你知道么？補(bǔ)充協(xié)議相比購(gòu)房合同更“關(guān)鍵”
一般的購(gòu)房合同都是經(jīng)過(guò)房管局審核通過(guò)的統(tǒng)一模板，所以合同簽訂的過(guò)程當(dāng)中是不能夠?qū)锩娴臈l款進(jìn)行修改的。由于標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者另外簽訂一份購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的，因此在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要。那么簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議時(shí)購(gòu)房者應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的利益？
1、明確對(duì)房屋的質(zhì)量要求。
為達(dá)成成交，有時(shí)置業(yè)顧問(wèn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者做出很多承諾，很多人是因?yàn)檫@些承諾才掏錢買房。開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告、樓書等也都將房屋描述的盡可能的好，宣傳的很多設(shè)施都非常誘人，吸引購(gòu)房者置業(yè)。但是置業(yè)顧問(wèn)的很多說(shuō)辭以及很多廣告的內(nèi)容都是不會(huì)體現(xiàn)在購(gòu)房合同里的，所以在購(gòu)房時(shí)，不要把這些理所當(dāng)然的就當(dāng)成合同里的某個(gè)條款。
在簽訂合同的時(shí)候要多留意，盡可能詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：
臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；
建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；
門、窗、家具瑕疵；
房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。
合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
除房屋質(zhì)量外，其他如交房時(shí)間、后期的物業(yè)管理、學(xué)校配套等等，也都是購(gòu)房者需要注意的細(xì)節(jié)。
2、明確不可抗力事件的范圍。
導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋。對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由。同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求開(kāi)發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求開(kāi)發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
3、明確按揭辦不下來(lái)時(shí)雙方的責(zé)任。
現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，具體原因比較復(fù)雜。沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，有可能是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。不管是什么原因，如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會(huì)面臨無(wú)法自行支付全部剩余款項(xiàng)，風(fēng)險(xiǎn)往往都是由購(gòu)房者承擔(dān)的。
4、明確公攤建筑面積及具體位置。
關(guān)于面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章。所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有不少產(chǎn)品贈(zèng)送很多面積，但實(shí)際上有的時(shí)候贈(zèng)送的面積其實(shí)是公攤的面積。而公攤面積是以某種方式算入房屋面積的，不能算是贈(zèng)送，并且關(guān)于權(quán)屬也容易引發(fā)爭(zhēng)紛。
由于法律知識(shí)缺乏，使得購(gòu)房者常常讀不懂合同里的條款。并且一份正規(guī)的購(gòu)房合同幾乎都在20頁(yè)左右，普通人都難以在較短的時(shí)間里，讀懂讀透里面的具體細(xì)則，所以在簽訂合同的時(shí)候購(gòu)房者基本都屬于被動(dòng)方。這里遵循的原則就是，盡量明確出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)責(zé)任的歸屬，及解決方法。確定合同中是否會(huì)體現(xiàn)一些您非常在意的條件，如房屋中管線設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、是否購(gòu)房即可入學(xué)等。如果不能，那您就得多留個(gè)心眼了，這房子到底買還是不買就值得商討。
