第三季度租金增幅創(chuàng)八年來最高
時間：2018/10/21
瀏覽量:
1174
回顧2018年第三季度，廣州甲級辦公樓市場持續(xù)活躍，聯(lián)合辦公成為租賃市場新亮點，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積需求持續(xù)顯著；租金增速連續(xù)第三個季度出現(xiàn)提升，整體租金環(huán)比增長達到3.6%，單季增幅為近八年來最高。”優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，完成階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場成為需求增長點，零售商看好此類市區(qū)商場，進駐意欲高于其他商場；新零售成為未來零售行業(yè)發(fā)展的趨勢，繼續(xù)尋求在廣州開拓市場；本季度空置率持續(xù)降低，雖然租金增長幅度較小，但投資市場依然活躍。
廣州
甲級辦公樓
聯(lián)合辦公成為租賃市場新亮點，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積需求持續(xù)顯著。本季度廣州甲級辦公樓租賃需求延續(xù)了近幾季度活躍的態(tài)勢。盡管整體租賃需求繼續(xù)保持在高位，市場問詢積極，但由于核心CBD珠江新城可租空間已經(jīng)極為有限，因此本季度租賃成交集中出現(xiàn)在琶洲市場，尤其是新竣工的項目當中。
各大知名聯(lián)合辦公品牌加快布局廣州的步伐，如氪空間、WeWork等在本季度均有實質(zhì)性進展；與此同時，一些大型企業(yè)也表現(xiàn)出將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至聯(lián)合辦公空間的需求。此外，科技行業(yè)表現(xiàn)活躍——有大型互聯(lián)網(wǎng)公司尋求繼續(xù)擴租的機會，而本地科技企業(yè)的辦公室升級需求也十分突出。
琶洲迎來新供應(yīng)，全市整體空置率仍穩(wěn)中微降。本季度有一座甲級辦公樓在琶洲落成，總體量超過87,000萬平方米。這是廣州2018年首個新增甲級辦公樓項目，而琶洲也繼2017年第二季度以來第一次迎來新增供應(yīng)。
盡管本季度有新增供應(yīng)的出現(xiàn)，但其良好的出租率使得琶洲市場空置率僅有小幅的上升，而核心區(qū)域可租面積的繼續(xù)吸納則保證了全市整體空置率的穩(wěn)定。第三季度全市甲級辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點，至6.6%。
整體租金漲幅繼續(xù)提速，機構(gòu)投資者密切關(guān)注核心區(qū)域。受到核心CBD珠江新城長期供不應(yīng)求的推動，甲級辦公樓租金增速連續(xù)第三個季度出現(xiàn)提升。本季度整體租金環(huán)比增長達到3.6%，單季增幅為近八年來最高。珠江新城市場租金增幅引領(lǐng)全市，而琶洲市場租金則受新增供應(yīng)影響，在連續(xù)幾個季度的躥升后出現(xiàn)一定程度的放緩。
受辦公樓市場租金上漲以及粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的帶動，廣州甲級辦公樓投資市場情緒保持積極。除核心區(qū)域外，發(fā)展勢頭良好的新興甲級市場如琶洲與廣州國際金融城也受到各類投資者的關(guān)注。本季度非甲級項目成交較上季度有所增加。
市場展望
新增供應(yīng)入市將小幅推高空置率，租金增長或保持強勁勢頭。未來12個月內(nèi)廣州將有五處新增甲級辦公樓落成，分別有兩處位于珠江新城，三處位于琶洲。鑒于部分未來項目當前預(yù)租賃態(tài)勢良好，且大多數(shù)新增供應(yīng)都有預(yù)留業(yè)主自用部分，新增可租面積相對有限。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)計持續(xù)活躍的市場需求將帶來穩(wěn)定的吸納，全市整體空置率僅會出現(xiàn)小幅上揚。值得關(guān)注的是，空置率一直處于低位的越秀區(qū)，其供應(yīng)不足的問題將隨著下一個優(yōu)質(zhì)甲級供應(yīng)——星寰國際商業(yè)中心在2020年的落成而解決，新增8.9萬平方米的甲級供應(yīng)量，可舒緩越秀區(qū)積壓的升級換代需求。
因未來十二個月內(nèi)落成項目中實際可租空間相對有限，廣州甲級辦公樓供不應(yīng)求的整體情況無法得到根本性改善；因此，預(yù)計全市租金上升趨勢持續(xù)。珠江新城在新增可租空間的競爭下租金漲幅或稍有回落，但其仍將成為助推全市整體租金繼續(xù)上行的主要動力。
零售物業(yè)
*廣州零售物業(yè)市場指廣州優(yōu)質(zhì)購物中心市場
完成階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場成為需求增長點。本季度零售商對位于傳統(tǒng)商圈的商場需求平淡，但部分完成了階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場仍然有較高的吸納量。另一方面，得益于充足的客流量與不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市郊商場銷售業(yè)績良好，對零售商依然保持較高的吸引力。
從行業(yè)分布來看，新零售成為未來零售行業(yè)發(fā)展的趨勢，繼續(xù)尋求在廣州開拓市場部分。例如京東和悅舍合作，在番禺萬達廣場開了第一家線下體驗店。另外，“網(wǎng)紅”店鋪依然存在較大的盈利空間，呈現(xiàn)出較強的租賃需求。但傳統(tǒng)餐飲及服飾行業(yè)擴張態(tài)勢在持續(xù)了一段時間后，由于市場日漸趨于充分競爭而導(dǎo)致利潤空間縮小，零售商的擴張需求有所放緩。
空置率持續(xù)降低。白云區(qū)一商場于本季度完成了約35%的業(yè)態(tài)調(diào)整，成功轉(zhuǎn)型為優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，為廣州新增10萬方米優(yōu)質(zhì)零售體量。
本季度市區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較上季度下降 1.5%。特別是完成了階段性業(yè)態(tài)及定位調(diào)整的商戶，空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升，但總體來說，市郊的零售商場空置面積小，業(yè)主對未來租賃市場持樂觀態(tài)度，選擇性挑選符合消費者消費偏好的品牌。
租金增長幅度較小，投資市場依然活躍。本季度廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金增速較為緩慢，市郊由于商場密度較低，一站式消費體驗帶動客流量，因此租金上漲幅度較大，但市場租金整體增長幅度仍較小。
投資市場情緒依然活躍。雖然市場整體租金面臨增速放緩的預(yù)期沒有改變，但投資者對于位置優(yōu)良、經(jīng)營狀況良好的商場，或者未來具有發(fā)展和調(diào)整空間的項目依然保有樂觀的預(yù)期。
市場展望
預(yù)期市場供求基本平衡，租金增長幅度較小。未來十二個月約有75萬平方米新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)進入廣州市場，大部分將集中在郊區(qū)商圈。得益于周邊消費者較強的消費需求，市郊商場一直維持較好的開業(yè)率，因此新開的商場對市郊以及全市商場整體空置率的拉升影響較小。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)期，2018年末廣州全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率僅會有小幅度上升，2019年則會下降。新零售與精品超市等會繼續(xù)尋求擴張，市場供求基本平衡。
廣州
甲級辦公樓
聯(lián)合辦公成為租賃市場新亮點，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積需求持續(xù)顯著。本季度廣州甲級辦公樓租賃需求延續(xù)了近幾季度活躍的態(tài)勢。盡管整體租賃需求繼續(xù)保持在高位，市場問詢積極，但由于核心CBD珠江新城可租空間已經(jīng)極為有限，因此本季度租賃成交集中出現(xiàn)在琶洲市場，尤其是新竣工的項目當中。
各大知名聯(lián)合辦公品牌加快布局廣州的步伐，如氪空間、WeWork等在本季度均有實質(zhì)性進展；與此同時，一些大型企業(yè)也表現(xiàn)出將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至聯(lián)合辦公空間的需求。此外，科技行業(yè)表現(xiàn)活躍——有大型互聯(lián)網(wǎng)公司尋求繼續(xù)擴租的機會，而本地科技企業(yè)的辦公室升級需求也十分突出。
琶洲迎來新供應(yīng)，全市整體空置率仍穩(wěn)中微降。本季度有一座甲級辦公樓在琶洲落成，總體量超過87,000萬平方米。這是廣州2018年首個新增甲級辦公樓項目，而琶洲也繼2017年第二季度以來第一次迎來新增供應(yīng)。
盡管本季度有新增供應(yīng)的出現(xiàn)，但其良好的出租率使得琶洲市場空置率僅有小幅的上升，而核心區(qū)域可租面積的繼續(xù)吸納則保證了全市整體空置率的穩(wěn)定。第三季度全市甲級辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點，至6.6%。
整體租金漲幅繼續(xù)提速，機構(gòu)投資者密切關(guān)注核心區(qū)域。受到核心CBD珠江新城長期供不應(yīng)求的推動，甲級辦公樓租金增速連續(xù)第三個季度出現(xiàn)提升。本季度整體租金環(huán)比增長達到3.6%，單季增幅為近八年來最高。珠江新城市場租金增幅引領(lǐng)全市，而琶洲市場租金則受新增供應(yīng)影響，在連續(xù)幾個季度的躥升后出現(xiàn)一定程度的放緩。
受辦公樓市場租金上漲以及粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的帶動，廣州甲級辦公樓投資市場情緒保持積極。除核心區(qū)域外，發(fā)展勢頭良好的新興甲級市場如琶洲與廣州國際金融城也受到各類投資者的關(guān)注。本季度非甲級項目成交較上季度有所增加。
市場展望
新增供應(yīng)入市將小幅推高空置率，租金增長或保持強勁勢頭。未來12個月內(nèi)廣州將有五處新增甲級辦公樓落成，分別有兩處位于珠江新城，三處位于琶洲。鑒于部分未來項目當前預(yù)租賃態(tài)勢良好，且大多數(shù)新增供應(yīng)都有預(yù)留業(yè)主自用部分，新增可租面積相對有限。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)計持續(xù)活躍的市場需求將帶來穩(wěn)定的吸納，全市整體空置率僅會出現(xiàn)小幅上揚。值得關(guān)注的是，空置率一直處于低位的越秀區(qū)，其供應(yīng)不足的問題將隨著下一個優(yōu)質(zhì)甲級供應(yīng)——星寰國際商業(yè)中心在2020年的落成而解決，新增8.9萬平方米的甲級供應(yīng)量，可舒緩越秀區(qū)積壓的升級換代需求。
因未來十二個月內(nèi)落成項目中實際可租空間相對有限，廣州甲級辦公樓供不應(yīng)求的整體情況無法得到根本性改善；因此，預(yù)計全市租金上升趨勢持續(xù)。珠江新城在新增可租空間的競爭下租金漲幅或稍有回落，但其仍將成為助推全市整體租金繼續(xù)上行的主要動力。
零售物業(yè)
*廣州零售物業(yè)市場指廣州優(yōu)質(zhì)購物中心市場
完成階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場成為需求增長點。本季度零售商對位于傳統(tǒng)商圈的商場需求平淡，但部分完成了階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場仍然有較高的吸納量。另一方面，得益于充足的客流量與不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市郊商場銷售業(yè)績良好，對零售商依然保持較高的吸引力。
從行業(yè)分布來看，新零售成為未來零售行業(yè)發(fā)展的趨勢，繼續(xù)尋求在廣州開拓市場部分。例如京東和悅舍合作，在番禺萬達廣場開了第一家線下體驗店。另外，“網(wǎng)紅”店鋪依然存在較大的盈利空間，呈現(xiàn)出較強的租賃需求。但傳統(tǒng)餐飲及服飾行業(yè)擴張態(tài)勢在持續(xù)了一段時間后，由于市場日漸趨于充分競爭而導(dǎo)致利潤空間縮小，零售商的擴張需求有所放緩。
空置率持續(xù)降低。白云區(qū)一商場于本季度完成了約35%的業(yè)態(tài)調(diào)整，成功轉(zhuǎn)型為優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，為廣州新增10萬方米優(yōu)質(zhì)零售體量。
本季度市區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較上季度下降 1.5%。特別是完成了階段性業(yè)態(tài)及定位調(diào)整的商戶，空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升，但總體來說，市郊的零售商場空置面積小，業(yè)主對未來租賃市場持樂觀態(tài)度，選擇性挑選符合消費者消費偏好的品牌。
租金增長幅度較小，投資市場依然活躍。本季度廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金增速較為緩慢，市郊由于商場密度較低，一站式消費體驗帶動客流量，因此租金上漲幅度較大，但市場租金整體增長幅度仍較小。
投資市場情緒依然活躍。雖然市場整體租金面臨增速放緩的預(yù)期沒有改變，但投資者對于位置優(yōu)良、經(jīng)營狀況良好的商場，或者未來具有發(fā)展和調(diào)整空間的項目依然保有樂觀的預(yù)期。
市場展望
預(yù)期市場供求基本平衡，租金增長幅度較小。未來十二個月約有75萬平方米新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)進入廣州市場，大部分將集中在郊區(qū)商圈。得益于周邊消費者較強的消費需求，市郊商場一直維持較好的開業(yè)率，因此新開的商場對市郊以及全市商場整體空置率的拉升影響較小。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)期，2018年末廣州全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率僅會有小幅度上升，2019年則會下降。新零售與精品超市等會繼續(xù)尋求擴張，市場供求基本平衡。
郭偉明預(yù)期租金增長主要來自市區(qū)表現(xiàn)良好和市郊具備客流量基礎(chǔ)的商場，傳統(tǒng)商圈內(nèi)較陳舊商場的租金有機會進一步下降，因此全市整體租金上漲有限。
