驚雷！ 樓市最最重要的政策 終于亮相了！我們對(duì)2019年樓市預(yù)測(cè)不變
2019年樓市關(guān)鍵詞，因城施策。
房地產(chǎn)主基調(diào)已定。12月21日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的描述是：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。
2019年，房地產(chǎn)定調(diào)兩大特點(diǎn)：
一， 邊緣化。對(duì)比去年、前年，今年沒有直接提及房地產(chǎn)調(diào)控，說明目前調(diào)控是有效的。
二， 細(xì)化。過去說的是差別化調(diào)控，現(xiàn)在明確，因城施策，分類指導(dǎo)。
翻譯成大白話就是，想調(diào)控放松？沒門兒。調(diào)控收緊？不一定。主要看地方房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是穩(wěn)定，地方政府權(quán)力擴(kuò)大，根據(jù)城市情況發(fā)布定制款，沒什么千篇一律。
會(huì)議召開前，山東一座人口大市、經(jīng)濟(jì)小城搶吃螃蟹。12月18日，菏澤推出新政，取消2017年11月的限售政策，山東住建廳一臉無辜，表示當(dāng)?shù)貨]有備案，自己不知情，菏澤強(qiáng)調(diào)居民需求，所以取消轉(zhuǎn)讓期限。
這簡(jiǎn)直是一場(chǎng)教科書式“因城施策”。平地驚雷，全國(guó)限售松綁第一城悄然出現(xiàn)。
1
棚改第一城 發(fā)飆了！房地產(chǎn)不能崩
菏澤是名符其實(shí)的棚改第一城。
從2015年到2017年，三年時(shí)間，菏澤棚改累計(jì)完成征收27.4萬戶、4135萬平米，安置房基本建成11.4萬套，在建12.7萬套，貨幣補(bǔ)償5.4萬套。
從2018開始到2020年，新三年棚改計(jì)劃，菏澤要求改造征收25萬套。
從2016年開始，菏澤的棚改規(guī)模連續(xù)兩年位居全國(guó)地級(jí)市首位。
大量菏澤持幣吃瓜群眾要買房安家。有媒體報(bào)道，一位鎮(zhèn)民表示，原來鎮(zhèn)子上有1000多戶居民，全部拆遷完只花了1個(gè)月時(shí)間。
可是，2017年11月，菏澤頒布的房地產(chǎn)調(diào)控新政，要求新房和二手房在取得房產(chǎn)證后2年才能交易，這堵死了交易通道，急死了買房的棚改人群。
假設(shè)，2015年被棚改，通常要到2017年才能拿到回遷房，而且回遷房不止一套，這些人會(huì)把多余的住房出售給后續(xù)棚改的家庭，但限售一來，卡住了交易，立馬梗阻。
于是，菏澤二手房市場(chǎng)出現(xiàn)神奇一幕。買家付給賣家50%的定金，先住進(jìn)房子里，等產(chǎn)權(quán)證滿2年后正式交易過戶。
成交量劇烈震蕩。一位本地中介公司老板說，2017年11月限售前，公司月均成交在120套左右，限售后成交量腰斬，現(xiàn)在再次取消限售，成交量跳漲到200套以上。
菏澤居民想換房，主要得靠棚改貨幣化補(bǔ)貼?？僧?dāng)?shù)卣膊桓辉?。菏澤政府工作?bào)告顯示，2017年全年GDP為2820億元，位居山東省17個(gè)城市第13位。公共財(cái)政預(yù)算收入186.55億，公共財(cái)政支出達(dá)到509.56億，財(cái)政赤字323.01億。
龐大的土地出讓金，彌補(bǔ)了財(cái)政缺口。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年菏澤市土地出讓金總額為263億，同比增長(zhǎng)312.54%，位居山東省土地出讓金第四位，同比增幅位居全國(guó)第二。
土地出讓金的來源是房企拿地，菏澤新政放開限售，買家賣家終于能夠順利交易，還降低了開發(fā)商的資金監(jiān)管，房企和買房者的焦慮，從源頭上被釋放了。
2
珠海跟進(jìn) 給凍僵的樓市暖暖小
山東菏澤撕開調(diào)控一條小口子，珠海和廣州立馬跟進(jìn)。
12月21日，《新京報(bào)》報(bào)道，從10月底開始，珠海調(diào)整限購要求，不是珠海市戶籍居民，在人社系統(tǒng)開具人才證明后，按不同條件繳納1到12個(gè)月不等社保就可以買房。但具體哪些條件繳納多長(zhǎng)時(shí)間社保，珠海住建局沒有進(jìn)一步公開信息。
珠海將政策傾斜到人才的天平上，同時(shí)，也在溫暖凍僵的新房樓市。
珠海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年以來，珠海商品房銷售面積增速整體負(fù)增長(zhǎng)。二手房交易面積增速從2月的8%下滑到10月的 4.1%。安居客數(shù)據(jù)顯示，12月珠海新房均價(jià)約2.34萬元/平米，較年初下降1626元，二手房均價(jià)從年初的1.94萬/平米漲到12月的2.08萬/平米，逼近新房?jī)r(jià)格。
廣州跟進(jìn)，有自己的目的，為了消化公寓和商辦項(xiàng)目庫存。
12月19日，廣州住建委發(fā)布新政，2017年3月30日前土地出讓成交的地產(chǎn)項(xiàng)目，商服類物業(yè)不再限售。
其實(shí)不止是廣州，全國(guó)的商辦物業(yè)，賣得都不怎么樣。
中指研究院的《2018中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》顯示，2018年1到11月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積18037萬平米，銷售面積10118萬平米，開工銷售比由去年同期的1.75上升至1.78。在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國(guó)新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，庫存去化緩慢。
一年多之前，廣州3.30新政，將商服項(xiàng)目的成交量一次性打壓到底。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，新政之后，廣州公寓、商業(yè)、辦公庫存從2017年3月末的513.57萬平米，增加到2018年11月末的675.87萬平米，去化周期從當(dāng)時(shí)的19個(gè)月，上升到目前的39個(gè)月。
公寓市場(chǎng)受3.30新政影響最深。2017年3月全市庫存只有16146套，現(xiàn)在已經(jīng)增加到28136套，去化周期從5.5個(gè)月上升到23個(gè)月。
多個(gè)城市跟進(jìn)菏澤，但每一個(gè)城市的政策傾向都不同，每個(gè)城市有每個(gè)城市的訴求。
菏澤針對(duì)的是因?yàn)橄奘鄱I不到房的群體，珠海側(cè)重的是引進(jìn)人才的社保繳納時(shí)長(zhǎng)，廣州急需減少公寓庫存。
2019年，樓市最重要的因城施策，終于從幕后走向臺(tái)前。葉檀財(cái)經(jīng)早就強(qiáng)調(diào)過千城千策，現(xiàn)在得到證實(shí)。我們預(yù)測(cè)樓市穩(wěn)定，也差不了太遠(yuǎn)。
3
看清城市 贏下樓市財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)！
一線城市也在變化。
2018年底上海樓市，先是預(yù)售證大幅放量，后是開發(fā)商來了一波集中推盤。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月上海有超過40個(gè)樓盤獲取預(yù)售證，全年罕見。這并不是樓市回暖的信號(hào)，只能算是年底打折的前奏。由于限價(jià)，上海市區(qū)項(xiàng)目開盤基本售罄，郊區(qū)去化壓力加大，價(jià)格可能回調(diào)。
盡管各路房企使出渾身解數(shù)，想在年底沖一波銷量，但大部分新盤認(rèn)籌率都比較低。
截至11月26日，上海11月累計(jì)新開7個(gè)樓盤，其中5個(gè)認(rèn)籌率不足50%。12月16日，萬科天空之城第三次開盤，均價(jià)5.8萬，共推出722套房源，僅有302人參與認(rèn)籌，認(rèn)籌率41.8%。加上部分購房者可能棄購，最終去化率可能不足三成。同一項(xiàng)目在今年3月開盤時(shí)，認(rèn)籌率高達(dá)96%。
一線城市北上廣深，新一線網(wǎng)紅城市，因城施策可能細(xì)化到因區(qū)施策。
像上海，不同區(qū)域拿到預(yù)售證的彈性空間都不同，可以按照本區(qū)節(jié)奏，分批次發(fā)放，最終在平衡和波動(dòng)中達(dá)到穩(wěn)定。
2019年，無論買房還是賣房，別看著其他城市的新政自嗨，多看看自己的城市，自己的小區(qū)，二手房?jī)r(jià)格是漲了還是跌了，房租是漲了還是跌了。剛需的檀香們，利用窗口期，問問銀行利率有沒有更低一些，首付比例有沒有下降。
能夠享受“政策底紅利”的只有兩種人：
1， 跑得快，從三四線撤離了，回歸一二線城市。
2， 跑的遠(yuǎn)，從一線新一線核心，布局到了有潛力的周邊衛(wèi)星城。
