這座城市人口突破千萬!調(diào)控三年，樓市依舊繁榮
原本在一線城市工作的王維維（化名），經(jīng)過多方面的考慮，在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房產(chǎn)的他，考慮在鄭州再次置業(yè)。雖然鄭州在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中推出了“必須連續(xù)繳納社保24個月”的購房限制，但王維維發(fā)現(xiàn)這一政策已經(jīng)在放松，而且銀行的貸款利率也有所下調(diào)，首套房貸利率由上浮30%回落到20%，甚至10%。
這背后是已經(jīng)持續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控，從今年3月開始，業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)明顯感覺到“調(diào)控政策有所放松”，而鄭州樓市也迎來了冰點之后久違的回暖跡象。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)記者表示，對于鄭州來說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策確實抑制了投機需求，穩(wěn)定了房價，而且市場預(yù)期也開始回歸平穩(wěn)。從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，鄭州屬于這輪房價調(diào)控相對效果較好的城市。
然而調(diào)控三年之后，如今的市場也已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一季度《中國百城庫存報告》顯示，鄭州已經(jīng)處于庫存極度緊缺行列，消化周期2.6個月，與2016年9月鄭州樓市最熱時新房庫存去化周期2.5個月基本持平。
“房住不炒”的總基調(diào)一再被強調(diào)，住建部也將“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）列為2019年度十項重點任務(wù)之首，要求“堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處?！甭淠_到鄭州，伴隨“國家中心城市”的定位，以及順利躋身“人口千萬俱樂部”，這座中原城市的樓市、房價有了堅實的支撐，業(yè)內(nèi)也分析稱：“調(diào)控政策將會更加精細(xì)化”。
鄭州樓市的“金三銀四”
農(nóng)歷新年之后，鄭州樓市就開始出現(xiàn)“金三銀四”的市場行情。盡管3月、4月一直被視為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)小陽春，但春江水暖鴨先知，房地產(chǎn)人士已經(jīng)隱約感覺到市場的回暖。
從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的鄭新（化名）對第一財經(jīng)記者分析，大多數(shù)開發(fā)商都調(diào)整了節(jié)奏，鄭州今年上半年沒有開那么多樓盤。3月份過后，利好消息在慢慢釋放，情況開始有所改觀，有些項目尤其是一些品質(zhì)型的樓盤，口碑比較好，性價比比較合理，開盤規(guī)模又沒有那么大，不超過300套，去化速度還是可以的?；旧蠌?月中下旬到五一，市場開始慢慢好起來，很多改善型、價格高一些的樓盤，去化都做得很好。
鄭新舉例稱，今年五一前推出的瀚海思念城項目，本來業(yè)內(nèi)預(yù)計按照限價每平方米為1.6萬~1.7萬，結(jié)果毛坯的成交均價就達(dá)到1.8萬~1.9萬，而且去化率還挺不錯。其它近期開盤的項目也都還不錯，基本上去化率都能達(dá)到80%~90%。
對于3月份以來的市場回暖現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這背后既有調(diào)控政策松動的跡象，也意味著市場的重新回歸。
鄭新表示，鄭州房地產(chǎn)市場釋放出一些利好信息，比如“不再像以前那么嚴(yán)格限制社保，略微有一些放松。過去限價限網(wǎng)簽，必須按照備案價來賣，否則就不給網(wǎng)簽，或者進(jìn)度比較慢，但現(xiàn)在正在悄悄放開，基本上價格有些浮動也會給網(wǎng)簽名額。銀行貸款利率方面也開始有所松動，房貸利率上浮比例已經(jīng)下調(diào)5%~10%?！?
在一家本地房地產(chǎn)企業(yè)就職的李商（化名）透露，如果購房者不夠資質(zhì)的話，開發(fā)商會幫忙想辦法解決。比如，對兩年社保的限制，以前是房管局審核，就是查檔案，比較嚴(yán)格，如今把權(quán)限下放給開發(fā)商自己審核，到房管局備案。
回歸到本輪調(diào)控的起點。在“加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序”的大背景下，鄭州跟隨一線城市啟動了本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的步伐，于2016年10月啟動限購，后又經(jīng)過多次調(diào)控政策出臺，2017年5月3日，鄭州限購升級，一方面擴大限購區(qū)域，另一方面要求取得不動產(chǎn)證未滿3年不得上市轉(zhuǎn)讓。
鄭新稱，鄭州推出房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，整體上不論是去化速度，還是火爆程度， 2017年的市場還是挺不錯的。2018年8、9月份之前，市場也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前，鄭州的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入“嚴(yán)寒”狀態(tài)，很多樓盤去化不理想。
鄭新說：“尤其是二手房市場，表現(xiàn)最為明顯。很多人房子掛了一年，如果仍然堅持價格的話，就可能賣不出去?！痹诋?dāng)時，只有剛需盤以及特別好的樓盤，才能保持比較好的去化速度，而一些大戶型的改善型樓盤，受限購政策影響相對較大。
限購的影響
那么調(diào)控政策給鄭州樓市帶來了什么影響呢？
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，鄭州自2016年下半年限購政策出臺后，新建商品住宅和二手住宅的成交套數(shù)都明顯下跌。
鄭新說，省會鄭州是河南的單核城市，對于樓市供應(yīng)來說，鄭州常住人口、暫住人口是無法支撐市場的，地市是鄭州樓市去化的很大一部分支撐，起碼占30%-40%。“鄭州的市場想要變好，地市的需求必須火才可以?！?
然而也因為鄭州執(zhí)行調(diào)控政策，來自地市購房群體的需求受到抑制，帶熱了三四線城市的樓市。
此外，開發(fā)商也因此調(diào)整了節(jié)奏。
在鄭州本地房地產(chǎn)企業(yè)就職的李商（化名）提到，當(dāng)前的調(diào)控政策對地方經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場影響都比較大。一方面開發(fā)商開發(fā)速度放緩，因為買房的人少，面臨去庫存的壓力，所以即便拿地也只能先放到那里，不敢大規(guī)模開發(fā)。另一方面，鄭州前些年還號召做成品房，但因為限購之后付款比例提高，房貸利率也提高，再加上限價政策，開發(fā)商只能將精裝修改成毛坯房。
如今素有“地王窩”之稱的北龍湖片區(qū)曾是一片麥地村莊，經(jīng)過不到十年的發(fā)展，這里已成為鄭州房地產(chǎn)的高地，是開發(fā)商爭奪“地王”的必去之地。這一片區(qū)目前已經(jīng)聚攏了一批豪宅項目，總價動輒上千萬的樓盤已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)。
2016年鄭州房價最熱的時候，北龍湖片區(qū)誕生出一個又一個“地王”。當(dāng)年8月18日，更是先后出現(xiàn)了中原壹號院、金茂府兩個“地王”。
數(shù)據(jù)顯示，在融創(chuàng)中原壹號院以畝單價高達(dá)3631萬元，樓面價每平米36310元成為“地王”之后不久，金茂府就以畝單價4184萬元，樓面價每平米36915元成為新“地王”，至今也是鄭州地價記錄的保持者，也讓鄭州地價迎來畝單價“4000萬”時代。
然而，2017年6月底，鄭州一則限價政策落地，要求這一片區(qū)的備案價只能為每平米32000元，這讓前期投入極高熱情的開發(fā)商處境尷尬。
在限價之下如何實現(xiàn)利潤，成為北龍湖每一個“地王”豪宅的難題。
段雨桐對第一財經(jīng)記者表示，對于購房人群來講，調(diào)控政策抑制了購房的需求，特別是投資需求，也穩(wěn)定了房價。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)也提到，類似管控，實際上會抑制政府的各類財政收入，比如土地交易等。從銀行的角度來看，會引發(fā)房貸資產(chǎn)縮水等帶來的風(fēng)險。對于購房者來說，部分二手房房源掛牌的周期會延長，這個時候自然會增加各類負(fù)擔(dān)。從實際情況看，也會影響此類房東的換房交易。
他認(rèn)為，鄭州屬于這兩年省會城市中的黑馬，其房價上漲力度大、市場交易規(guī)模大，都體現(xiàn)了此類城市相對較好的投資價值。但這一輪政策也有很多新的因素，比如說人才導(dǎo)入的政策也開始增加，這實際上也會變現(xiàn)，引起部分炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。對于開發(fā)商來說，部分此前積極進(jìn)入鄭州市場的企業(yè)，其實后續(xù)也要防范限價等帶來的新壓力。
千萬人口支撐起的市場需求
盡管房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場產(chǎn)生明顯波動，但這阻擋不了全國絕大部分知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛入駐鄭州。業(yè)內(nèi)稱，這正是看中鄭州市場未來的潛力，所以外來房企紛紛搶灘。
鄭新認(rèn)為，本身房地產(chǎn)調(diào)控的目的就是為了調(diào)預(yù)期，目前也已經(jīng)達(dá)到了效果。只是在過去，房地產(chǎn)調(diào)控可能沒有持續(xù)這么長時間就開始反彈了，而本輪調(diào)控嚴(yán)厲的程度貫穿始終，讓開發(fā)商變得不再心存僥幸，預(yù)期降低了，對價格也就不會有太多執(zhí)念。
他說，最起碼，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)模式已經(jīng)進(jìn)入到一個新階段?！皫缀鯓I(yè)內(nèi)所有人都認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)模式不會再回來了，大家都在尋找一種新的開發(fā)模式。基本上都會偏重于有口碑的品質(zhì)型樓盤。銷售策略方面，也會有相應(yīng)的節(jié)奏安排，不會再心存僥幸等待后面的松動。”
段雨桐也表示，長期來看，房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策是堅持“房住不炒”，一城一策。所以可能會根據(jù)鄭州當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r做出微調(diào)，但是大面積的放松政策是不太可能出現(xiàn)的，總的目標(biāo)還是要堅持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。對于限購這塊，短期內(nèi)不會有明顯的放松跡象，具體情況還要看后期市場的發(fā)展情況。
業(yè)內(nèi)稱，鄭州這兩年房價確實沒有上漲。不過“要是正式放松調(diào)控政策，市場馬上就會再度火起來?！?
這樣的判斷源于鄭州的國家定位以及人口的持續(xù)涌入。
《鄭州建設(shè)國家中心城市行動綱要(2017-2035年)》明確提出分階段建設(shè)的核心指標(biāo)：到2020年，全市常住人口規(guī)模為1100萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%；2035年達(dá)到1350萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到85%。
據(jù)官方統(tǒng)計，2019年，鄭州市人口突破1000萬，成為中部六省省會中第二個進(jìn)入“人口千萬俱樂部”的城市。隨著“智匯鄭州”人才政策的持續(xù)深入、外來人口落戶門檻逐步降低，鄭州未來人口將會繼續(xù)大幅增加。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，鄭州本身就是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度相對較快的城市，未來人口導(dǎo)入速度也會加快，預(yù)期后續(xù)房地產(chǎn)市場交易也會上升。同時建議積極發(fā)展租賃市場和相關(guān)產(chǎn)品等，以對沖高房價。
