daisy 表示，尊巴健身、手工制作、讀書會(huì)、個(gè)人形象、外語基礎(chǔ)等課程內(nèi)容豐富，部分活動(dòng)對(duì)樓內(nèi)白領(lǐng)免費(fèi)開放，為樓內(nèi)白領(lǐng)搭建社交平臺(tái)，吸引力還比較大。她感覺，部分語言類課程價(jià)格偏高，自己將有興趣嘗試一些運(yùn)動(dòng)健身類的課程。K11相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，未來還將因應(yīng)樓內(nèi)白領(lǐng)需求，進(jìn)一步對(duì)課程的種類和內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。
B 引入新模式
聯(lián)合辦公遍地開花共創(chuàng)共贏有點(diǎn)難
日前，聯(lián)合辦公品牌美國WeWork宣布，在中國地區(qū)的We Wo rk獲得五億美元B輪融資，將用于進(jìn)一步加速WeWork在華業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。WeWork方面表示，預(yù)計(jì)其中國客戶數(shù)量將在今年年底增長(zhǎng)一倍至4萬。近日，戴德梁行、仲量聯(lián)行陸續(xù)發(fā)布與新辦公模式(包括共享辦公、靈活辦公等)相關(guān)的報(bào)告書，近年來，聯(lián)合辦公空間的出現(xiàn)，逐漸成為了辦公室租賃市場(chǎng)的新玩家。報(bào)告指出，聯(lián)合辦公品牌開拓新市場(chǎng)、尋求新商機(jī)，千禧一代的崛起，都將成為影響聯(lián)合辦公空間的因素。今年廣州地區(qū)將有約44 .7萬平方米新增寫字樓交付使用，這或?qū)槁?lián)合辦公空間提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
面積越來越大配套越來越貼心
2015年7月，“酷窩”（CO WORK）首個(gè)聯(lián)合辦公空間在廣州天河區(qū)珠江新城富力盈凱廣場(chǎng)誕生。隨后，以小團(tuán)隊(duì)租用工位式、小公司分租玻璃房式的辦公形態(tài)迅速在廣州發(fā)展起來。
3 年間，聯(lián)合辦公空間遍地開花。據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在廣州目前有約40個(gè)聯(lián)合辦公空間，分布于甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓、各創(chuàng)意園區(qū)。以聯(lián)合辦公品牌世聯(lián)空間為例，自2017年創(chuàng)建聯(lián)合辦公產(chǎn)品至今，已在廣州市場(chǎng)累計(jì)落地10個(gè)辦公項(xiàng)目，管理面積約2 .5萬平方米。在核心的珠江新城商務(wù)區(qū)，寰圖在雅居樂中心開設(shè)了約1 .1萬平方米的辦公空間，Bee+ 在廣州國際金融中心租賃辦公面積2991平方米。
南都記者在珠江新城內(nèi)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，聯(lián)合辦公空間的模式，從原有的單一地提供辦公室和辦公室外的交流空間。整體環(huán)境從早期的小而美逐步升級(jí)，如今在辦公空間內(nèi)提供了休息區(qū)域、音樂角、冥想室，還有床位提供給入駐者們午休時(shí)使用。
社群氛圍使用者希望更濃
“自不同公司的人，在同一辦公空間中共同工作。辦公者可與其他團(tuán)隊(duì)分享信息、知識(shí)、技能、想法和拓寬社交圈子等……”這是對(duì)“聯(lián)合辦公”的常見描述。在“共享經(jīng)濟(jì)”日益發(fā)展的當(dāng)下，聯(lián)合辦公空間是否真的能如人們期待的那般，幫助不同創(chuàng)業(yè)者實(shí)現(xiàn)共享、共創(chuàng)、共贏的目的？
社群氛圍的營(yíng)造是否如預(yù)期？
某國外知名時(shí)尚品牌的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)官Halen從去年入駐珠江新城1 寫字樓的聯(lián)合辦公空間，Halen分享，“公司業(yè)務(wù)調(diào)整后，大部分同事都遷移到上海辦公，在廣州不需要太大的辦公室?！?
經(jīng)過一番篩選，Halen選擇了珠江新城超甲級(jí)寫字樓內(nèi)的聯(lián)合辦公空間?！吧缛悍諊鸂I(yíng)造這一點(diǎn)我的感受不是太深。”Halen坦言，在辦公空間內(nèi)，和她一樣從事時(shí)尚行業(yè)的人并不多，大部分是空間設(shè)計(jì)、IT類程序開發(fā)為主，“社群活動(dòng)的時(shí)候，很難把話題聊到一塊去?！盚alen表示，她曾嘗試參與到空間的活動(dòng)中去鏈接更多有用的資源，由于行業(yè)跨越度大，兩三次后就不再參加了。
在戴德梁行的報(bào)告中指出，為會(huì)員提供一個(gè)社交“渠道”是聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商區(qū)別于傳統(tǒng)辦公室服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的特點(diǎn)。
例如，總部位于香港的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商Campfire設(shè)立了針對(duì)不同行業(yè)的聯(lián)合辦公中心。Campfire的兩個(gè)聯(lián)合辦公中心都位于香港島南部的新興商業(yè)區(qū)———黃竹坑，一個(gè)中心專門為時(shí)尚設(shè)計(jì)行業(yè)提供服務(wù)，它提供走秀臺(tái)和一個(gè)裝備齊全的照相館，另一個(gè)中心則是為媒體行業(yè)的成員提供錄音工作室、放映室和意見領(lǐng)袖的房間。
千禧一代崛起為聯(lián)合辦公加持
南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，入駐聯(lián)合辦公空間的團(tuán)隊(duì)，不再局限于創(chuàng)業(yè)者，還有不少國外企業(yè)的辦事處或知名企業(yè)的部分小分隊(duì)入駐。
隨著客戶需求不斷提高，如今聯(lián)合辦公空間也摸索出一些新的發(fā)展模式，例如“按單生產(chǎn)”的定制模式。不久前，匯豐環(huán)球營(yíng)運(yùn)中心入駐WE +酷窩廣州中洲中心空間，900 個(gè)工位，總辦公面積接近5000㎡，成為入駐聯(lián)合辦公空間的“巨無霸”。
仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報(bào)告《發(fā)現(xiàn)機(jī)遇：亞太地區(qū)靈活辦公》指出，“傳統(tǒng)的空間投資方式是進(jìn)行三到五年的投資規(guī)劃，然后一次性進(jìn)行較大的設(shè)計(jì)裝修投入，同時(shí)，還需要一個(gè)維持設(shè)施設(shè)備管理的行政團(tuán)隊(duì)。如采用靈活辦公，可以避免一次性的較大投入：按月按工位支出，租約靈動(dòng)，進(jìn)退可守。企業(yè)把主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，把一次性的資本投入變成運(yùn)營(yíng)支出，使資產(chǎn)負(fù)債表變輕?！?
戴德梁行發(fā)布的《大中華區(qū)聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告》同樣表示，許多企業(yè)越發(fā)青睞聯(lián)合辦公場(chǎng)所。絕大多數(shù)辦公用品（包括辦公用具、電話和網(wǎng)絡(luò)）以及辦公室服務(wù)費(fèi)已經(jīng)包含在會(huì)員費(fèi)中，租賃聯(lián)合辦公空間節(jié)省的成本將會(huì)激發(fā)企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公空間的需求。
據(jù)了解，聯(lián)合辦公在寫字樓市場(chǎng)保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，一些開發(fā)商開始在自持物業(yè)中運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公空間，或者和已有的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)品牌合作，以謀求進(jìn)入該領(lǐng)域。
此外，千禧一代的崛起以及富有創(chuàng)業(yè)精神的新時(shí)代，也是影響聯(lián)合辦公空間發(fā)展的因素之一。仲量聯(lián)行的負(fù)責(zé)人介紹，2020年以后，80后到00后的工作群體預(yù)計(jì)將占整個(gè)工作群體的50% 以上，而這個(gè)群體對(duì)于辦公的空間設(shè)計(jì)服務(wù)和策劃要求，是一個(gè)從量變到質(zhì)變的過程。
說法：聯(lián)合辦公市場(chǎng)或?qū)⒖焖侔l(fā)展
戴德梁行的負(fù)責(zé)人介紹，廣州聯(lián)合辦公市場(chǎng)正處于快速成長(zhǎng)階段，未來數(shù)年，市場(chǎng)將逐步壯大并日趨成熟。以WeWork為代表的國際知名運(yùn)營(yíng)商，以及如SOHO 3Q 等發(fā)展成熟的內(nèi)資聯(lián)合辦公品牌將加快進(jìn)駐廣州市場(chǎng)的步伐，聯(lián)合辦公的市場(chǎng)規(guī)模將隨之進(jìn)一步擴(kuò)大。
戴德梁行廣州寫字樓部董事梁杰介紹，2018年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有約44.7萬平方米的新增供應(yīng)交付使用，未來五年的新增辦公面積預(yù)計(jì)將超過350萬平方米。充足的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)將為未來聯(lián)合辦公市場(chǎng)的快速發(fā)展提供強(qiáng)有力支撐。
