北京推史上最嚴(yán)公積金新政，目的何在？
在北京樓市已經(jīng)降溫的情況下，調(diào)控政策仍在加碼。
這次是，住房公積金貸款新政。
具體看，從“認(rèn)房又認(rèn)貸”，到貸款額度與繳存年限掛鉤，再到提高首付比例、下調(diào)貸款額度，新政實(shí)施后，人們使用公積金貸款購(gòu)房變得更加困難了。
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱之為：史上最嚴(yán)公積金新政。
目的何在？
新政出臺(tái)后，有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京限購(gòu)政策全國(guó)最嚴(yán)，普通人購(gòu)房已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，政府為何要再出重拳？
從政策的出臺(tái)背景看，有兩點(diǎn)考慮：
其一，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。延展開(kāi)來(lái)，國(guó)家要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，“租購(gòu)并舉”可與此次公積金調(diào)整聯(lián)系起來(lái)?！懊坷U存一年可貸10萬(wàn)元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬(wàn)元?！边@意味著，年輕人22歲開(kāi)始工作，到34歲左右才能滿足貸款120萬(wàn)元的條件。對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、薪資又不高的年輕人而言，收緊公積金貸款的“大門”，他們可能會(huì)放棄買房轉(zhuǎn)而選擇租房。
客觀上來(lái)說(shuō)，這有利于房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，貸款額度和繳存年限掛鉤是為了體現(xiàn)公平性。公積金是一個(gè)大池子，前些年可用于貸款的錢還比較多，但近幾年，隨著公積金提取和貸款量的增加，可用于貸款的錢在減少。在這種情況下，繳存時(shí)間長(zhǎng)的人獲得更多貸款，更加公平。
其二，落實(shí)北京城市總體規(guī)劃要求。新的北京城市規(guī)劃，將北京定位為全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心。根據(jù)這一定位，疏解非首都功能成為一項(xiàng)重要工作。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，貸款額度與繳存年限掛鉤，城區(qū)人口郊區(qū)購(gòu)房適當(dāng)放寬貸款額度，這些新政都與北京的城市規(guī)劃有關(guān)?！氨本┦袇^(qū)人口過(guò)于擁擠，未來(lái)非首都功能產(chǎn)業(yè)會(huì)外遷，公積金調(diào)整正是配合了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。”
這符合北京城市的總體規(guī)劃要求。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新的公積金政策，城六區(qū)人口郊區(qū)買房公積金貸款只有最高10萬(wàn)元、20萬(wàn)元的上浮額度，對(duì)動(dòng)輒幾百萬(wàn)元一套的房子來(lái)說(shuō)“并不解渴”。
影響如何？
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小年認(rèn)為，此次北京公積金政策的調(diào)整會(huì)進(jìn)一步減弱需求。在目前商業(yè)信貸保持緊縮的狀態(tài)下，公積金政策調(diào)整不僅影響低總價(jià)的剛需市場(chǎng)，還會(huì)對(duì)換房鏈條“釜底抽薪”，進(jìn)而影響中高端改善市場(chǎng)。
“由此估計(jì)，2018年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況不容樂(lè)觀?！痹S小年說(shuō)。
具體到購(gòu)房者，則體現(xiàn)在購(gòu)房成本的增加。
新的公積金政策參照現(xiàn)行商貸政策，調(diào)整了首付比例。原來(lái)首套普通住房公積金首付比例最低20%，新政策提高至35%（經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)房除外），二套房首付比例不低于60%。
首付比例增加，貸款額度降低，人們要想買房只能增加首付和換成商業(yè)貸款。
倘若換成商業(yè)貸款，有人算了一筆賬，假設(shè)之前公積金貸款120萬(wàn)元，貸25年，等額本息需支付利息55.4萬(wàn)元，月供5848元，換成商業(yè)貸款后需要多付43.3萬(wàn)元的利息，月供增加至7290元，每月多還1442元。
有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷的人了解，商業(yè)貸款需要看購(gòu)房人的流水，工資一般要達(dá)到月供的2倍。倘若月供7290元，月平均工資就要達(dá)到1.5萬(wàn)元，基本是北京月平均工資的2倍。
對(duì)在北京打工的人而言，尤其值得注意的是，同日公布的《關(guān)于落實(shí)放管服、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》明確，住房公積金繳存人及配偶購(gòu)買北京的住房，或購(gòu)本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會(huì)城市內(nèi)的住房，方可辦理公積金提取，否則不予辦理。
也就是說(shuō)，如果張三是河北邯鄲人，只有在北京、邯鄲、石家莊購(gòu)房才能提取公積金，否則無(wú)法提取。
新的政策同時(shí)提到，因工作變動(dòng)遷出北京，且在遷出地未建立住房公積金的，繳存人男年滿55周歲，女年滿50周歲，方可辦理銷戶提取。
貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析，總體來(lái)看，此次公積金政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的沖擊可能會(huì)超過(guò)預(yù)期。
