萬科只說三個(gè)字 這些城市的房價(jià)結(jié)局已經(jīng)注定
時(shí)間：2018/10/5
瀏覽量:
1391
拔槍的剎那，生死已定！
1
我聽過一個(gè)段子，東北大哥在約架的時(shí)候，有一種情況是用刀背砍對方兩刀，然后故意把刀甩飛，等去撿刀的時(shí)候，對方就默契的閃人。這樣，面子也有了，事情也解決了。
我很欣賞這種幽默的具有中國智慧的處理方式。
比起東北大哥，歐洲人才是真的民風(fēng)彪悍。
在西方，決斗曾經(jīng)成為貴族主流的判決方式，延續(xù)了一千多年。而在武器選擇上，最刺激的，就是槍戰(zhàn)。
具體程序是，決斗雙方各持上好膛的手槍，背對站立，向前走一定步數(shù)，最后轉(zhuǎn)身射擊。一般來說，雙方仇恨結(jié)的越大，走的步數(shù)越少——距離的貼近意味著子彈擊中的概率更高，也更容易出人命。
槍手之間的決斗，看誰對形勢判斷更加迅捷敏銳。
而高手之間的對決，在拔槍剎那，即使子彈尚未出膛，生死就已經(jīng)注定。
這種人生看淡，不服就干的過激行為，我們堅(jiān)決鄙視。
2
最近，很多中小房企朋友跟我交流，我透著手機(jī)屏幕都能感受到他們的焦慮和壓力。他們即將面對的，就是子彈已經(jīng)上膛的驚險(xiǎn)生死戰(zhàn)。
而萬科在秋季例會(huì)上的一句口號(hào)，更是刺激到他們緊繃的神經(jīng)。
看到這三個(gè)字，我強(qiáng)烈感受到，接下來一些城市樓市會(huì)明顯的轉(zhuǎn)冷。冷到，可能連房企巨頭萬科都要“活不下去”了。
我想看看，萬科到底做了什么，導(dǎo)致他這么慘。我找了一些數(shù)據(jù)分析，但最后的思考結(jié)果，讓我自己都大吃一驚。
今年上半年，萬科2018年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%；歸屬上市公司股東凈利潤達(dá)91.2億元，同比增長24.9%。也就是說，實(shí)際的利潤錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于賺到的錢。
更直觀的對比是，2018年上半年恒大的凈利潤同比是120%，碧桂園是80%。萬科的凈利潤增長，被恒、碧遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
表面上看，萬科確實(shí)一副心灰意冷的樣子，就像郁亮說的那樣，要“放棄房地產(chǎn)"，堅(jiān)定不移的轉(zhuǎn)型了。
但實(shí)際上卻沒那么簡單。
再來看，萬科上半年的凈負(fù)債率為32.7%，而2017年年底是8.8%，增長了23.9%。
原因居然是萬科在加大杠桿拿地。上半年，萬科拿地金額同比增長20.9%，拿地面積也同比增長76.14%。
一邊加杠桿買買買，一邊哭著說活不下去了。這像不像我們那些高中學(xué)習(xí)特別好的同學(xué)，每次考試都要唉聲嘆氣的說沒考好，結(jié)果又是年級第一？
你是同情他們，還是想打他們?
3
所以，萬科說“活下去”，只是一場苦情戲罷了。
暫且不提財(cái)務(wù)出身的郁亮本身就是融資高手，萬科背后站的可是深鐵集團(tuán)，更不必說，深鐵背后又是誰了。
去年，許家印為解萬科股權(quán)之爭，狂砸了超過200億的資金入股萬科，又甘愿低價(jià)轉(zhuǎn)讓股份給深鐵，白白賠了70億不吭聲。這是多么強(qiáng)大的背后運(yùn)籌？
再看現(xiàn)金流，雖然不比恒大和碧桂園，但萬科也有將近1600億的貨幣資金，如果這些錢都活不下去，那其他房企豈不是要準(zhǔn)備跳樓了?
我又翻出萬科10年內(nèi)的一些資料。最后得出的結(jié)論是，賣慘，是萬科慣用的扮豬吃老虎的套路。
簡單舉兩個(gè)例子。
2008年，王石說“樓市拐點(diǎn)已成事實(shí)”。同年，北京萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目打出“一次性付款9.3折、商業(yè)貸款9.6折的優(yōu)惠?！?br />
2014年，王石說“樓市買了就賺時(shí)代結(jié)束”，郁亮說“樓市進(jìn)入白銀時(shí)代”，同年，全國各地萬科樓盤打折出售，萬科加速擴(kuò)張。
所以，你發(fā)現(xiàn)了沒？萬科的邏輯是：當(dāng)樓市冬季到來，萬科會(huì)提前采用“賣慘”營銷，通過打價(jià)格戰(zhàn)對其他房地產(chǎn)企業(yè)造成一種擠壓。
先快速出貨，拿錢搶跑，等后知后覺的小房企熬不住了，再吞并收購，做大做強(qiáng)。
所以表面上看，是萬科賣慘的戲碼。
其實(shí)，當(dāng)樓市真正步入寒冬，活下去的一定是萬科，死掉的，是被萬科吞并的小房企。
這才是真正的決斗。拔槍的剎那，生死已定。
未來，大房企會(huì)把小房企吞的渣都不剩。
4
我想起10年前，潘石屹對王石和任志強(qiáng)的評價(jià)。
2008年，正值全國樓市低谷，王石說樓市拐點(diǎn)成為事實(shí)，而任志強(qiáng)卻堅(jiān)定的說房價(jià)還要漲。
潘石屹對這兩個(gè)人怎么評價(jià)的呢？大概意思就是任志強(qiáng)太過樂觀，潘贊同王的觀點(diǎn)。
其實(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)粉絲都很喜歡聽任志強(qiáng)講話，而房企從業(yè)者更喜歡王石。因?yàn)槿沃緩?qiáng)是為數(shù)不多，敢于說真話的人，把房價(jià)走勢解析的很透徹；而王石，在每次樓市拐點(diǎn)時(shí)，總是特別悲觀，甚至勸大家不要買房，但最后的結(jié)果是萬科業(yè)績又拿了行業(yè)第一。
有人說任志強(qiáng)是很真實(shí)的倔老頭，而王石是行業(yè)教父。
所以，如果買房的話，就聽任志強(qiáng)的。
做企業(yè)，就看王石和萬科怎么做。
任志強(qiáng)的觀點(diǎn)堅(jiān)持了大半輩子，基本沒變化，很多粉絲不了解萬科的套路，所以我要談?wù)劇?br />
舉個(gè)例子吧。最近，廈門“首開萬科白鷺郡”別墅，號(hào)稱腰斬的聯(lián)排別墅，有多少人去看過實(shí)地情況呢？
項(xiàng)目如圖。離島內(nèi)太遠(yuǎn)了。我又手賤的測量了下，萬科白鷺郡和泰禾漳州灣，哦不，是泰禾廈門灣，大概哪個(gè)更近。結(jié)果差不多。
所以再去看看網(wǎng)友們的評價(jià)是，萬科你哪來的自信賣的這么貴。
我并非刻意的抹黑萬科，我本人是非常尊敬萬科的，萬科也有很多出色的產(chǎn)品線。但是不得不承認(rèn)，這個(gè)項(xiàng)目的定位是有問題。我實(shí)地看過項(xiàng)目的粉絲說，這個(gè)項(xiàng)目單層戶型很小，電梯全靠硬塞，偷面積一絕，剛需自然不會(huì)去，也不吸引有錢人。
所以，定位錯(cuò)了的項(xiàng)目，賣不好是正常的。更何況，實(shí)際也不是打四折那么多。只是比以前更便宜了而已——精裝改毛坯，贈(zèng)送車位改為16萬/個(gè)。這樣的降價(jià)營銷伎倆，稍微有點(diǎn)常識(shí)都可以識(shí)別出來。
貓叔號(hào)的簡介就是，當(dāng)事情不能證真也不能證偽的時(shí)候，至少我們要有懷疑精神。就算這件事是真的，可是，以個(gè)例就能推斷廈門房價(jià)腰斬或者降價(jià)四折的結(jié)論嗎？？？
媒體喜歡吸引眼球，萬科又精準(zhǔn)的了解到媒體的需求，所以，幾乎是一拍即合，萬科不用營銷費(fèi)用，輕松賣盤，媒體又有了流量?？蓱z我們這些蒙在鼓里的吃瓜群眾。
5
未來半年房企們會(huì)迎來慘烈的價(jià)格戰(zhàn)。慘烈程度不亞于持槍PK。
而萬科是真正的持槍高手。他曾經(jīng)通過對形勢的敏銳判斷，多次抄底做大，我相信，這次萬科也會(huì)順利渡過難關(guān)。
我要說的，還有更深刻的一層意思。
大家都知道，萬科背后是誰，所以，萬科是一個(gè)極其講政治正確的企業(yè)。萬科喊著“活下去”，是喊給自己聽的嗎?是喊給吃瓜群眾聽的嗎?當(dāng)然不是。
萬科的真正訴求到底是什么？萬科自己知道，萬科對著喊話的那一方也明白。
我們都知道，城市是有磁場的，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口多的大城市，資金的聚集效應(yīng)就越明顯。那么如何把資金引入到三四線呢？這個(gè)過程類似于開閘放水，資金從高勢流入低勢。同時(shí)再通過限購把一線城市的閘門關(guān)掉。水只能儲(chǔ)存到三四線樓市。
越是有價(jià)值的城市，越?jīng)]有資格買。而經(jīng)濟(jì)差的大部分三四線，卻要被恐慌的游資炒作。那么現(xiàn)在的情況是，一線內(nèi)已經(jīng)干涸了。而三四線已經(jīng)漫灌。
每年的樓市調(diào)控政策，多在3月份和9月、國慶期間出臺(tái)。這個(gè)階段出現(xiàn)的信息，甚至包括萬科的“吶喊”，都可以看作判斷樓市的政策的風(fēng)向標(biāo)。
結(jié)合廈門的落戶新政以及萬科的“活下去”，你能猜到他的意思了吧。
哎，猜不到，我也幫不了你了。
如果說，目前全國最有價(jià)值購買的城市，就是一線，而三四線房價(jià)，已經(jīng)站到了高崗上。萬科的“活下去”也意味著，未來不會(huì)再有更多資金流入三四線，而是資金該回流到一線了。
今天上午，朋友小福跟我說，今年他要積攢很多現(xiàn)金，不買惠州不買佛山，甚至不買東莞，他要等機(jī)會(huì)買深圳，他說未來5年看好深圳。我很贊同。
但是我還想加上一句，我也看好北京、上海。甚至17年上漲比較早的鄭州、合肥、蘇州、廈門，未來5年我也看好。已經(jīng)下跌過的城市，恰恰安全系數(shù)是最高的。
這些城市，未來一年，剛需可以做好抄底的準(zhǔn)備。
從投資經(jīng)驗(yàn)講，抄底其實(shí)比逃頂容易。因?yàn)榉績r(jià)是有安全線的。比如比二手房更低的備案價(jià)，比如銀行評估價(jià)，或者根據(jù)首付成數(shù)看，房價(jià)下跌不太可能到30%以上。
但千萬不要問我，具體什么時(shí)候是真正的底。
很多人看到房價(jià)跌了10%，他想等跌20%買。
跌20%，他想等跌30%買。
市場是有底的，
1
我聽過一個(gè)段子，東北大哥在約架的時(shí)候，有一種情況是用刀背砍對方兩刀，然后故意把刀甩飛，等去撿刀的時(shí)候，對方就默契的閃人。這樣，面子也有了，事情也解決了。
我很欣賞這種幽默的具有中國智慧的處理方式。
比起東北大哥，歐洲人才是真的民風(fēng)彪悍。
在西方，決斗曾經(jīng)成為貴族主流的判決方式，延續(xù)了一千多年。而在武器選擇上，最刺激的，就是槍戰(zhàn)。
具體程序是，決斗雙方各持上好膛的手槍，背對站立，向前走一定步數(shù)，最后轉(zhuǎn)身射擊。一般來說，雙方仇恨結(jié)的越大，走的步數(shù)越少——距離的貼近意味著子彈擊中的概率更高，也更容易出人命。
槍手之間的決斗，看誰對形勢判斷更加迅捷敏銳。
而高手之間的對決，在拔槍剎那，即使子彈尚未出膛，生死就已經(jīng)注定。
這種人生看淡，不服就干的過激行為，我們堅(jiān)決鄙視。
2
最近，很多中小房企朋友跟我交流，我透著手機(jī)屏幕都能感受到他們的焦慮和壓力。他們即將面對的，就是子彈已經(jīng)上膛的驚險(xiǎn)生死戰(zhàn)。
而萬科在秋季例會(huì)上的一句口號(hào)，更是刺激到他們緊繃的神經(jīng)。
看到這三個(gè)字，我強(qiáng)烈感受到，接下來一些城市樓市會(huì)明顯的轉(zhuǎn)冷。冷到，可能連房企巨頭萬科都要“活不下去”了。
我想看看，萬科到底做了什么，導(dǎo)致他這么慘。我找了一些數(shù)據(jù)分析，但最后的思考結(jié)果，讓我自己都大吃一驚。
今年上半年，萬科2018年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%；歸屬上市公司股東凈利潤達(dá)91.2億元，同比增長24.9%。也就是說，實(shí)際的利潤錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于賺到的錢。
更直觀的對比是，2018年上半年恒大的凈利潤同比是120%，碧桂園是80%。萬科的凈利潤增長，被恒、碧遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
表面上看，萬科確實(shí)一副心灰意冷的樣子，就像郁亮說的那樣，要“放棄房地產(chǎn)"，堅(jiān)定不移的轉(zhuǎn)型了。
但實(shí)際上卻沒那么簡單。
再來看，萬科上半年的凈負(fù)債率為32.7%，而2017年年底是8.8%，增長了23.9%。
原因居然是萬科在加大杠桿拿地。上半年，萬科拿地金額同比增長20.9%，拿地面積也同比增長76.14%。
一邊加杠桿買買買，一邊哭著說活不下去了。這像不像我們那些高中學(xué)習(xí)特別好的同學(xué)，每次考試都要唉聲嘆氣的說沒考好，結(jié)果又是年級第一？
你是同情他們，還是想打他們?
3
所以，萬科說“活下去”，只是一場苦情戲罷了。
暫且不提財(cái)務(wù)出身的郁亮本身就是融資高手，萬科背后站的可是深鐵集團(tuán)，更不必說，深鐵背后又是誰了。
去年，許家印為解萬科股權(quán)之爭，狂砸了超過200億的資金入股萬科，又甘愿低價(jià)轉(zhuǎn)讓股份給深鐵，白白賠了70億不吭聲。這是多么強(qiáng)大的背后運(yùn)籌？
再看現(xiàn)金流，雖然不比恒大和碧桂園，但萬科也有將近1600億的貨幣資金，如果這些錢都活不下去，那其他房企豈不是要準(zhǔn)備跳樓了?
我又翻出萬科10年內(nèi)的一些資料。最后得出的結(jié)論是，賣慘，是萬科慣用的扮豬吃老虎的套路。
簡單舉兩個(gè)例子。
2008年，王石說“樓市拐點(diǎn)已成事實(shí)”。同年，北京萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目打出“一次性付款9.3折、商業(yè)貸款9.6折的優(yōu)惠?！?br />
2014年，王石說“樓市買了就賺時(shí)代結(jié)束”，郁亮說“樓市進(jìn)入白銀時(shí)代”，同年，全國各地萬科樓盤打折出售，萬科加速擴(kuò)張。
所以，你發(fā)現(xiàn)了沒？萬科的邏輯是：當(dāng)樓市冬季到來，萬科會(huì)提前采用“賣慘”營銷，通過打價(jià)格戰(zhàn)對其他房地產(chǎn)企業(yè)造成一種擠壓。
先快速出貨，拿錢搶跑，等后知后覺的小房企熬不住了，再吞并收購，做大做強(qiáng)。
所以表面上看，是萬科賣慘的戲碼。
其實(shí)，當(dāng)樓市真正步入寒冬，活下去的一定是萬科，死掉的，是被萬科吞并的小房企。
這才是真正的決斗。拔槍的剎那，生死已定。
未來，大房企會(huì)把小房企吞的渣都不剩。
4
我想起10年前，潘石屹對王石和任志強(qiáng)的評價(jià)。
2008年，正值全國樓市低谷，王石說樓市拐點(diǎn)成為事實(shí)，而任志強(qiáng)卻堅(jiān)定的說房價(jià)還要漲。
潘石屹對這兩個(gè)人怎么評價(jià)的呢？大概意思就是任志強(qiáng)太過樂觀，潘贊同王的觀點(diǎn)。
其實(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)粉絲都很喜歡聽任志強(qiáng)講話，而房企從業(yè)者更喜歡王石。因?yàn)槿沃緩?qiáng)是為數(shù)不多，敢于說真話的人，把房價(jià)走勢解析的很透徹；而王石，在每次樓市拐點(diǎn)時(shí)，總是特別悲觀，甚至勸大家不要買房，但最后的結(jié)果是萬科業(yè)績又拿了行業(yè)第一。
有人說任志強(qiáng)是很真實(shí)的倔老頭，而王石是行業(yè)教父。
所以，如果買房的話，就聽任志強(qiáng)的。
做企業(yè)，就看王石和萬科怎么做。
任志強(qiáng)的觀點(diǎn)堅(jiān)持了大半輩子，基本沒變化，很多粉絲不了解萬科的套路，所以我要談?wù)劇?br />
舉個(gè)例子吧。最近，廈門“首開萬科白鷺郡”別墅，號(hào)稱腰斬的聯(lián)排別墅，有多少人去看過實(shí)地情況呢？
項(xiàng)目如圖。離島內(nèi)太遠(yuǎn)了。我又手賤的測量了下，萬科白鷺郡和泰禾漳州灣，哦不，是泰禾廈門灣，大概哪個(gè)更近。結(jié)果差不多。
所以再去看看網(wǎng)友們的評價(jià)是，萬科你哪來的自信賣的這么貴。
我并非刻意的抹黑萬科，我本人是非常尊敬萬科的，萬科也有很多出色的產(chǎn)品線。但是不得不承認(rèn)，這個(gè)項(xiàng)目的定位是有問題。我實(shí)地看過項(xiàng)目的粉絲說，這個(gè)項(xiàng)目單層戶型很小，電梯全靠硬塞，偷面積一絕，剛需自然不會(huì)去，也不吸引有錢人。
所以，定位錯(cuò)了的項(xiàng)目，賣不好是正常的。更何況，實(shí)際也不是打四折那么多。只是比以前更便宜了而已——精裝改毛坯，贈(zèng)送車位改為16萬/個(gè)。這樣的降價(jià)營銷伎倆，稍微有點(diǎn)常識(shí)都可以識(shí)別出來。
貓叔號(hào)的簡介就是，當(dāng)事情不能證真也不能證偽的時(shí)候，至少我們要有懷疑精神。就算這件事是真的，可是，以個(gè)例就能推斷廈門房價(jià)腰斬或者降價(jià)四折的結(jié)論嗎？？？
媒體喜歡吸引眼球，萬科又精準(zhǔn)的了解到媒體的需求，所以，幾乎是一拍即合，萬科不用營銷費(fèi)用，輕松賣盤，媒體又有了流量?？蓱z我們這些蒙在鼓里的吃瓜群眾。
5
未來半年房企們會(huì)迎來慘烈的價(jià)格戰(zhàn)。慘烈程度不亞于持槍PK。
而萬科是真正的持槍高手。他曾經(jīng)通過對形勢的敏銳判斷，多次抄底做大，我相信，這次萬科也會(huì)順利渡過難關(guān)。
我要說的，還有更深刻的一層意思。
大家都知道，萬科背后是誰，所以，萬科是一個(gè)極其講政治正確的企業(yè)。萬科喊著“活下去”，是喊給自己聽的嗎?是喊給吃瓜群眾聽的嗎?當(dāng)然不是。
萬科的真正訴求到底是什么？萬科自己知道，萬科對著喊話的那一方也明白。
我們都知道，城市是有磁場的，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口多的大城市，資金的聚集效應(yīng)就越明顯。那么如何把資金引入到三四線呢？這個(gè)過程類似于開閘放水，資金從高勢流入低勢。同時(shí)再通過限購把一線城市的閘門關(guān)掉。水只能儲(chǔ)存到三四線樓市。
越是有價(jià)值的城市，越?jīng)]有資格買。而經(jīng)濟(jì)差的大部分三四線，卻要被恐慌的游資炒作。那么現(xiàn)在的情況是，一線內(nèi)已經(jīng)干涸了。而三四線已經(jīng)漫灌。
每年的樓市調(diào)控政策，多在3月份和9月、國慶期間出臺(tái)。這個(gè)階段出現(xiàn)的信息，甚至包括萬科的“吶喊”，都可以看作判斷樓市的政策的風(fēng)向標(biāo)。
結(jié)合廈門的落戶新政以及萬科的“活下去”，你能猜到他的意思了吧。
哎，猜不到，我也幫不了你了。
如果說，目前全國最有價(jià)值購買的城市，就是一線，而三四線房價(jià)，已經(jīng)站到了高崗上。萬科的“活下去”也意味著，未來不會(huì)再有更多資金流入三四線，而是資金該回流到一線了。
今天上午，朋友小福跟我說，今年他要積攢很多現(xiàn)金，不買惠州不買佛山，甚至不買東莞，他要等機(jī)會(huì)買深圳，他說未來5年看好深圳。我很贊同。
但是我還想加上一句，我也看好北京、上海。甚至17年上漲比較早的鄭州、合肥、蘇州、廈門，未來5年我也看好。已經(jīng)下跌過的城市，恰恰安全系數(shù)是最高的。
這些城市，未來一年，剛需可以做好抄底的準(zhǔn)備。
從投資經(jīng)驗(yàn)講，抄底其實(shí)比逃頂容易。因?yàn)榉績r(jià)是有安全線的。比如比二手房更低的備案價(jià)，比如銀行評估價(jià)，或者根據(jù)首付成數(shù)看，房價(jià)下跌不太可能到30%以上。
但千萬不要問我，具體什么時(shí)候是真正的底。
很多人看到房價(jià)跌了10%，他想等跌20%買。
跌20%，他想等跌30%買。
市場是有底的，
但是人心的貪婪什么時(shí)候有底？
