金融業(yè)仍為上海寫字樓租賃大戶. 商務園區(qū)以TMT為主
有報告分析認為，上述趨勢反映出優(yōu)質(zhì)寫字樓所處的中心活動區(qū)，作為上海市金融與經(jīng)濟發(fā)展的核心地位；而商務園區(qū)則是在土地使用規(guī)范及政策引導下，更加吸引具研發(fā)及創(chuàng)新概念的企業(yè)進駐。
其次，值得注意的是，制造業(yè)在兩種寫字樓市場的分布情況：上海市中心部分更傾向于消費品制造業(yè)及制藥業(yè)等付租能力相對較佳、租賃面積較小且需與客戶直接互動的企業(yè)；另一方面，工業(yè)品制造業(yè)、3C電子產(chǎn)品等具備環(huán)評需求、需要高載重地板擺放機械及具有高度產(chǎn)業(yè)聚集特性的公司，則以商務園區(qū)為優(yōu)先考量。
報告稱，從產(chǎn)業(yè)分布來看，優(yōu)質(zhì)寫字樓商圈及商務園區(qū)客群各異；滿足租戶更多、更精準的產(chǎn)品需求，更有助于租賃市場的流通性及靈活性。過去幾年觀察到部分大型企業(yè)將前臺及后勤與研發(fā)部門分離，分別在市中心及商務園區(qū)租賃相對應的空間，以提升組織的營運效能。
就企業(yè)性質(zhì)而言，中資租戶租賃面積快速增長，在優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的占比，在過去一年內(nèi)自45%攀升至54%，2015年普查以來首度超越外資租戶；而在商務園區(qū)的部份，中資企業(yè)占比更高達69%，壓倒性地影響園區(qū)內(nèi)的租戶組成。若以區(qū)位分布來看，寫字樓市場中，外資在南京西路、淮海中路及人民廣場板塊的占比均超過60%，商務園區(qū)則以張江、臨空及漕河涇商圈占比較高，顯示外資企業(yè)在選址考量上，仍以靠近市中心的區(qū)域為優(yōu)先。產(chǎn)業(yè)類別上，外資企業(yè)無論在寫字樓市場或商務園區(qū)內(nèi)，均以制造業(yè)為主。
2017年，上海寫字樓市場迎來供給歷史新高。統(tǒng)計顯示，自2017年至今年前三季度共有275萬平方米新增面積入市，相當于原有市場體量的32%。這對于租賃市場帶來不小的影響。整體而言，租賃市場主要需求產(chǎn)業(yè)變化不大，大量供給造成的沖擊主要反應在租戶于各板塊間的流動。詳細檢視各區(qū)域租戶變化，核心商務區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶組成相對穩(wěn)定，平均20%的樓地板面積在過去一年有所變動，且變動主要是在同區(qū)域內(nèi)不同大樓的搬遷為主，核心拓展區(qū)租戶變動相對頻繁，約在35%，且多為跨區(qū)域的升級搬遷、整并搬遷等。各板塊產(chǎn)業(yè)特色也在租戶搬遷后逐步成型，陸家嘴及竹園以金融業(yè)掛帥，南京西路、淮海中路持續(xù)成為專業(yè)服務業(yè)的集中地，新興版塊則因新完工大樓仍在陸續(xù)去化過程，估計未來產(chǎn)業(yè)結構仍有形塑的空間。
上海商務園區(qū)總體以制造業(yè)和TMT為主，如傳統(tǒng)的制造業(yè)集聚區(qū)域金橋、浦江等，經(jīng)過城市更新升級為商務園區(qū)后，仍留有許多制造業(yè)企業(yè)；而市北、臨空、張江等區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃則對互聯(lián)網(wǎng)和信息化等產(chǎn)業(yè)提出了支持，TMT行業(yè)也在這些區(qū)域內(nèi)占據(jù)了主導。除此以外，在國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地所坐落的張江，以及以生命健康為產(chǎn)業(yè)定位之一的浦江，醫(yī)藥及生命科學也是其熱點行業(yè)之一。
