“銀十”開局遇冷： 降準(zhǔn)或難改樓市頹勢(shì)
盡管央行的四次降準(zhǔn)令地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分人士感到一絲喜悅，但絕大部分業(yè)界認(rèn)為，降準(zhǔn)或不能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)。以北京住宅市場(chǎng)為例，處于“嚴(yán)監(jiān)管”+“低杠桿”的政策收緊期這一市場(chǎng)環(huán)境下，資金沒有動(dòng)力流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但另一方面，降準(zhǔn)有利于緩解企業(yè)資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從整體上維持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。
就在剛剛過去的國慶7天長假，整體樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，市場(chǎng)出現(xiàn)了高位回落的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從典型城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，國慶7天，北京新建商品住宅網(wǎng)簽235套，二手房住宅網(wǎng)簽44套；上海新建商品住宅網(wǎng)簽645套；廣州656套；深圳226套。整體看，與2017年國慶期間相比有漲有跌，一線城市延續(xù)了超過一年的低迷成交量。
除了一線城市，二線城市也是一片“涼涼”。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年杭州十一假期內(nèi)新房成交量為293套，相較去年同期下跌70%，同時(shí)也創(chuàng)下近10年來國慶假期期間成交量的新低。
房企以價(jià)換量將大面積推開，三季度房企降價(jià)的數(shù)量已經(jīng)開始不斷增多。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的跟蹤監(jiān)測(cè)的全國50余個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。
“涼涼”的國慶長假
相比人們出游的熱情，今年國慶期間，購房者看房的熱情普遍不高。
“國慶帶看量不是很多，大家還是在觀望。”我愛我家經(jīng)紀(jì)人郭先生表示。據(jù)郭先生觀察的經(jīng)驗(yàn)，目前北京二手房基本都有談價(jià)空間?！?30萬左右的小房子（二手房）談價(jià)空間為二十萬左右，新房談價(jià)空間小?！?
不僅是北京，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片冷淡。今年十一期間，杭州大部分中介門店僅留下一兩個(gè)人值班，其他人都休假去了。申花某中介門店的小陳表示：“國慶期間很多客戶和房東都要出去旅游，看房不太方便，所以人本身就不多。再加上今年7月之后市場(chǎng)上觀望的人越來越多，成交量一直上不去?！?
“金九銀十”不再已成定局。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性。整體看，全國一二線城市，9月樓市成交量環(huán)比8月均無明顯上漲現(xiàn)象，樓市告別“金九”。包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。另外，1-9月，熱點(diǎn)一二線城市的新建住宅成交量也出現(xiàn)了同比6.7%的明顯下調(diào)。9月，超過6城城市成交量出現(xiàn)同比下調(diào)現(xiàn)象。2018年樓市“金九”成色不足。
國慶期間，很多城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，因此數(shù)據(jù)缺失。但從最近的市場(chǎng)看，部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)。尤其是個(gè)別城市，還出現(xiàn)了因?yàn)榻祪r(jià)而打砸售樓處的現(xiàn)象。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的跟蹤監(jiān)測(cè)的全國50余個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。
“每年國慶節(jié)，都是杭州一年中最舒服的日子之一，也是這輪降溫以來的第一個(gè)長假。然而，和過去兩年樓市大熱有所不同的是，今年杭州人們不關(guān)心買房，倒是更關(guān)心各地的降價(jià)維權(quán)，就更別提有多少外地人到杭州看房了?！焙贾輼鞘袆?dòng)態(tài)首席評(píng)論員余鐘斌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從市場(chǎng)表現(xiàn)看，開發(fā)商比買房者更為積極。國慶前夕，杭州再緊急推出8個(gè)純新盤，涉及國慶長假7天時(shí)間內(nèi)同時(shí)登記的房源超2000套。從目前登記情況來看，整體不算理想，受假期和樓市降溫的雙重影響，大江東、江干艮北新城的中簽率都超過了20%，蕭山科技城、拱墅申化分別出現(xiàn)了“流搖”（當(dāng)?shù)怯浖彝?shù)量未達(dá)到本次推出房源數(shù)量，不用參與公證搖號(hào)，由開發(fā)商自行安排選房）樓盤。另外，繼9月一些樓盤調(diào)低部分“次等”房源價(jià)格銷售外，這個(gè)國慶節(jié)，售樓處的一些暖場(chǎng)活動(dòng)又頻繁地出現(xiàn)了，比如親子等等，開發(fā)商也希望給售樓處增添些人氣。
降準(zhǔn)或不能改變樓市頹勢(shì)
就在國慶長假最后一天，央行發(fā)布了本年度內(nèi)第四次降準(zhǔn)通知。
中國人民銀行決定，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)。降準(zhǔn)所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），除去此部分，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。
盡管央行的四次降準(zhǔn)令地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分人士感到一絲喜悅，但絕大部分業(yè)界認(rèn)為，降準(zhǔn)或不能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)。本次降準(zhǔn)在預(yù)期之內(nèi)，根本目的在于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。麥田房產(chǎn)在《2018年上半年（含6月份月報(bào)）北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》政策展望部分曾指出“央行下半年還將有降準(zhǔn)動(dòng)作”，果不其然，央行年內(nèi)第四次降準(zhǔn)，距離上次降準(zhǔn)時(shí)間為三個(gè)半月。今年以來，中國經(jīng)濟(jì)面臨的外部形勢(shì)嚴(yán)峻且復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)增長面臨的壓力依然較大。在此環(huán)境下，7月31日，中央政治局會(huì)議部署要把好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕，要做好“六穩(wěn)”工作（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期）。此次降準(zhǔn)正是對(duì)會(huì)議精神的實(shí)質(zhì)性落實(shí)。
麥田房產(chǎn)認(rèn)為，降準(zhǔn)雖增加市場(chǎng)上的流動(dòng)資金，但是資金主要用于支持小微企業(yè)、民營企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展。倘若在樓市上漲期，資本出于逐利性本質(zhì)，資金往往會(huì)有轉(zhuǎn)移到樓市的較大可能性。但目前就北京住宅市場(chǎng)而言，正處于“嚴(yán)監(jiān)管”+“低杠桿”的政策收緊期，市場(chǎng)在經(jīng)歷了年初小陽春之后，近幾個(gè)月量價(jià)均有不同程度的持續(xù)下滑。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，資金是沒有動(dòng)力流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但降準(zhǔn)有利于緩解企業(yè)資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從整體上維持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，此次降準(zhǔn)依然保持了定向發(fā)放的方式，國家依舊嚴(yán)防資金流入樓市，但在實(shí)際操作層面，不排除有一部分資金進(jìn)入樓市，對(duì)樓市、股市是利好因素。不過，四季度房企的資金層面壓力依然較大，可以看到此次降準(zhǔn)對(duì)于房企融資的利好相對(duì)有限，資金很難直接進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域，高融資成本依然是擺在眾多房企面前的大問題。張波認(rèn)為，受慣性影響房企開發(fā)投資還將維持一定增速，但土地市場(chǎng)將進(jìn)一步降溫，四季度土地的流拍或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。
不過，也有看多樓市的人士。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次央行降準(zhǔn)的時(shí)間，應(yīng)該是有很強(qiáng)的信號(hào)意義的。從當(dāng)前降準(zhǔn)政策看，其對(duì)于樓市發(fā)展將有三個(gè)積極的利好。第一，每一次降準(zhǔn)，無論是直接還是間接，其實(shí)樓市都會(huì)有較為積極的反應(yīng)。近期房企拿地的積極性有所減弱，尤其是流拍土地?cái)?shù)量增加，所以降準(zhǔn)其實(shí)也是為了更好地降低貸款成本，對(duì)于部分中大型開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用的；第二、降準(zhǔn)利好銀行按揭貸款數(shù)據(jù)的改善，某種程度上說，近期銀行貸款之所以不積極，在于信貸方面是有限制的。但降準(zhǔn)以后，或多或少會(huì)刺激銀行對(duì)于個(gè)人按揭貸款發(fā)放力度的增加；第三，降準(zhǔn)將帶來一些邊緣性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，尤其是一些和創(chuàng)新支持的業(yè)務(wù)，包括長租公寓項(xiàng)目、農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展等，都會(huì)獲得較好的貸款政策支持，這也利好房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的發(fā)展。
