房企土地策略之變：二線城市受青睞
“土地市場(chǎng)的火熱現(xiàn)象估計(jì)不會(huì)長(zhǎng)久?！敝兄笖?shù)研究集團(tuán)副總監(jiān)李建橋向時(shí)代周報(bào)記者指出，目前國(guó)家的政策調(diào)控基調(diào)依然保持不變。就在4月19日，住建部按照《穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案》確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，對(duì)第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市作出了預(yù)警提示。
土拍市場(chǎng)變化背后，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然保持謹(jǐn)慎理性的基本態(tài)度。多家房企的投拓人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)均表示，投資策略并未發(fā)生明顯調(diào)整，并不會(huì)盲目跟風(fēng)加大投資，目前在土地市場(chǎng)仍然以觀望為主。
二線城市受青睞
在這一波購(gòu)地潮中，一二線城市及部分強(qiáng)三線城市升溫明顯。
CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份二三線城市地價(jià)同環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)，其中二線城市表現(xiàn)最為突出，成交均價(jià)環(huán)比大漲43%，達(dá)到5075元/平方米，是自2018年1月以來(lái)時(shí)隔13個(gè)月首次回升到5000元/平方米之上。
在克而瑞監(jiān)測(cè)的2019年一季度的平均土地成交溢價(jià)率榜單上，排名前22的城市也主要以二線城市為主，合肥2019年一季度的平均溢價(jià)率高達(dá)86%，比2018年四季度大增42%；廈門一季度的平均溢價(jià)率為39%，比2018年四季度增長(zhǎng)25%。
企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整和規(guī)模擴(kuò)張促使二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)回暖。在3月召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，多數(shù)房企都表示了2019年主要的投資重心會(huì)聚焦一二線城市。陽(yáng)光城(6.75 -2.32%,診股)、雅居樂(lè)、金茂、正榮等企業(yè)都明確提出聚焦一二線城市。
而從實(shí)際拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，今年一季度萬(wàn)科共新增37個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于北京、上海、廣州、西安、天津、成都等19個(gè)城市，占地面積合計(jì)341.2萬(wàn)平方米。在新增項(xiàng)目里，一二線城市的占比超過(guò)70%。
在融創(chuàng)2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告中，一二線城市的土地儲(chǔ)備占到85%。延續(xù)其一貫布局戰(zhàn)略， 進(jìn)入2019年，融創(chuàng)拿地主要集中在上海、天津、重慶、合肥、濟(jì)南等一二線城市。
龍湖集團(tuán)(18.26 -0.54%)主席吳亞軍在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)于近期愈加瘋狂的土地拍賣市場(chǎng)，龍湖的第一原則是堅(jiān)守一二線城市。
花樣年首席財(cái)務(wù)官?gòu)埢菝飨驎r(shí)代周報(bào)記者表示，花樣年的拿地聚焦在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三個(gè)城市群。除此之外，西安、鄭州、重慶、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)也是重點(diǎn)關(guān)注城市。
“考慮到京滬等一線城市的人口規(guī)?？刂疲A(yù)計(jì)新一線城市與二線城市中的熱點(diǎn)城市會(huì)成為下一步開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)爭(zhēng)奪的對(duì)象?！?蘇寧金融研究院高級(jí)研究員付一夫向時(shí)代周報(bào)記者表示。
除了二線城市之外，部分圍繞在核心都市圈的強(qiáng)三線城市也備受青睞。根據(jù)自然資源部發(fā)布的《2019年一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好之下，珠海、佛山順德、惠州、東莞、中山等城市住宅地價(jià)漲幅均超過(guò) 10%。
除此之外，臨沂、平頂山、安慶、株洲四個(gè)內(nèi)陸城市2019年一季度地價(jià)上漲幅度也較為突出。其中，安慶一季度住宅地價(jià)環(huán)比增速為4.47%；株洲住宅地價(jià)同比增速達(dá)35.52%。
房企拿地依舊謹(jǐn)慎
投資拿地方面，“理性”“謹(jǐn)慎”依然是房企2019年的關(guān)鍵字。
融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌在3月29日的業(yè)績(jī)會(huì)上稱，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)不太樂(lè)觀，融創(chuàng)投資會(huì)小心一點(diǎn)。
萬(wàn)科管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科投資非常謹(jǐn)慎，會(huì)按照城市圈、經(jīng)濟(jì)圈、人口的導(dǎo)入、城市基礎(chǔ)設(shè)施或者產(chǎn)業(yè)閉合，還有政策導(dǎo)向等進(jìn)行。
大多數(shù)房企都表示按照既定拿地銷售比來(lái)安排土儲(chǔ)資金?；幽?、陽(yáng)光城分別表示按照回款的30%、55%進(jìn)行拿地。萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿褚脖硎?，萬(wàn)科設(shè)置“雙閥門”機(jī)制，根據(jù)銷售回款比例以及現(xiàn)金流限制土地投資金額，原則上保持土地儲(chǔ)備滿足未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)銷售。
今年前三月碧桂園(8.35 +0.00%)拿地金額僅有74億元。去年同期，碧桂園以365億元拿地總額奪得拿地頭把交椅。去年前3月以341億元拿地總額位居第二的龍湖集團(tuán)，今年同期拿地金額只有137億元。
“目前土地市場(chǎng)還是需要多觀察，謹(jǐn)慎下手，還未到最佳購(gòu)地時(shí)機(jī)?！睆埢菝飨驎r(shí)代周報(bào)記者解釋，“雖然土地市場(chǎng)火熱，但銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)并未跟上。”一家大型房企廣深區(qū)域的“投資拓展”負(fù)責(zé)人也向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：“目前土地市場(chǎng)還是存在風(fēng)險(xiǎn)的，銷售市場(chǎng)情況并未如預(yù)期那么好?！?
受市場(chǎng)調(diào)控政策總體從緊的影響，一季度房地產(chǎn)銷售端以放緩為主。
根據(jù)《2019年一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，1 2 月份，商品房銷售面積同比下降 3.6%。2 月份，企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降34.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為 100.57，比 2018 年 12 月份回落 1.27 點(diǎn)，是 2017 年以來(lái)的次低點(diǎn)位，僅略高于 2019年 1 月份的 100.55，市場(chǎng)處于弱景氣區(qū)間。
“我們已經(jīng)歇了好長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)拿地了。” 一家廣州本地房企的投拓人士向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道，“自從 去年12月份之后就沒(méi)有拿地了，近期也沒(méi)收到要加大拿地力度的相關(guān)通知?！?
觀望背后，房企拿地依然將盈利空間、現(xiàn)金流回籠周期作為第一指標(biāo)。該投拓人士表示，至少要符合10%以上的凈利潤(rùn)率公司才會(huì)考慮。對(duì)于高價(jià)地項(xiàng)目，會(huì)量力而行，不會(huì)刻意追求?！敖衲晡覀児矃⒓恿耸鄨?chǎng)的拍賣，但實(shí)際只拿下兩塊地?！?
