三四線房子有被套風險，需要小心什么？
《房地產(chǎn)藍皮書》是中國社科院發(fā)布的對本年度房地產(chǎn)行業(yè)的預測和建議，我發(fā)現(xiàn)今年的藍皮書罕見地提到了一個內(nèi)容：「防范三四線房價下跌過快」，這是什么意思呢？
藍皮書對下跌過快的判斷依據(jù)是，“失去強政策托底，加之之前的需求透支”，說白了就是貨幣化棚改這個強效政策開始逐漸退出了，而當時透支掉的購房需求不復存在，三四線城市可能會從供給不足的市場，轉(zhuǎn)向變成供給過剩的市場。
你還記得賣房如賣蔥的鶴崗嗎？如果你所在的三四線城市有產(chǎn)業(yè)支撐，有人口流入還好說；如果恰恰相反，是年輕人大批流出，那就是最直接的預警，無論這個城市的產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)多么輝煌，房價多么高企，在未來的幾年，價格終將回歸價值。
有人可能要問了，為什么下跌風險只說三四線，而“泡沫”更高的一二線卻避之不談呢？其實這是判斷房價的誤區(qū)之一。
房價“泡沫”和漲跌之間的關系，并不簡單的正相關或者負相關。
首先，房子買的絕不是鋼筋混凝土，而是配套資源，一線城市的醫(yī)療、教育等資源和房子高度掛鉤，這就意味著房子的實際價值在無形中增加了很多，而這部分附加價值的價格，是市場決定的，也就是買得起一線房產(chǎn)的富人決定的。
其次，如果參照發(fā)達國家來看城市化的進程的話，超級大都市會吸引越來越多的人口，變得越來越龐大，而其他地區(qū)會越來越冷清，我們還只是在這個過程中，一二線城市的人口流入會持續(xù)帶來的增量需求。
這就是為什么今年一二線不斷推出嚴格調(diào)控措施防止上漲，而三四線卻要防范過快下跌?！巴遣煌蔽以谌ツ昃痛笃嵝堰^，接下來的幾年，我們還會看到房地產(chǎn)出現(xiàn)越來越明顯的分化。
2019棚改計劃大半腰斬
具體來說，哪些三四線城市的房價會出現(xiàn)風險呢？
那要看今年哪些地方的棚改猛踩急剎車了。
2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套，只有預期的63%，而且和2018年相比，今年是直接腰斬了一大半，全國31個省市，26各省市的棚改計劃都明顯縮小甚至退出。
棚改量腰斬甚至退出棚改的省市有13個：黑龍江、貴州、山東、河南、寧夏、山西、湖南、遼寧、新疆、吉林、海南、青海、內(nèi)蒙古。
之前的貨幣化棚改，是政府提供給拆遷戶一筆資金，由大家去自由市場買賣房屋，需求增加了，房地產(chǎn)商也會更有拿地熱情，然后政府可以再把收回來的拆遷土地賣掉，一下子，房地產(chǎn)就盤活了，政府收入也增加了。
但問題是，貨幣補償只要一下來，住房需求就會立即產(chǎn)生，而房屋供給的反應卻是延遲的，房企拿地、建造到銷售都需要時間，短時間住房供給有限，而需求暴漲，價格自然就快速抬高了。
所以，只要貨幣化拆遷停止了，上漲的動力也就失去了很多，房價回落也是可預期的。這次棚改計劃的腰斬最值得關注的是河南、湖南、山東這樣的棚改大省，以前的棚改量大，現(xiàn)在的棚改計劃小，這個差值越大，風險也就越大。
當年棚改化的時候，拿到拆遷款的人快速把房價抬高了，但他們該買的房子當時已經(jīng)買了，等到看到房價上漲才去拿地的開發(fā)商建完房子，這些需求早就不存在了。
最后，市場上，買家拿不到補貼了，需求快速下降；而賣家剛趕工出來一大批供給，雙面夾擊，價格本該掉頭向下，當然要“防范過快下跌”了。
其實還有一個問題比棚改退出更令人擔憂，那就是城市人口流出。
現(xiàn)在一些弱二線城市都要靠各種降低落戶門檻、乃至優(yōu)惠買房來搶人了，那基本面本來就比較弱的三四線城市，又靠什么來競爭呢？
城市的產(chǎn)業(yè)才是骨骼，人口才是血液，如果這些都不具備競爭力，即使曾經(jīng)輝煌過，最后也只能面對居民用腳投票，甚至成為遍布“鬼屋”的空城。
房地產(chǎn)的方向是分化
鶴崗肯定沒想到，它的濕地吸引了大量丹頂鶴，卻沒能蹭上珍稀鳥類的光變成網(wǎng)紅城市，反而因為自己低廉的房價出名了。
在媒體提起鶴崗之前，很多人都沉浸在這些年房價上行的遐想中，怎么也想不到還有這種房價跌破成本線，賣房如賣蔥的城市。
其實，像這樣城市都有一個詬病：
產(chǎn)業(yè)單一，一旦被淘汰就會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性危機；地處大都市圈的邊緣，沒有自己的優(yōu)勢，人口被大城市虹吸；始終沒有競爭力強的產(chǎn)業(yè)，地理位置、宜居性也很差......
鶴崗只是一個開始，未來中國的600多個城市，會逐漸出現(xiàn)顯著的馬太效應，強者恒強，弱者恒弱。
發(fā)達城市的規(guī)律是，最終演變成人口在幾個大都市圈高度集中，而小城市逐漸蕭條，比如日本，人口都集中在以東京、大阪、名古屋為中心的都市圈；而英國是以倫敦、曼徹斯特、伯明翰為中心的都市圈......
我國的未來，會向這種模式靠近，大都市帶動周邊小城市形成超大的都市圈，而其他的中小城市則難逃人口萎縮的厄運。
這也是今年的文件中不斷提到建設城市群的原因，粵港澳大灣區(qū)，京津冀和長三角這些地區(qū)會越來越強，很多省會城市也在不斷吸收周邊小城市，變成都市圈。
房地產(chǎn)的方向不是單純的上下，而是快速分化，地區(qū)的產(chǎn)業(yè)吸引力和配套資源才是競爭核心優(yōu)勢，人口流入才是最可靠的指標?？傊?，怕買房被套了，你就要謹慎在競爭力低的城市投資，城鎮(zhèn)化的大趨勢之下，大城市注定是贏家。
