國(guó)稅總局原高官：房地產(chǎn)稅未達(dá)成共識(shí)！
房產(chǎn)稅可能沒(méi)那么快
大家翹首以盼的房產(chǎn)稅，可能沒(méi)那么快跟我們見(jiàn)面了！
3月25日，中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院舉辦的2019經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)·中改院論壇在海南?？谡匍_(kāi)。
論壇上，聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院專(zhuān)家、國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)表示，目前房地產(chǎn)稅進(jìn)度在研究起草階段還沒(méi)有形成共識(shí)，還有很多問(wèn)題還在研究，并且意見(jiàn)分歧不小。
意思就是目前房地產(chǎn)稅還有很多問(wèn)題。
而在許善達(dá)看來(lái)，房地產(chǎn)稅的設(shè)立之路還很長(zhǎng)，而且實(shí)際出臺(tái)效果，可能與人們想象中，有著很大的出入。
說(shuō)真的，房產(chǎn)稅這個(gè)東西，就像女人的大姨媽一樣隔斷時(shí)間就要傳要來(lái)了，我聽(tīng)得都累了。
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房地產(chǎn)稅立法面臨了哪些問(wèn)題
1、地方政府其實(shí)一點(diǎn)兒也不積極。
從財(cái)政的角度來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅有兩個(gè)目的。
其一是希望這個(gè)房產(chǎn)稅能夠作為地方稅的主體稅種。
因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅改增值稅了，營(yíng)業(yè)稅原來(lái)是上萬(wàn)億，現(xiàn)在沒(méi)有了，然后地方稅也要有主體稅啊，主體稅是什么概念呢？要地方建？主體稅要是上萬(wàn)億的。
這個(gè)房產(chǎn)稅從數(shù)目上太少，根本不符合。而且結(jié)果就是上海、重慶從來(lái)沒(méi)有公布居民試點(diǎn)。
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其二是希望緩解地方政府財(cái)政困難。
中央地方的財(cái)政收入收支不平衡，地方政府非常困難，這個(gè)現(xiàn)實(shí)是存在的，當(dāng)時(shí)有專(zhuān)家就建議說(shuō)，如果地方開(kāi)征房產(chǎn)稅可以緩解地方財(cái)政困難。如果收入那么少能夠緩解困難嗎？呵呵，所以這個(gè)目的也沒(méi)有解決。
所以,2012年上海試點(diǎn)了兩個(gè)稅。一個(gè)是營(yíng)改增，就是部分行業(yè)營(yíng)改增，一個(gè)是房產(chǎn)稅，這么幾年下來(lái)，什么結(jié)果呢？
營(yíng)改增當(dāng)年試點(diǎn)不到半年，就有很多地方政府給國(guó)家打報(bào)告，我們省的地方也要參加這個(gè)試點(diǎn)，我們不能再等了，我們要馬上參加。
但是房產(chǎn)稅這幾年沒(méi)有一個(gè)地方要參加，沒(méi)有一個(gè)地方政府說(shuō)我要試點(diǎn)，我要加入試點(diǎn)，沒(méi)有。
2、只有人大立法規(guī)劃和政府工作報(bào)告可信，其他專(zhuān)家說(shuō)啥都是白扯。
現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)稅立法發(fā)表意見(jiàn)的，預(yù)測(cè)通過(guò)人大的幾審，那些專(zhuān)家都不預(yù)測(cè)了。專(zhuān)家預(yù)測(cè)實(shí)際都不對(duì)的。
最重要的是政府工作報(bào)告和全國(guó)人大權(quán)威的表達(dá)，去年用的是“穩(wěn)妥的推進(jìn)”，今年用的是“穩(wěn)步推進(jìn)”，全國(guó)人大在講到整個(gè)立法計(jì)劃的時(shí)候，這個(gè)法那個(gè)法沒(méi)有房地產(chǎn)稅法，全國(guó)人大新聞發(fā)言人在講到2019年的立法里面沒(méi)有這個(gè)法。
房地產(chǎn)稅現(xiàn)在處于哪一個(gè)階段呢？在研究起草階段。
研究是什么意思？還沒(méi)有形成問(wèn)題還沒(méi)有形成共識(shí)，現(xiàn)在研究起草就是還有很多問(wèn)題還在研究。
3、本屆人大并不承諾在任期內(nèi)完成立法。
人大和機(jī)關(guān)說(shuō)“在研究起草之中”，說(shuō)明有很多問(wèn)題還在討論。
這個(gè)意見(jiàn)分歧看來(lái)還是不小的，所以我覺(jué)得穩(wěn)步、穩(wěn)妥，什么意思？不能急，要穩(wěn)步推進(jìn)。
所以再時(shí)間點(diǎn)上，你明白是啥意思了吧。
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房地產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)嗎？
我們先來(lái)看看韓國(guó)日本美國(guó)征收房地產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)有沒(méi)有抑制住。
1、韓國(guó)
韓國(guó)從1965年之后就曾經(jīng)歷過(guò)幾輪房產(chǎn)泡沫期，但每輪調(diào)整后又是一路上行，2001年-2006年上漲，尤其是2005、2006年暴漲，當(dāng)時(shí)韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了82%，按理是不該漲了，但因?yàn)轫n國(guó)采取低利率，貨幣寬松，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。
為了抑制房?jī)r(jià)上漲，韓國(guó)政府隨后出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控政策，規(guī)定一人在購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)要交稅，第三套、第四套房以此類(lèi)推，稅收不斷加重，2005年開(kāi)征房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。
但房?jī)r(jià)只漲不跌的神話(huà)，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的開(kāi)征而破滅，2006年，首爾江南區(qū)的一套房?jī)r(jià)每周漲10萬(wàn)元人民幣司空見(jiàn)慣。
2007年，美國(guó)次貸危機(jī)開(kāi)始爆發(fā)，韓國(guó)的樓市才開(kāi)始調(diào)整，其實(shí)最主要的還是加息起的作用，房產(chǎn)稅頂多算輔助。
最近十年來(lái)，據(jù)房地產(chǎn)114的消息，2016年第一季度首爾公寓平均買(mǎi)賣(mài)價(jià)約為5億6449萬(wàn)韓元（人民幣約321萬(wàn)），比十年前（2006年第一季度）上漲了約1億2285萬(wàn)韓元（人民幣約70萬(wàn)），可見(jiàn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，并不決定房?jī)r(jià)的漲跌。
2、日本
日本的情況大家比較熟悉，我之前也寫(xiě)過(guò)文章，日本房地產(chǎn)最后一輪瘋狂是1986-1991年。
日本也是為了調(diào)控樓市，1992年，想出了房產(chǎn)稅，對(duì)土地、房屋等征稅，稅率1.4%，政府給你房子的估價(jià)，乘以1.4%，就是一年要交的稅錢(qián)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，針對(duì)大量囤積土地的人，來(lái)改變市場(chǎng)供需。
但政府要估價(jià)非常麻煩，畢竟每套房子情況都不同，就只能按便宜的估，所以最后真正要交的稅率，并不多，比如500萬(wàn)的房子，一年只要一兩萬(wàn)。
總以為房地產(chǎn)稅是抑制地價(jià)上漲的大殺器，但實(shí)際上只是作為日本房地產(chǎn)調(diào)控的其中一個(gè)手段而已，最后捅破日本泡沫的，其實(shí)不是房地產(chǎn)稅，外部因素是美國(guó)簽訂廣場(chǎng)協(xié)議后，讓日元先升值，吹大日本資產(chǎn)泡沫后日元又只能貶值，日本內(nèi)部最后被迫通過(guò)加息抑制泡沫。
3、美國(guó)
美國(guó)從20世紀(jì)初就開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅了，目前各州的平均房產(chǎn)稅率在0.28%-2.35%之間。
2008年之前的那一輪美國(guó)房地產(chǎn)暴漲周期，也是因?yàn)樨泿艠O度寬松，利率低刺激，導(dǎo)致房產(chǎn)稅就完全失效了，不管稅率高低，房?jī)r(jià)普遍大漲。
在泡沫刺破回歸理性后，經(jīng)過(guò)幾輪QE，過(guò)去五年，美國(guó)房?jī)r(jià)漲了45%，但房產(chǎn)稅最高的新澤西州，房?jī)r(jià)同期僅上漲5%。而房產(chǎn)稅較低的科羅拉州和亞利桑那州，房?jī)r(jià)則分別大漲59%和83%。
對(duì)于美國(guó)而言，正常時(shí)期，房地產(chǎn)稅確實(shí)有利于調(diào)價(jià)房?jī)r(jià)漲幅。但并不能完全阻礙房?jī)r(jià)的上漲。紐約所在地紐約州房產(chǎn)稅率偏高，為1.62%，但房?jī)r(jià)依然是美國(guó)最高的。
從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，整體而言，利率下降、經(jīng)濟(jì)繁榮、需求上升，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的主因。而利率上升、經(jīng)濟(jì)衰退和需求下降才是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的主要原因。
房產(chǎn)稅雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要影響，但像美國(guó)，其主要作用還是作為地方政府收入的來(lái)源，而非房地產(chǎn)調(diào)控的手段。
韓國(guó)和日本相似的是，在房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，推出房產(chǎn)稅，作為一種調(diào)控手段。但同時(shí)又在不斷加息，所以很難判斷因房產(chǎn)稅導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌了多少，因?yàn)槊绹?guó)07年只是加息，房產(chǎn)稅率這一因素不變，房?jī)r(jià)同樣下跌了三分之二。
如果把時(shí)間稠度拉長(zhǎng)點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，韓國(guó)日本房地產(chǎn)稅產(chǎn)生的作用千差萬(wàn)別。日本連續(xù)加息，配上房地產(chǎn)稅，使房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵。韓國(guó)連續(xù)加息，同時(shí)配上房地產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)短期跌了，但長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)照樣漲。
同樣是有了房產(chǎn)稅，同樣是高城鎮(zhèn)化率，為什么房?jī)r(jià)漲跌幅不同？歸根結(jié)底，還是取決于一個(gè)國(guó)家的人口，經(jīng)濟(jì)活力。韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速在1990年后，除了1998年，始終大大高于日本。
國(guó)外的實(shí)踐告訴我們，房產(chǎn)稅不能夠有效來(lái)降房?jī)r(jià)，即使征收了，也只是將房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到了房?jī)r(jià)上面。
重慶和上海的試點(diǎn)怎么樣了？
而本次國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)表示，房地產(chǎn)稅應(yīng)該分兩個(gè)階段看，第一階段是2012年重慶、上海試點(diǎn)的時(shí)候。
2012年時(shí)，重慶上海率先成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，然而從結(jié)果看來(lái)，重慶、上海的房?jī)r(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的試點(diǎn)而跌了嗎？
那個(gè)方案實(shí)踐證明，當(dāng)時(shí)說(shuō)的幾個(gè)目的沒(méi)有一個(gè)目的實(shí)現(xiàn)了。
這幾年，房產(chǎn)稅傳聞來(lái)了又走，走了又來(lái)，一會(huì)加速，一會(huì)推遲，不知道你們是咋想？
我都頭疼了。
