長租公寓“野蠻生長”如何規(guī)范
對于在北上廣等大城市工作打拼的年輕人而言，租房一直是許多人的“痛點”，而隨著自如、蛋殼等長租公寓的出現(xiàn)，越來越多的人因其配套設(shè)施完善、付款方式靈活等原因選擇這種新型的租房方式。然而，這種新型的長租公寓真的能令人安心嗎？
8月22日，北京市住建委會同市公安局、市工商局等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報專線。開通首日，北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司等23家違規(guī)中介機構(gòu)即被查處。而在5天前，針對近期媒體關(guān)于個別住房租賃企業(yè)為搶占房源哄抬租金，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確“三不得”“三嚴查”。
根據(jù)中國房價行情網(wǎng)公開信息，2018年7月，北京房租同比上漲達21.89%,環(huán)比漲幅為2.63%,租金絕對水平在全國領(lǐng)先，每平米均價達到92.33元/月，而上海、深圳和廣州則分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。那么租金的高漲與長租公寓大規(guī)模搶占房源是否有直接關(guān)系？租賃行業(yè)又需要怎樣規(guī)范？記者就這些問題采訪了相關(guān)專家學者。
長租公寓是否推高了房租？
8月17日，我愛我家原副總裁胡景暉稱，自如、蛋殼等長租公寓高價搶房源、重裝修，是近期房租暴漲的主因之一。他認為，這些長租公寓運營商為了擴大規(guī)模，以超過市場租金20%至40%的價格收房，違背了市場規(guī)律。
一時間，關(guān)于長租公寓的爭議塵囂紙上。而此后，自如、我愛我家等先后發(fā)布聲明，否認長租公寓推高房租，認為長租公寓不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。
自如CEO熊林在微博中公布了相關(guān)數(shù)據(jù)，“經(jīng)過六年發(fā)展，租賃機構(gòu)化占比不足3%,自如在北京市場占比也不過8%.”
“看平均數(shù)的意義并不大，不如比較特定區(qū)域的數(shù)據(jù)?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長康俊亮接受記者采訪時表示，長租公寓運營商們的理由并不充分。他進一步解釋，房地產(chǎn)市場區(qū)域性強，不能只看整體占有率。此次房租上漲矛盾尖銳聚集在東城、西城等城區(qū)，要分析核心區(qū)域長租公寓的占有率?！笆聦嵤潜本┦泻诵膮^(qū)房價上漲快，而以長租公寓在整個北京市場占有率低為理由，這樣的邏輯是不對的?！?
對于房租上漲的原因，同濟大學法學院知識產(chǎn)權(quán)與競爭法研究中心研究員劉旭認為，長租公寓的發(fā)展方式在一定程度上影響了租金上漲。他指出，客觀上，為了在短期內(nèi)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，自如等長租公寓企業(yè)大量收房，從而確保通過不斷增長的規(guī)模來維持其金融衍生品的評級和價值。而長租公寓企業(yè)通過漲房租大量收房會影響?yīng)毩⒎恐鲗Ψ孔獍l(fā)展的預期，追隨長租公寓房源，使獨立房主傾向于漲房租。
“長租公寓搶占房源只是導致房租上漲的一個原因，根本原因是供需存在矛盾。”康俊亮認為。根據(jù)貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間。“在北京租房需求非常旺盛的情況下，如果一個區(qū)域被幾家長租機構(gòu)或中介控制大部分房源，那么他們之間很有可能商量統(tǒng)一提價。”
如果聯(lián)手哄抬房租為事實，是否涉及不正當競爭？
康俊亮認為，到目前為止，長租企業(yè)運營商的行為還不能認定為惡性競爭，也并未違反相關(guān)法律。而中國政法大學國際經(jīng)濟法研究所所長、中國國際反壟斷和投資研究中心中方主任祁歡在接受記者采訪時也表示，2018年開始實施的修訂后的反不正當競爭法并沒有關(guān)于價格惡性競爭行為的相關(guān)規(guī)定，不能認定長租公寓運營商的行為違反相關(guān)法規(guī)。
“自如等是否構(gòu)成哄抬房租還要國家市場監(jiān)督管理局執(zhí)法者來認定?！眲⑿裰赋?，雖然鏈家的自如在北京地區(qū)長租公寓市場的存量最多，但是因為地段、價格的差異化，以及其他活躍對手的競爭，所以很難證明鏈家在北京長租公寓市場具有超脫市場競爭約束的市場支配地位。
但劉旭對記者表達了自己的擔憂，他指出，如果長租公寓企業(yè)之間存在串謀限制競爭，那么就可能涉嫌違反反壟斷法。這類共謀可以直接表現(xiàn)為對同一地段面積大小相同的房子劃定最低房租水平，也可以體現(xiàn)為對不同小區(qū)的房源、不同面積或收房租金水平的房源，劃分各自勢力范圍等等。實際上，雖然房地產(chǎn)中介市場透明度相對比較高，但中介之間共同串謀限制房租價格競爭的現(xiàn)象并非完全不可能存在。
對于長租公寓的“野蠻生長”該如何規(guī)范？
8月20日，杭州的一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣布破產(chǎn)。據(jù)報道，在租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向網(wǎng)貸平臺還錢，而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的租金。據(jù)了解，不少中介機構(gòu)也在使用這種方法作為支付方式。
對于長租公寓的“野蠻生長”，康俊亮說，長租公寓還是一個新事物，在一定程度上還要加以引導，鼓勵其健康發(fā)展。他指出，對于資本進入房屋租賃領(lǐng)域后要如何操作，注入的資金如何使用等新問題，政府及相關(guān)監(jiān)管部門還需深入研究。他建議加快住房租賃條例或有關(guān)租賃專門立法的出臺，讓租賃行業(yè)發(fā)展有法可依。同時，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，行業(yè)協(xié)會或相關(guān)主管部門可以制作示范性合同文本，使中介、出租人和承租人在權(quán)利義務(wù)上實現(xiàn)實質(zhì)性平等。此外，加強行業(yè)規(guī)范，推行企業(yè)信用評價體系，由市場對進入長租公寓的企業(yè)進行淘汰。
