“公攤面積”要取消？可能你理解錯(cuò)了
2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。而在其中的一份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》中，住建部給出了“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的建議。表面上看起來(lái)，這一困擾國(guó)內(nèi)購(gòu)房者多年的問(wèn)題有望得到解決，但實(shí)際上，這可能只是一次大規(guī)模的政策誤讀。
隨后，“取消公攤面積”的消息不脛而走，社會(huì)反響熱烈。然而，人們可能高興得過(guò)早了。
公攤面積即業(yè)主對(duì)公共面積的分?jǐn)偛糠?，所謂公共面積包括了住宅樓中大廳、走廊、電梯等部分?！肮珨偯娣e”的存在，使得購(gòu)房者購(gòu)入的“建筑面積”遠(yuǎn)大于實(shí)際的“套內(nèi)建筑面積”。此外，國(guó)內(nèi)目前對(duì)此交易方式暫無(wú)明確法律規(guī)定，因此，在寸土寸金的國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)，公攤常常被廣大購(gòu)房者所詬病。
事實(shí)上，據(jù)央視報(bào)道，這個(gè)規(guī)范未來(lái)約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來(lái)計(jì)算，并無(wú)直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒(méi)直接關(guān)系。
也就是說(shuō)，這份具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)的文件，在未來(lái)的短期內(nèi)既不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需與價(jià)格，也不會(huì)影響購(gòu)房者的實(shí)際成本。媒體和大眾所獲“取消公攤面積”的消息是徹頭徹尾的誤讀。
而真正能夠左右商品房面積計(jì)算的，是住建部的另一份文件：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，在這份文件中明確指出，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
在目前大多數(shù)的購(gòu)房合同中，無(wú)論開(kāi)發(fā)商前期如何宣傳，最終簽訂的合同里，基本都是按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)，也就是說(shuō)，在實(shí)際成交過(guò)程中，“按照套內(nèi)面積計(jì)算的”單位面積的均價(jià)會(huì)較“按照建筑面積計(jì)算的”均價(jià)有所升高。
無(wú)論如何，對(duì)于購(gòu)房者而言，這套房子的總價(jià)實(shí)際上是不變的。
“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積算”，即任何一份合法的銷(xiāo)售合同上必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積，但并不意味著以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)。
綜上，短期內(nèi)該規(guī)范并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的影響，而往好的方面看，作為公共空間的使用者，購(gòu)房者為其分?jǐn)傄徊糠殖杀静⒉黄婀?，并且在新?guī)范的約束下，從規(guī)模經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，極少有開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)做出盲目擴(kuò)大公攤面積的行為。
