上海商業(yè)地產(chǎn)“生意經(jīng)”難念：核心區(qū)域空置率升至10.6%
進(jìn)入四季度以來(lái)，魔都上海全新購(gòu)物中心和存量改造項(xiàng)目都進(jìn)入了集中釋放期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年9月，上海有凱德晶萃廣場(chǎng)、置匯旭輝廣場(chǎng)、青浦寶龍廣場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)入市。10月份也有10家商場(chǎng)開(kāi)始迎客，其中5家正式營(yíng)業(yè)，5家處于試營(yíng)業(yè)狀態(tài)。
連日來(lái)，記者實(shí)地走訪了上海華潤(rùn)萬(wàn)象城、凱德星貿(mào)、興業(yè)太古匯、月星環(huán)球港、吳涇寶龍廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，各商場(chǎng)均有不同數(shù)量的店鋪處于閉店或圍欄情況，部分商場(chǎng)存在人氣不足的問(wèn)題。
針對(duì)上述問(wèn)題，記者分別致電寶龍地產(chǎn)上海公司 (以下簡(jiǎn)稱“寶龍地產(chǎn)”)以及華潤(rùn)置地上海公司 (以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”)進(jìn)行采訪。
寶龍地產(chǎn)方面回復(fù)記者稱，目前吳涇項(xiàng)目在整體升級(jí)，現(xiàn)有4家商家在裝修。華潤(rùn)置地方面在回復(fù)記者時(shí)表示，上海萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)一年以來(lái)，整體項(xiàng)目定位正循序漸進(jìn)的提升，公司將基于項(xiàng)目自身特色實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步升級(jí)，體現(xiàn)萬(wàn)象城輕奢時(shí)尚、品質(zhì)生活的品牌定位。
核心商圈項(xiàng)目首層租金上調(diào)競(jìng)爭(zhēng)激烈
位于上海市軌道交通10號(hào)線紫藤路站上蓋的華潤(rùn)萬(wàn)象城已開(kāi)業(yè)一周年，據(jù)商場(chǎng)工作人員介紹，目前商場(chǎng)有300多家品牌入駐，開(kāi)業(yè)率達(dá)九成以上。記者在商場(chǎng)六層內(nèi)走訪發(fā)現(xiàn)有8家商鋪處于圍欄狀態(tài)，并標(biāo)有“COMING SOON”“即將開(kāi)幕敬請(qǐng)期待”“OPENING SOON 即將開(kāi)業(yè)”等字樣，這8家商鋪就包括CALVIN KLEIN、COACH等奢侈品牌。
此前，根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，上海協(xié)信星光廣場(chǎng)出現(xiàn)多品牌撤店。本報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，確有多家店鋪處于閉店之中，商場(chǎng)內(nèi)的顧客寥寥無(wú)幾。記者向工作人員詢問(wèn)商場(chǎng)的入駐品牌量，對(duì)方表示因?yàn)槟壳吧虉?chǎng)正在大規(guī)模品牌升級(jí)，具體的數(shù)字不方便告知。
戴德梁行華東區(qū)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海協(xié)信星光廣場(chǎng)首層租金報(bào)價(jià)為每平方米每月253元，空置率7%，客流量等級(jí)為“人氣一般”；華潤(rùn)萬(wàn)象城首層租金報(bào)價(jià)為每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但是客單轉(zhuǎn)化率低。
仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年第三季度，上海有凱德晶萃廣場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)、智匯旭輝廣場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)入市。受部分新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的空置率高于平均水平影響，核心區(qū)域空置率從10.2%上升至10.6%。此外，核心區(qū)域零售市場(chǎng)首層租金同比上漲1.9%至51.1元每天每平方米，非核心區(qū)域首層租金同比上漲3.5%至20.2元每天每平方米。
記者同時(shí)走訪發(fā)現(xiàn)，位于南京西路核心商圈且定位高端的興業(yè)太古匯也有部分店鋪仍在圍欄裝修中尚未開(kāi)放，在走訪中并未發(fā)現(xiàn)很多前來(lái)消費(fèi)的顧客。家住靜安區(qū)的吳小姐向記者表示，雖然興業(yè)太古匯定位精品、高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商場(chǎng)內(nèi)也不乏香奈兒等化妝品牌，但是多數(shù)人來(lái)太古匯都是沖著餐飲去的，不太會(huì)在太古匯買奢侈品，這是因?yàn)槟暇┞飞弦呀?jīng)有中信泰富、恒隆、久光等奢侈品店。
記者實(shí)地走訪月星環(huán)球港發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)仍有少許店鋪未開(kāi)業(yè)，大多為一些餐飲與服裝品牌。對(duì)此，記者多次致電環(huán)球港均未得到回應(yīng)。
上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)品牌專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)杜斌認(rèn)為，購(gòu)物中心存在商鋪未開(kāi)業(yè)、圍欄的情況，一方面由于競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，另一方面是因?yàn)橘?gòu)物中心的租金與人流量不匹配，導(dǎo)致租戶退租。一般來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)內(nèi)商鋪的退租保持在5%~10%之內(nèi)屬于正常范圍，每隔大年(三年、五年、八年)品牌的更新?lián)Q代會(huì)更高，甚至高達(dá)30%到40%，同樣屬于正常范圍。
同質(zhì)化項(xiàng)目偏多網(wǎng)紅業(yè)態(tài)人氣不足
除了核心區(qū)域空置率的上升，在業(yè)態(tài)布局方面，記者在實(shí)地走訪中了解到，各大新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)主要以購(gòu)物、餐飲、親子和娛樂(lè)等商業(yè)業(yè)態(tài)為主，同質(zhì)化項(xiàng)目較多。不同于以往傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，新增的商業(yè)體基本都引入體驗(yàn)式消費(fèi)。
仲量聯(lián)行華東區(qū)及上海董事總經(jīng)理吳允燊表示，消費(fèi)持續(xù)升級(jí)，促使市場(chǎng)需求更加細(xì)分多樣，包括新零售概念店、電動(dòng)汽車和商務(wù)休閑服飾品牌共同促進(jìn)租賃需求。
不過(guò)，記者在采訪中了解到，各商場(chǎng)除了餐飲業(yè)人流稍多，其他商業(yè)業(yè)態(tài)的人流量并不突出，而商場(chǎng)用來(lái)吸引人流的體驗(yàn)式項(xiàng)目同樣冷清。
上海萬(wàn)象城引進(jìn)的奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰冰場(chǎng)、會(huì)員制Meland兒童成長(zhǎng)樂(lè)園和首次進(jìn)入中國(guó)的終極銀幕激光LUXE的百麗宮影城的主力店，這樣的配置并未吸引多少前來(lái)消費(fèi)的顧客。對(duì)于商場(chǎng)客流量情況，多位工作人員表示周末的時(shí)候人多。華潤(rùn)置地品牌方面在回復(fù)記者時(shí)表示，過(guò)去的一年，上海萬(wàn)象城內(nèi)各商戶經(jīng)營(yíng)狀況表現(xiàn)優(yōu)異，周末及節(jié)假日客流表現(xiàn)搶眼，但具體的數(shù)字并未透露。
記者在吳涇寶龍廣場(chǎng)走訪看到，商場(chǎng)一至二層的餐飲店鋪客源密集，但是三層的教育店鋪未開(kāi)業(yè)，而在四層，幾乎整層無(wú)人問(wèn)津。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度，吳涇寶龍廣場(chǎng)每平方米每月375元，空置率達(dá)到17%，為走訪的幾家商業(yè)項(xiàng)目中空置率最高的項(xiàng)目。戴德梁行出具的客流量等級(jí)評(píng)定為“人氣不好”。
針對(duì)網(wǎng)紅、體驗(yàn)項(xiàng)目人氣不足的現(xiàn)象，杜斌則指出，現(xiàn)在新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，都會(huì)有相關(guān)的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，不像以前剛開(kāi)始的百貨公司開(kāi)設(shè)體驗(yàn)中心。他指出，網(wǎng)紅式業(yè)態(tài)更新迭代的速度非常快，要緊跟時(shí)代的步伐。他還舉例說(shuō)到餐飲的生命周期，從一開(kāi)始的5年降到3年，到最近一次顯示為1.6年。這意味著一家新開(kāi)的店，至多1.6年就會(huì)有新的口味來(lái)替代，如果不加以更新迭代，那么隨之而來(lái)的就是倒閉潮。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于類似網(wǎng)紅概念業(yè)態(tài)和其他業(yè)態(tài)，其實(shí)是不斷和當(dāng)前消費(fèi)需求做匹配，通過(guò)類似IP模式，是為了尋找“志同道合”的消費(fèi)群體，這樣反而是更聚焦商業(yè)業(yè)態(tài)的策略。而傳統(tǒng)購(gòu)物中心，受制于商業(yè)空間、建筑設(shè)計(jì)和地段，吸引力確實(shí)在下降。
企業(yè)負(fù)債攀升隱憂暗存
隨著核心商圈空置率的上升以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的業(yè)態(tài)疲軟，不少商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商面臨負(fù)債堆高的壓力，在此基礎(chǔ)上，如何持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流也成為擺在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商面前的一道難題。
“存量時(shí)代的發(fā)展要求未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)加大金融創(chuàng)新，尤其是證券化的產(chǎn)品模式需要推進(jìn)，大體上說(shuō)此類模式也需要有更好的思路，否則商業(yè)地產(chǎn)很多項(xiàng)目確實(shí)會(huì)面臨壓力。” 嚴(yán)躍進(jìn)指出。
寶龍地產(chǎn)2018年中期業(yè)績(jī)顯示，截至2018年6月30日，寶龍地產(chǎn)收入約人民幣92.84億元，其中寶龍地產(chǎn)租金及物業(yè)管理服務(wù)收入約為10.6億元，占比約為11.4%。另?yè)?jù)2018年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)資產(chǎn)合計(jì)1134.25億元，負(fù)債合計(jì)829.54億元；經(jīng)營(yíng)流動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為2.22億元，投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-56.06億元。
寶龍地產(chǎn)回復(fù)記者稱，目前公司的融資屬于市場(chǎng)正常情況，公司也在持續(xù)開(kāi)辟更多的金融渠道，而且公司有大量自持性物業(yè)，相對(duì)傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)房企更有融資優(yōu)勢(shì)。上半年公司新增了300多萬(wàn)平方米的土地，目前土地儲(chǔ)備達(dá)4000多萬(wàn)平方米，貨量充足，且其中住宅的占比相對(duì)更多；公司的商業(yè)物業(yè)主要是用來(lái)自持經(jīng)營(yíng)，為公司提供經(jīng)常性收入。
上海證券交易所公布的《月星集團(tuán)有限公司公司債券2018 年半年度報(bào)告》顯示，從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，截止至本報(bào)告期末，月星集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模共 132.04億元，包括短期借款 9.6億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 9.28億元、長(zhǎng)期借款 81.73億元和應(yīng)付債券 31.43億元，合計(jì)占負(fù)債總額比例為 67.14%，占凈資產(chǎn)比例為 105.49%。報(bào)告表明，較高的有息負(fù)債總額和負(fù)債率使月星集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)存在一定的償付風(fēng)險(xiǎn)，如果月星集團(tuán)持續(xù)融資能力受到限制或者未能及時(shí)、有效地做好償債安排，可能面臨的償債壓力會(huì)對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生不利影響。
據(jù)戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，9月底，上海月星環(huán)球港空置率2.3%，首層租金報(bào)價(jià)為1161元每平方米。記者實(shí)地走訪月星環(huán)球港發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)仍有少許店鋪未開(kāi)業(yè)，大多為一些餐飲與服裝品牌。對(duì)此，記者多次致電環(huán)球港均未得到回應(yīng)。
杜斌認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的增量將會(huì)放緩，存量將會(huì)開(kāi)始改造，大量新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，老的購(gòu)物中心會(huì)面臨極大的威脅。部分環(huán)境、品牌不如新開(kāi)的購(gòu)物中心，若不加以改造，其市場(chǎng)份額就會(huì)被擠壓，倒逼傳統(tǒng)商場(chǎng)進(jìn)行改造，例如改進(jìn)場(chǎng)景、引進(jìn)各種網(wǎng)紅品牌，增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)，在新購(gòu)物中心出來(lái)的時(shí)候，老購(gòu)物中心也得進(jìn)行改造，這是一個(gè)趨勢(shì)?！暗禺a(chǎn)公司要想使企業(yè)良好發(fā)展，就一定要在項(xiàng)目品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理上下苦功夫，得到市場(chǎng)的認(rèn)可才是關(guān)鍵。”杜斌直言。
