報告：長租公寓的租金回報率不足2%，遠低于融資成本
12月11日，仲量聯(lián)行在最新的一份關于長租公寓市場的研究報告中提到，目前在主要的一、二線城市，由于傳統(tǒng)商品住宅用地價格較高，長租公寓的租金回報率不足2%，遠低于融資成本。
從物業(yè)所有權來看，目前長租公寓所有權結構分為兩種模式，地方國企主導型和開發(fā)商主導型。仲量聯(lián)行的報告認為，目前中國的長租公寓進入快速成長期。
近年來，一批房企紛紛試水住房租賃這一產業(yè)，如萬科“泊寓”、碧桂園“BIG+碧家國際社區(qū)”、龍湖“冠寓”、旭輝“領寓”、招商、華潤等等。
但也有開發(fā)商認為，投資長租公寓是一個不賺錢的生意。
SOHO中國董事長潘石屹曾公開表示，不建議投資長租公寓，因為做這個業(yè)務一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是不歸路。
仲量聯(lián)行認為，長租公寓在中國尚屬新興的另類資產，投資市場正在開始逐漸形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。國內外主要投資機構認為，中國長租公寓市場資產價格過高成為目前市場最大挑戰(zhàn)。同時，投資者對于未來5年長租公寓資本化率走勢預期平穩(wěn)或小幅下降。
截至2017年末，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的平均房價收入比達到34.9年。在“租售并舉”的政策指導下，國家出臺的政策主要是從土地供給、金融支持和個人稅收優(yōu)惠方面給予長租公寓支持。
在土地供給方面，增加租賃住宅土地供應；允許13個城市試點利用集體建設用地建設租賃住房；鼓勵探索將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。金融支持方面，拓寬融資渠道，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化；部分銀行為長租公寓的開發(fā)、并購和運營提供貸款；允許險資進入長租領域。在稅收優(yōu)惠方面，允許租金抵扣個人所得稅，不同城市的扣除標準為每月800-1200元不等。
但需要指出的是，目前長租公寓開發(fā)的融資額小、融資渠道有限，而未來真正的公募房地產信托投資基金（REITs）機制能否推出，將對長租公寓市場今后的規(guī)?；l(fā)展和行業(yè)的資產流動性產生重要影響。
2017年中央經(jīng)濟工作會議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，加快培育和發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房租賃資產證券化產品。
目前，中國長租公寓中采用“輕資產”模式的運營企業(yè)主要通過風投進行股權融資或發(fā)行收費收益權資產擔保證券（ABS）產品融資。而“重資產”模式的公寓運營企業(yè)可通過銀行貸款，或發(fā)行CMBS（商業(yè)房地產抵押貸款支持證券）和類REITs來融資。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2018年上半年，以長租公寓為底層資產發(fā)行的資產證券化產品（包括收費收益權ABS、CMBS和類REITs）僅占房地產資產證券化產品的不到5%。
此外，報告中提及，機構最擔心的未來市場風險是租金和流動性，如租金增長不達預期、流動性少、租金管控、政策支持不達預期以及租賃需求不達預期。
