易居研究中心楊科偉：中國房地產業(yè)格局與精裝產品趨勢
作為“房住不炒”政策的重要體現(xiàn)，全國各地的精裝修交付政策正在改變傳統(tǒng)地產市場的業(yè)態(tài)和居住體驗。在市場轉型的節(jié)點，一場融合了行業(yè)發(fā)展、大數(shù)據(jù)、精裝趨勢的地產沙龍在上海拉開序幕。
2019年1月26日，宜家家居聯(lián)合中國房地產采購平臺(優(yōu)采)開展了“匯聚宜家·共話精裝”活動，展開在國內地產領域的“首秀”?；顒蝇F(xiàn)場，碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、東渡國際、中庚、陽光100(微博)、景瑞、藍城、遠洋、復地、灣流國際等30多位房企與長租公寓招采精英一起探討宜家對公業(yè)務的精裝理念，“宜”起迎新春。
以下為現(xiàn)場整理實錄：
一 中國目前有多少房子？
從1998年中國房地產商品化改革大概的情況來看，2000年以來房屋竣工面積累計136.4億平方米，累計銷售169.9億平方米,住宅銷售153.6億平方米，已竣工交付使用1.01億套;2018年新開工和施工在建21億和82億平方米。
從人均住房面積維度，中國的存量房有304億平方米，這些房子在哪里？其實與各區(qū)域經濟發(fā)展是同步，主要分布在5大區(qū)域，和經濟是相關的，這些區(qū)域占到中國市場份額的50%以上。
從城市能級來看，北上廣深是房地產發(fā)展最早，但是市場份額一直在下降的，從2009年占房地產市場份額的8%，現(xiàn)在只占到2%。存房量到哪里去了？主要到三四線城市去了。3-4線城市起步比較晚，05年的市場份額在58%，今年可以到69%，上升了11個百分點，這個是非?？捎^的量。
從城市的情況，這幾年中西部的二線城市房地產市場格局上升得非?？?，這個和中國經濟的大發(fā)展的是息息相關的，這幾年產業(yè)轉型，人口的持續(xù)，中西部的流入，尤其很多人大學生畢業(yè)生在北上廣深比較少了。不管是住房還是裝修，還是跟著人流變動。
中國的高端市場，北上深這三個城市是絕對的主力。從成交數(shù)量來看，這幾個都是在國內是絕對的領軍。得益于政策，未來海南的市場場景還是非常好的，尤其是豪宅市場。
在克而瑞的調研中，在中西部的市場，精裝房的受眾是非常少的，很多人并不認可精裝房，而是有了裝修買不起，因為裝修房子比毛坯貴太多。
整體來看，全國70個重點城市，房價基本上1萬元以下，多數(shù)城市收入水平還是相當?shù)?，房價高不高是相對的，和收入是相對的。北上深城市均價已經突破6萬，這個也說明，開發(fā)商如果在做產品議價的時候，6萬均價1500的裝修標準，就顯得不高級；三四線的城市，房子均價1萬，每平米5~6K的裝修標準也賣不掉，我們的房價和后面的裝修，產品也好，還是企業(yè)做精裝也好，都是需要適應的。
存量市場大概304億平方米的量，很多人換一次房就要做一次裝修。大概從2012年在北上深廈門這樣的城市已經二手房的成交量合乎遠遠大于新房，二手房幾乎都要做裝修的，現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)也做這塊的生意了。所以未來的存量的這塊市場份額其實也是相當可觀的。另外一些趁勢比如說杭州、南京、蘇州這樣的城市也在逐漸以存量房的交易為主的情況。
未來還需要多少房子？
從家庭規(guī)模來看，1999年時每家是3.6人，現(xiàn)在是3.1個人，家庭正在小型化，家庭的數(shù)量會不會增多？20年前，全國有3.5億家庭，現(xiàn)在有4.4億個家庭，每分裂一個新的家庭就有新的住房需求。
另外，人均壽命在延長，1990年人均壽命是70歲左右，現(xiàn)在已經到了76歲了左右，上海應該是人均壽命最高，已經到83歲了。人均壽命的延長意味著人口的迭代會減緩，原來100年4代人，現(xiàn)在100年只有3代人。事實上，生活水平，醫(yī)療水平的提高會造成需要的住房的量提升。
現(xiàn)在全國的城鎮(zhèn)化水平50%左右，總量預計到2030年城鎮(zhèn)人口增長約1.6-2億人——據(jù)2019年社科院人口白皮書的相對樂觀預計結果，2030年年城鎮(zhèn)人口約10.08億，較2017年增長1.95億。若2030年總和生育率降至1.2左右，那么2030年城鎮(zhèn)人口約為9.7億，較2017年增長1.6億人。根據(jù)目前的城鎮(zhèn)化的要求和趨勢，城市里面的人口會越來越多。
總的住房需求每年17.4億平方米，這個需求可能分布在二手房市場、新房市場，也會出現(xiàn)在租賃市場。鼓勵政策正在落地，房地產多元化發(fā)展也重視長租公寓。租房的人但是最后還是會買房的，這些最終會過渡到住房交易市場。
如果說很多人在講，外國都是房屋自有率這么低，但是中國各種問題，不管傳統(tǒng)的觀念還是”丈母娘需求也好，住房自有率一直是居高不下，現(xiàn)在85%左右，所以未來來看還是會落實到一個住房交易的這塊?？傮w來說，未來至少到2030年這樣的一個比較長的周期，中國的總體的住房需求還是保持在一個比較高的水平。
需求變化及精裝產品趨勢
如何有效供給，這個就是房地產改革的重要內容。
從2013年開始，已經出現(xiàn)“有房子住”向“住好房”的轉變趨勢。另外，購房者也提高對住房品質的要求：從戶型面積來看，從全國70個城市面積占比100-120平方米還是占據(jù)很大的需求比例。房價超過6萬平方米的一線城市，除了80-90平方米，100-140平方米占到了28-29%的比重。更不用說二線城市，100-140平方米的區(qū)間其實是比重逐年上升的。此外，80平方米以下的戶型成交比重下降了7個百分點，80-90平方米的比重占到了50%，幾年下降了20%左右?？梢?，以小換大是必然的趨勢，這也是對生活品質提升的一方面。
產品趨勢：由“有房住”向“住好房”加速轉變，對提高居住生活水平的高品質產品需求迫切。中國房地產市場在行業(yè)、消費、產品等三方面出現(xiàn)“轉向”信號。購房消費需求出現(xiàn)兩極化城市分化、品牌分化現(xiàn)象凸顯；告別資源致勝的生產時代，迎來以產品致勝的消費時代。
經過對開發(fā)商的產品梳理，研究發(fā)現(xiàn)，房企的產品主要注重4個方面：一是系統(tǒng)化，主要目前對于產品設計定位，從一開始的項目設計到最后的交付，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)也在研究產品，去研究需求。
二是智能化，在物聯(lián)網的AI的和人工智能大背景下，很多企業(yè)在做智能社區(qū)，智能家居的嘗試和布局。
三是精細化，買房子的人對房子提出了更高的要求，不管是精裝修的樣板房，還是移交房也好，粗制濫造已經蒙混不過去了。
四是個性化。隨著90后不斷的新的客群的加入，對于整個的小區(qū)也好，對于裝修的風格，或者裝修的配置也提出了很多的個性化的要求，其實企業(yè)也對這塊做一些探索，做一些嘗試。
從大趨勢來說，精裝交付是必然，政府也出臺了一系列的政策，裝修交付包括未來的現(xiàn)場銷售都是一個大的趨勢。
另外一塊針對存量房的這塊，現(xiàn)在很多房企也在試水裝修，碧桂園推出一個“橙家”，利用碧桂園的設施優(yōu)勢、物業(yè)管理，做存量房的裝修。
其實，原來分散在一些各種各樣的裝修公司或者小的裝修隊現(xiàn)在逐漸在向大開發(fā)商轉移，大開發(fā)商知道自己的模式不能長遠所以也在做相關嘗試。
