深圳房改能否成為全國樣本
經(jīng)過1個(gè)多月的征求意見，深圳最終版的《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（以下簡稱“《意見》”）于日前發(fā)布，這意味著深圳版“房改”方案正式落地。當(dāng)前，深圳面臨房價(jià)高企，住房供需不平衡等問題，本次“房改”的亮點(diǎn)，即為將保障性住房與市場商品住房的比例設(shè)為6：4，而這也勢必會(huì)引領(lǐng)全國根據(jù)本地的實(shí)際情況做出多樣化的關(guān)于住房制度的重新設(shè)計(jì)。
商品房僅占四成
當(dāng)前，深圳房價(jià)高企、住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題日益突出，這在難以滿足深圳市民對(duì)改善住房條件的需求的同時(shí)，也成為一道來深圳發(fā)展的人才“難以越過的坎”。因此，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，落實(shí)“房住不炒”成為本次深圳房改的根本導(dǎo)向。
《意見》明確，未來深圳市商品住房將只占住房供應(yīng)總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。其余60%將由三部分組成，分別是人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
其中，人才住房重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)、高技能等方面人才供應(yīng)，建筑面積以小于90平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場商品住房租金、售價(jià)的60%左右；安居型商品房重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶籍居民供應(yīng)，建筑面積以小于70平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場商品住房租金、售價(jià)的50%左右；
公共租賃住房面向符合條件的戶籍中低收入居民、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，只租不售，租金為屆時(shí)同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
顯而易見，多層次、差異化、全覆蓋是深圳本輪“房改”的主旋律。針對(duì)各類群體，《意見》構(gòu)建出多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系。值得一提的是，《意見》在過去保障的基礎(chǔ)上，還進(jìn)一步擴(kuò)大了保障的覆蓋面，將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉分析，《意見》的一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新是將人才住房和安居型商品房這兩種具有政府和市場合作供給特征的政策性支持住房納入到供給體系中來，在公租房保障和商品住房市場之間架起一個(gè)橋梁，將各類租賃住房供給的占比顯著提高，與深圳非戶籍常住人口和年輕人占比高、人口流動(dòng)性大等特點(diǎn)相適應(yīng)。
深圳鏈家研究院院長肖小平則表示，《意見》將商品住房、人才住房、安居型商品房以及公租房的供應(yīng)量以及供應(yīng)主體等通過文件形式系統(tǒng)化地規(guī)定下來，可以實(shí)現(xiàn)“市場歸市場、保障歸保障”的思路，使未來深圳的住房供應(yīng)以及房價(jià)實(shí)現(xiàn)雙軌制。
政策不斷收緊
深圳在啟動(dòng)新一輪“房改”之時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策也在不斷收緊。就在7月31日，深圳市人民政府剛剛發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”），提出“暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購買商品住房”“居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓”等重磅樓市調(diào)控措施。同時(shí)，《通知》還明確，自發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
有分析指出，“個(gè)人購房3年限售”是《通知》對(duì)深圳樓市調(diào)控的一大看點(diǎn)，也是最重手段之一。此前已出臺(tái)這一政策的城市包括廣州、成都、西安等50多城，但北上深三大超一線城市均不在調(diào)控之列。
還有業(yè)內(nèi)人士表示，《通知》從限制交易的角度抑制了短炒客通過短期炒房來獲利的方式，是對(duì)前期推行政策的進(jìn)一步補(bǔ)充。此外，為了降低買房首付，“假離婚”也成為投資客常用的買房手段之一，《通知》對(duì)離婚差異化的信貸政策執(zhí)行，則扼殺了“假離婚”現(xiàn)象。
近年來，深圳樓市持續(xù)火熱，尤其在2015年，深圳更是以47.5%的漲幅領(lǐng)漲全國。為此，早在2016年3月，深圳便收緊樓市政策，限購限貸。同年10月，深圳又出臺(tái)了“深八條”，進(jìn)一步提升限購限貸條件。深圳樓市交易量因此大幅下挫，房價(jià)也一路下跌，之后的21個(gè)月里，深圳的調(diào)控政策雖再無大幅度的加碼，但調(diào)控的持續(xù)以及房貸利率提升、三價(jià)合一等政策還是讓交易量繼續(xù)保持低位。
但據(jù)深圳市規(guī)土委公布的新房成交數(shù)據(jù)顯示，今年7月，深圳一手商品住房共成交3461套，面積為342195.72平方米，成交均價(jià)為54142元/平，環(huán)比上升0.09%，“21連跌”結(jié)束。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，7月深圳一、二手住宅價(jià)格均環(huán)比有所上漲。因此，時(shí)隔兩年后，深圳再次收緊對(duì)樓市的調(diào)控。
抑房價(jià)“排頭兵”
近日，中共中央政治局召開會(huì)議，提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。而深圳的新一輪“房改”無疑對(duì)其他城市具有借鑒意義。
廈門大學(xué)教授、雄安新區(qū)規(guī)劃專家組成員趙燕菁表示，深圳此舉率先實(shí)現(xiàn)了住房供給中保障性住房（政策支持性住房和公共租賃房）和商品房比例的大逆轉(zhuǎn)，這在全國也是獨(dú)一無二的。盡管沒有達(dá)到新加坡大約8：2這樣高的比例，但已經(jīng)超過香港大約5：5的比例?？紤]到現(xiàn)在存量巨大以租為主的“城中村”，深圳“以住為主”的住房結(jié)構(gòu)將會(huì)在全國各城市繼續(xù)領(lǐng)先，從而為深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供強(qiáng)大的支撐。
據(jù)了解，1998年住房制度改革后，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大約90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對(duì)主導(dǎo)地位。而將深圳“房改”面向全國推廣尚存在一定難度。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，建設(shè)保障性住房會(huì)帶來當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳饟p失，且開發(fā)成本難以控制，需要當(dāng)?shù)刎?cái)政部門承擔(dān)較多財(cái)政支出。我國一線、準(zhǔn)一線城市發(fā)展步伐較快，地方財(cái)政收入較為充沛，可適當(dāng)推廣深圳經(jīng)驗(yàn)。
實(shí)際上，北京已有類似動(dòng)作。去年4月，北京發(fā)布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來五年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房?！敖衲瓯本┩恋毓?yīng)也是向共有產(chǎn)權(quán)房傾斜的。我估計(jì)目前北京商品房、保障性住房的比例能到5：5左右。”郭毅表示。
深圳“房改”對(duì)全國房地產(chǎn)市場而言都具有里程碑意義，雖然不見得全國都適用，但深圳的做法起到了引領(lǐng)作用，其他地方都會(huì)根據(jù)本地的實(shí)際情況做出多樣化的關(guān)于住房制度的重新設(shè)計(jì)。
