樓市限價(jià) 品質(zhì)“減配” 華潤(rùn)置地高端項(xiàng)目身陷“質(zhì)量門”
近日，地處北京西南二環(huán)的華潤(rùn)置地昆侖域項(xiàng)目身陷“質(zhì)量門”。150多位業(yè)主反映，本應(yīng)是9.5萬(wàn)元/平方米的高端住宅，配置大幅縮水，外立面、樓梯、一樓大堂等多處建筑用料減配降檔，引發(fā)業(yè)主集體抗議。對(duì)此，華潤(rùn)昆侖域項(xiàng)目以“家書”形式給出官方回復(fù)，除了推出了十一項(xiàng)整改措施，還設(shè)立了退房通道。
值得注意的是，如今距離該項(xiàng)目正式推出才不過(guò)兩年時(shí)間。2016年7月28日，華潤(rùn)置地當(dāng)天舉行隆重的新品發(fā)布會(huì)，將北京昆侖域與上海靜安府、深圳灣悅府一起定義為華潤(rùn)置地“三大一線城市的頂級(jí)產(chǎn)品”，轟動(dòng)一時(shí)。
如今，業(yè)主們對(duì)華潤(rùn)的整改回復(fù)并不買賬，認(rèn)為整改方案“僅是小修小補(bǔ)”“毫無(wú)誠(chéng)意”。在今年9月30日原定的收房日，業(yè)主們拒絕收房。10月13日，昆侖域再次召開業(yè)主大會(huì)，一百多戶業(yè)主到會(huì)簽署了《昆侖域家書回函》，表達(dá)不認(rèn)可其整改及賠償退房的方案，要求華潤(rùn)方面10月20日前安排整改負(fù)責(zé)人與業(yè)主代表正式會(huì)晤。
華潤(rùn)昆侖域項(xiàng)目糾紛并非孤例。從2016年下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)以從緊為主，政策也密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限商的“五限”時(shí)代，尤其是限價(jià)房盈利空間減少，不少開發(fā)商想方設(shè)法降低建筑成本和標(biāo)準(zhǔn)，將限價(jià)成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，導(dǎo)致購(gòu)房者不滿，進(jìn)而引發(fā)糾紛。
同期高價(jià)地中第一批入市的項(xiàng)目
2015年1月，招商蛇口、華潤(rùn)置地、九龍倉(cāng)、平安不動(dòng)產(chǎn)4家聯(lián)合體以87億攬下北京豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)的兩宗地，其中一期地塊位于玉泉營(yíng)環(huán)島東北側(cè)，總價(jià)42億元，配建45300平方米“限價(jià)房”，溢價(jià)率近50%。據(jù)測(cè)算，該地塊的樓面價(jià)達(dá)3.73萬(wàn)元/平方米。同年4月，該地塊確定案名為昆侖域，由華潤(rùn)操盤。
2016年7月，華潤(rùn)置地舉行新品發(fā)布會(huì)，正式推出北京昆侖域項(xiàng)目。兩個(gè)月后的9月30日，以北京為首，全國(guó)各大城市密集出臺(tái)了嚴(yán)厲的樓市收緊政策，業(yè)內(nèi)稱“930新政”。此后，各地樓市限價(jià)，許多項(xiàng)目入市因此擱淺。
作為同期高價(jià)地中第一批入市的項(xiàng)目，開發(fā)商對(duì)昆侖域售價(jià)曾有較高的預(yù)期。據(jù)媒體報(bào)道，2016年10月，昆侖域報(bào)給北京市住建委的銷售均價(jià)約為11萬(wàn)元/平方米，未獲批準(zhǔn)。2017年8月，昆侖域終于成功取得預(yù)售證，銷售單價(jià)達(dá)到9.5萬(wàn)元，雖未達(dá)到預(yù)期，但也突破了8萬(wàn)元隱形“限價(jià)”紅線。
被指多處細(xì)節(jié)與樓書不符
2018年9月30日是昆侖域合同交房日。9月8日、9日兩天，華潤(rùn)置地組織業(yè)主到場(chǎng)參觀，但參觀的結(jié)果令業(yè)主始料未及。
業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，房子的多處細(xì)節(jié)與銷售時(shí)宣傳的信息不符，其中外立面材料差異最為明顯，“樓書上標(biāo)明外立面是紅色手工磚，實(shí)際上用的是網(wǎng)格布加涂料，”一位業(yè)主告訴記者，“外立面材料變更，直接關(guān)系到居住品質(zhì)，從手工磚變涂料，其每平方米成本降低了數(shù)千元?！?
“華潤(rùn)作為一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭國(guó)企，竟然貨不對(duì)板，令人失望！樓書標(biāo)明入戶大堂及樓梯為精裝交付，實(shí)際上入戶大堂裝修嚴(yán)重縮水，挑高不足。樓梯干脆就是水泥交付了，還有裂縫補(bǔ)填痕跡。入戶門薄脆，還未交付使用，已經(jīng)扭曲變形。更別說(shuō)該小區(qū)號(hào)稱園林設(shè)計(jì)，實(shí)際只看到逼仄的路面和雜亂的建筑垃圾，哪有園林可言？”這位業(yè)主此前專門賣房購(gòu)買，昆侖域樓盤，目前租房居住，如今這個(gè)原本滿心期待的“新家”令她情緒激動(dòng)。
對(duì)此，華潤(rùn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者回復(fù)：“對(duì)于客戶提出的合理意見和建議，我們正積極尋求解決方案，將依照法律規(guī)定和合同約定堅(jiān)決予以執(zhí)行。包括大堂區(qū)域、樓梯間、地下車庫(kù)等11項(xiàng)予以調(diào)整與升級(jí)?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)，其實(shí)當(dāng)時(shí)業(yè)主參觀時(shí)還處于施工最后階段，所以建筑垃圾還未收拾。而對(duì)于業(yè)主所提出的墻磚問(wèn)題，他表示，為了安全，北京幾年前對(duì)于外墻飾面磚規(guī)定，不允許一定高度以上的建筑使用。
對(duì)此，一位從事建筑施工設(shè)計(jì)的負(fù)責(zé)人告訴記者，大概在五六年前北京的確不再允許高層使用飾面磚。但是，既然五六年前就有此規(guī)定，為何還要寫進(jìn)樓書里“授人以柄”，不得而知。
上述人士表示，因建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，項(xiàng)目外墻材料部分并沒(méi)有過(guò)多問(wèn)題，但從后期整改目錄來(lái)看，華潤(rùn)方面也的確有壓縮成本之嫌。他認(rèn)為，雖然95000元/平方米并不意味著房屋等級(jí)的高低，但昆侖域項(xiàng)目既然按照“頂級(jí)產(chǎn)品”定位進(jìn)行宣傳，項(xiàng)目方應(yīng)做到上述對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)?！鞍凑漳玫貎r(jià)粗略計(jì)算，按照95000元/平方米的售價(jià)，昆侖域項(xiàng)目還是有一定的利潤(rùn)空間，業(yè)主的上述訴求也是合理的。”
業(yè)主認(rèn)為整改無(wú)誠(chéng)意拒絕收房
從9月13日起，昆侖域業(yè)主自發(fā)組織起維權(quán)行動(dòng)，超過(guò)150名昆侖域業(yè)主參加，要求開發(fā)商整改或退房。9月14日至17日，華潤(rùn)置地連續(xù)組織四場(chǎng)業(yè)主溝通會(huì)，張大為、蔣智生兩位華潤(rùn)置地高層出面溝通。
9月19日晚，昆侖域項(xiàng)目在其官方公眾號(hào)上以“家書”名義發(fā)布了詳細(xì)的整改方案，包括為客戶加裝新風(fēng)系統(tǒng)等11項(xiàng)優(yōu)化方案及補(bǔ)充說(shuō)明，并同意在法律框架下為客戶提供退房通道。據(jù)業(yè)內(nèi)一名造價(jià)師初步測(cè)算，華潤(rùn)提供的整改方案整體估計(jì)花費(fèi)三四千萬(wàn)元。
對(duì)于華潤(rùn)置地的整改回復(fù)，業(yè)主認(rèn)為“毫無(wú)誠(chéng)意”。業(yè)主代表告訴記者：“外立面從手工磚變成仿磚涂料，體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上的差價(jià)每平方米約幾千元，一套房就是幾十萬(wàn)的價(jià)差，華潤(rùn)僅以每戶加裝3萬(wàn)-5萬(wàn)元的新風(fēng)空調(diào)來(lái)作為補(bǔ)償，價(jià)差太大。此外，華潤(rùn)對(duì)自身的整改方案并未給出時(shí)間表，卻自行確定了10月20日收房或退房的最后期限。業(yè)主不可能接受這樣的條款，在整改未達(dá)標(biāo)之前，業(yè)主只能拒絕收房。”
針對(duì)這封“家書”，業(yè)主9月20日聯(lián)名回復(fù)了“聲討書”表示“強(qiáng)烈聲討”，認(rèn)為“華潤(rùn)否認(rèn)樓書交房，已構(gòu)成銷售欺詐。對(duì)此，我們集體要求退房和賠償。”當(dāng)日，100多位意向退房業(yè)主在經(jīng)過(guò)嚴(yán)格身份查驗(yàn)后，簽署了退房意向書。此后，華潤(rùn)向業(yè)主寄出的交付通知、入住結(jié)算清單等文件，不少業(yè)主也選擇原路退回。
9月30日，在原定收房日，昆侖域業(yè)主在公眾號(hào)里稱“華潤(rùn)喊業(yè)主回家看盆景”，發(fā)布了大量業(yè)主們自發(fā)拍的圖片，從仍搭著鐵架子的公共區(qū)域、大量盆景堆成的“綠植”到坑坑洼洼的壁紙、能摳下門板的入戶門……表達(dá)了各種“無(wú)語(yǔ)”和無(wú)奈。當(dāng)天，憤怒的業(yè)主們聚集在售樓處，拉橫幅表示抗議。
一位業(yè)主向記者展示了華潤(rùn)驗(yàn)房人員登記的“昆侖域房屋維修記錄單”，顯示他家房子存在包括陽(yáng)臺(tái)門關(guān)不嚴(yán)、衛(wèi)生間窗戶打不開、戶門邊燈打不開等8項(xiàng)問(wèn)題。
重成本輕質(zhì)量致購(gòu)房者投訴不斷
房地產(chǎn)業(yè)正遭遇一場(chǎng)嚴(yán)重的信用危機(jī)。在調(diào)控不斷加壓的2018年，多地樓市維權(quán)案例頻現(xiàn)。
“房企的確還存在重營(yíng)銷輕管理，重成本輕質(zhì)量，導(dǎo)致低價(jià)低質(zhì)的現(xiàn)象?！弊〗ú吭辈块L(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰日前在參加2018中國(guó)房地產(chǎn)精裝修產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)時(shí)表示，住房品質(zhì)雖然有所提高，但住房質(zhì)量和安全問(wèn)題還時(shí)有發(fā)生。企業(yè)誠(chéng)信不足，急功近利，偷工減料，以次充好，使用劣質(zhì)材料和產(chǎn)品，導(dǎo)致購(gòu)房者投訴不斷，甚至聚眾抗議，給企業(yè)帶來(lái)了不良影響，也給政府造成了巨大壓力。
業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房人和開發(fā)商信息不對(duì)等，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商過(guò)度宣傳、回避責(zé)任等方面的監(jiān)管或處罰。例如，精裝修樣板間在不明顯區(qū)域貼“不作精裝交付條件”，為吸引購(gòu)房者所做的項(xiàng)目介紹，卻被寫有“本宣傳僅作說(shuō)明使用”、“所有圖片資料僅供參考”等逃避后期責(zé)任的標(biāo)識(shí)，應(yīng)被認(rèn)定為房企信用問(wèn)題，在“房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中失信行為的懲戒方案”中給予體現(xiàn)，當(dāng)數(shù)次違規(guī)或因信用被減分，限制其取得政府供應(yīng)的土地、限制“五證”的發(fā)放、限制企業(yè)債券發(fā)行、融資等方面。
樓市需由“量”轉(zhuǎn)“質(zhì)”回歸居住
曾經(jīng)，由于地塊位置和土地屬性的優(yōu)越，一些高地價(jià)地塊被開發(fā)商們爭(zhēng)先恐后地競(jìng)奪。如今，他們不得不調(diào)低對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士直言，在限價(jià)政策下，開發(fā)商減配越來(lái)越多，精裝標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越低，車位不送不租只賣，綠化設(shè)施減配，看不見的還有工程減配，在水泥、砂漿、電線品牌等方面做文章，令人“防不勝防”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾公開表示，“也許2018年買到的房子將是這些年質(zhì)量最差的一批?！?
一位業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是資金收緊，融資難度加大。另一方面由于銷售走緩，回款速度放慢，房企資金壓力大增。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有變，房企拿地的信心不足，土地流拍增多。而在這個(gè)鏈條上，成本縮減也是其中一環(huán)。
上述人士告訴記者，樓市更趨理性是好事，但絕不應(yīng)該以犧牲建筑質(zhì)量為前提。住房與百姓生活品質(zhì)乃至居住安全密切相關(guān)，降價(jià)過(guò)程中若是出現(xiàn)了降低質(zhì)量，影響是非常惡劣的。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和科學(xué)核算，嚴(yán)控開發(fā)成本和營(yíng)銷成本。
近日，深圳推出了首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府，在業(yè)界引發(fā)廣泛關(guān)注。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許意味商品房預(yù)售制度改革已經(jīng)“箭在弦上”。
中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在高速增長(zhǎng)之后已經(jīng)到了需要由“量”轉(zhuǎn)“質(zhì)”的階段。多位業(yè)內(nèi)人士指出，商品房現(xiàn)售可避免很多質(zhì)量問(wèn)題的糾紛，但從根源上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去數(shù)年高周轉(zhuǎn)、重投資的策略應(yīng)該反思了，是時(shí)候回到產(chǎn)品和服務(wù)本身，讓房子真正回歸其居住的本質(zhì)。
