明年房地產(chǎn)調(diào)控總體仍從嚴(yán)從緊
年經(jīng)濟(jì)不輕松但不悲觀，基建投資會(huì)出現(xiàn)小幅反彈，消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。2019年GDP增速目標(biāo)大概在6.3%-6.5%間?！北蛔u(yù)為“經(jīng)濟(jì)最佳預(yù)言家”的連平最近談了他對(duì)于2019年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的看法，中性中略帶穩(wěn)健。
除了經(jīng)濟(jì)，他也關(guān)心房地產(chǎn)，今年年初，他預(yù)測(cè)市場(chǎng)投資增速或許能實(shí)現(xiàn)5%的正增長(zhǎng)，截至2018年11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資名義增長(zhǎng)9%。時(shí)至年底，對(duì)于2019年的房地產(chǎn)行業(yè)，他預(yù)計(jì)調(diào)控政策總體仍會(huì)從嚴(yán)從緊，不會(huì)大幅度放松。不過(guò)，一些房地產(chǎn)行政管制手段在某些地區(qū)會(huì)有所松動(dòng)。
連平同時(shí)表示，2019年，銀行業(yè)也需要關(guān)注部分領(lǐng)域的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一是，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策定位不會(huì)出現(xiàn)明顯變化的背景下，對(duì)于前期依靠高杠桿和復(fù)雜融資方式實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱的中小型房企，潛在風(fēng)險(xiǎn)壓力上升的問(wèn)題須重點(diǎn)關(guān)注。二是，地方政府隱性債務(wù)存在一定隱患。由于這類債務(wù)的舉債方式復(fù)雜多樣，在新的政府債務(wù)管理體制下，部分債務(wù)還款來(lái)源和擔(dān)保措施均顯不足。
“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度下降，地方政府與土地相關(guān)的收入增長(zhǎng)出現(xiàn)放緩趨勢(shì)，未來(lái)財(cái)政實(shí)力較為薄弱的政府融資平臺(tái)將面臨一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，2019年信用債違約可能引起的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)、小微企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)都值得警惕?！?
近日，在《2019年中國(guó)商業(yè)銀行運(yùn)行展望》報(bào)告發(fā)布會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平。
樓市調(diào)控總體不會(huì)更緊
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2018年個(gè)人按揭貸方面的整體感覺(jué)是，額度比較緊，放款也比較慢，這背后的主要原因是什么？2019年這種情況會(huì)改善嗎？在具體的如首付比例、貸款利率上是否會(huì)有一些下調(diào)。
連平：目前，銀行在按揭貸款上的配置水平已經(jīng)不低了，且從長(zhǎng)期看，適當(dāng)控制按揭貸比例的進(jìn)一步上升，可能是商業(yè)銀行尤其是一部分放款較快的銀行需要加以關(guān)注的。
從短期看，按揭貸款在銀行信貸結(jié)構(gòu)中有“調(diào)節(jié)器”作用，當(dāng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投向非常有限的情況下，比如說(shuō)像2018年為什么按揭貸款較多，一方面與按揭貸款需求旺盛有關(guān)，另一方面與銀行在其他方面資產(chǎn)投向有較多限制有關(guān)，比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資過(guò)去是銀行信貸投向中的一個(gè)重點(diǎn)，但2018年投放比例很小，背后有種種政策限制。這樣，銀行就更多地選擇了投向按揭貸款。
按照這個(gè)觀點(diǎn)來(lái)判斷，2019年情況可能會(huì)發(fā)生明顯的改變。投向基建領(lǐng)域的貸款會(huì)明顯增加，因?yàn)檫@方面的政策正在逐步改變，當(dāng)然還有一些相對(duì)的制約和瓶頸，國(guó)務(wù)院會(huì)議好幾次都在著力打通中間環(huán)節(jié)，推動(dòng)銀行信貸繼續(xù)流通到基礎(chǔ)設(shè)施中去，2019年會(huì)有明顯的改善。
伴隨國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目的投入、高新技術(shù)工業(yè)制造業(yè)的投入、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的投入，再加上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度都會(huì)比2018年加大，所以2019年按揭貸款在銀行貸款額度中所占的比重不會(huì)增大，而是會(huì)有所縮小。但這不等于說(shuō)2019年老百姓買(mǎi)房貸不到款，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)按揭貸款最終需求的落地不會(huì)像2018年落地快。
2019年銀行投向其他更為重要的領(lǐng)域的貸款需求會(huì)增加，投向按揭貸款的比例則下降，同時(shí)按揭貸款最后拿到手的過(guò)程會(huì)稍微長(zhǎng)一些，這是明年的大概態(tài)勢(shì)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年政府層面多次提到防控金融風(fēng)險(xiǎn)，其中房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)是一大重點(diǎn)，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)又面臨較大的下行壓力，兩難下，您預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有什么變化？
連平：從兩個(gè)層面來(lái)看，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策已幾乎出盡，二是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也在推進(jìn)，這種調(diào)控局面在2019年將難有大的改變。但是隨著經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，我認(rèn)為房地產(chǎn)行政管控的一些手段在某些地區(qū)會(huì)有所松動(dòng)，總體來(lái)說(shuō)樓市調(diào)控不會(huì)更緊，稍有松動(dòng)的可能性大一些。
2019年會(huì)進(jìn)一步向“寬信貸”政策過(guò)渡
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度GDP同比增長(zhǎng)6.7%，分季度看，一季度同比增長(zhǎng)6.8%，二季度增長(zhǎng)6.7%，三季度增長(zhǎng)6.5%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)四季度GDP實(shí)際增速會(huì)低于6.5%，在這種情況下，明年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)是否會(huì)下調(diào)？
連平：分指標(biāo)來(lái)看，2019年固定資產(chǎn)投資會(huì)保持平穩(wěn)，但在固定資產(chǎn)投資構(gòu)成部分，2018年房地產(chǎn)投資增速為9%，2019年恐怕會(huì)下降，原因是房地產(chǎn)成交額、拿地?cái)?shù)據(jù)等都在往下走，2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)降到5%-8%；制造業(yè)投資增速相對(duì)會(huì)平穩(wěn)；基建投資增速目前處在一個(gè)低水平，2019年會(huì)有明顯反彈。綜合來(lái)看，固定資產(chǎn)投資在明年會(huì)保持平穩(wěn)或稍有回升。
從消費(fèi)來(lái)看，房地產(chǎn)消費(fèi)、汽車(chē)消費(fèi)不同程度走弱，目前沒(méi)有更多強(qiáng)有力市場(chǎng)因素支撐消費(fèi)增長(zhǎng)，現(xiàn)在只是靠政府一些相關(guān)政策，如減稅、降費(fèi)、提高工資收入水平等，一系列政策的推動(dòng)只是將其下降程度放緩而已。
出口貿(mào)易明年仍有較大不確定性。影響出口貿(mào)易的還有匯率因素及全球經(jīng)濟(jì)情況，明年出口總體增速回落的可能性較大。
綜上判斷，2019年GDP增速目標(biāo)大概在6.3%-6.5%間。未來(lái)兩年要達(dá)成所制定的戰(zhàn)略目標(biāo)，GDP只需保持6.3%以上就可以，不會(huì)出現(xiàn)太大偏差。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這種情況下，2019年財(cái)政貨幣政策是否會(huì)有松動(dòng)的可能？您預(yù)計(jì)明年會(huì)降準(zhǔn)幾次？
連平：明年，整體貨幣政策主基調(diào)不會(huì)改變，就是穩(wěn)健，會(huì)是穩(wěn)健偏松，即貨幣政策會(huì)朝著偏松的方向而不是收緊的方向走，流動(dòng)性合理充裕，市場(chǎng)利率水平趨于下降。財(cái)政政策方面會(huì)繼續(xù)寬松。
在降準(zhǔn)方面，預(yù)計(jì)2019年可能會(huì)有2-3次的定向降準(zhǔn)，這將進(jìn)一步增加銀行可用資金，改善市場(chǎng)流動(dòng)性。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)于2019年美聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏怎么看？人民幣貶值壓力會(huì)有所改善嗎？
連平：2019年美聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏和力度應(yīng)該會(huì)比2018年低一些，因?yàn)樨泿耪叩恼；诿绹?guó)可能已經(jīng)接近尾聲，就是說(shuō)它的利率水平已基本達(dá)到所謂正?；交蛘哒f(shuō)接近這個(gè)水平的最低層次。預(yù)計(jì)明年美聯(lián)儲(chǔ)加息最多兩次。美國(guó)經(jīng)濟(jì)明年的表現(xiàn)應(yīng)該不會(huì)像今年這么好，因此總體來(lái)看明年我國(guó)資本流出壓力和匯率貶值壓力會(huì)明顯小于今年。
今年人民幣貶值壓力最大的時(shí)候達(dá)到11%貶值幅度，這種狀況可能是最困難也是最后一個(gè)階段，接下來(lái)各方面因素出現(xiàn)轉(zhuǎn)圜后，明年環(huán)境會(huì)稍稍有所改善，甚至于人民幣匯率還會(huì)出現(xiàn)一些恢復(fù)性反彈。但人民幣也不具備出現(xiàn)趨勢(shì)性比如一年或者一年左右較大幅度升值的可能性，在一個(gè)階段出現(xiàn)區(qū)間波動(dòng)的可能性大一些。
