葉檀：價值投資是什么？買畫買梵高 買房買稀缺
有些常識根本都是錯的！
買東西，到底該買貴的還是便宜的？買貴的。
便宜貨買來不用，即便總體成本很便宜，邊際成本也很高。好東西買的時候貴，但是質(zhì)量好，款式好，用著舒服，使用頻率就很高，邊際成本就很低。
投資呢？該投便宜品還是高價品？當(dāng)然也是高價品！
假如你有一個億，你是去買一副梵高的向日葵或鳶尾花，還是買一百副不知名畫家的作品呢？肯定買梵高的作品！
藝術(shù)品投資有個原則是，絕版的、貴的最能保值增值，越貴的藝術(shù)品，越有市場，不愁沒人接手，便宜的藝術(shù)品，有錢人看不上，普通消費(fèi)者也沒有需求，反而沒有市場。
背后的深層次邏輯是，藝術(shù)品是有價值的，跟黃金和房地產(chǎn)一樣，這個價值的基礎(chǔ)就是文化和信仰。
貴的藝術(shù)品，能夠被更多不同文化的人接受，市場空間就越大，比如梵高的畫，歐洲人喜歡，美國人喜歡，日本人喜歡，中國人也喜歡，所以，畫再貴以后都會有人“接盤”，因?yàn)槲幕瘺]消失，價值沒消失。
股票投資也一樣，買好的績優(yōu)股，雖然貴一點(diǎn)，只要是好公司，一定會帶來超額回報。
機(jī)構(gòu)、外資長期持有的茅臺、海天、格力，這些績優(yōu)股都不便宜。長期持有優(yōu)質(zhì)股票，隨著市場交易價格上升，邊際成本下降，收益上升。
在市場進(jìn)入熊市后，爛股票大幅回調(diào)，績優(yōu)股力挽狂瀾。
國外價值投資者買蘋果、微軟、亞馬遜、可口可樂這些優(yōu)質(zhì)公司，道理相同。
好東西你總覺得很貴，茅臺300元/股的時候貴，結(jié)果漲到800元/股。
巴菲特的伯克希爾哈撒韋，5年前10萬美元/股，很多人覺得太貴了，等下跌了再買?，F(xiàn)在，30萬美元/股，更貴了，每年投資收益率高達(dá)25%！
價格沒有絕對高低之分，只有相對于品質(zhì)、市場流動性、業(yè)績的高低之分。好的投資品同樣如此，梵高在世的時候100英鎊都沒人買，現(xiàn)在8000萬美金搶著買。
業(yè)績上漲，流動性好，安全邊際高，長期會增值，邊際成本下降，這才是價值投資的真諦。
房地產(chǎn)價值投資時代 買優(yōu)質(zhì)的房子！
房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控穩(wěn)定階段，在房住不炒的大背景下，剛需房價格再想飆漲，絕對不可能，凡是有點(diǎn)兒腦子的人都知道。
房地產(chǎn)市場也進(jìn)入價值投資時代，就是要買好房子，買地理位置好，戶型好，價格高的房子！
再明確一點(diǎn)說，未來還有可能會顯著上漲的房子，就是別墅，這類房子跟普通人關(guān)系不大，即便價格上漲，也跟房住不炒理念不沖突。
更何況還有，豪宅永不跌的說法。上海的湯臣一品已經(jīng)讓人相信，好的房子價格天花板會越抬越高，開盤的時候10萬/平米，現(xiàn)在漲到30萬/平米，以后還會繼續(xù)漲，上不封頂。
豪宅和普通房地產(chǎn)就是兩個割裂的市場，普通房地產(chǎn)疲軟的時候，豪宅基本不受影響，2018年的香港市場就很典型。
2018年，香港住宅整體沒太大變化，普通住宅疲軟，但是豪宅市場非常猛，香港山頂南區(qū)成交額連續(xù)第3年突破300億，個別樓盤又創(chuàng)歷史紀(jì)錄！
你覺得豪宅賣10萬/平米已經(jīng)很貴了，對吧？看看香港，100萬/平米。
港島東半山有個新樓盤，2018年國慶期間，成交均價就高達(dá)121.9萬元人民幣/平方米，一套差不多5.3億元，又創(chuàng)造了亞洲豪宅最貴紀(jì)錄。
2019年，北京和深圳的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了類似的狀況，普通住宅市場回歸理性，豪宅市場卻相當(dāng)熱鬧。
易居研究院中國百城房價報告數(shù)據(jù)顯示，2019年前4月北京別墅成交面積為271223平米，比去年同期上漲約66%，總計(jì)成交額超過150億！
為什么豪宅價格會一直堅(jiān)挺？需求旺盛，同時供給短缺。
這個客戶群體的一個趨勢是，他們似乎不受大環(huán)境約束，富人越來越富。
BrigeWater數(shù)據(jù)顯示，從1980年到2017年，美國最富的0.1%人群擁有全社會財(cái)富的比例，由7%飆升至20%；相反，最窮的那90%人群擁有的財(cái)富占比已經(jīng)從35%下降至25%以下。
另一個趨勢是，富人會越來越多。
2019年到2023年底，大約有42,711人的財(cái)富將增加到3,000萬美元以上，數(shù)量與參加倫敦馬拉松的人數(shù)相當(dāng)。這樣一來，全球超高凈值人士的數(shù)量將近250,000。
未來五年，全球超高凈值人士數(shù)量預(yù)計(jì)將增長22%。
即便中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速也比其他國家高一大截，這也意味著，超高凈值人群會更多，增速遠(yuǎn)超平均水平。
富人這么多，豪宅供給一直偏少，因?yàn)檎咭恢毕拗苿e墅用地，以及項(xiàng)目審批。
豪宅市場一直供給緊張，最新的限別墅令出臺后，未來別墅項(xiàng)目的審批會越來越難，打擦邊球類的別墅項(xiàng)目也會越來越少。
不僅審批難，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還會對違法、違規(guī)的別墅項(xiàng)目進(jìn)行清查整治，最后真正推到市場上的項(xiàng)目會大大減少。
一方面需求大，另一方面供給少，豪宅價格想大跌，很難。
成都文化名片：浣花院子
無論是豪宅，還是普通住宅，最關(guān)鍵的因素就一個，位置！因?yàn)榈囟伪澈蟮馁Y源，是房產(chǎn)價值的決定性因素。
在中西部農(nóng)村建一套別墅，即便用料規(guī)格跟上海的湯臣一品一模一樣，市場價值也是天壤之別，沒辦法，位置決定了級差地租！
農(nóng)村沒有豪宅，這兩套房子的價差，就是上海和中西部農(nóng)村的區(qū)域價差。
所以，真正意義上的豪宅，必須得在好的區(qū)域里面，也就是未來人口會大規(guī)模流入的地區(qū)。
目前，人口流動和產(chǎn)業(yè)發(fā)生變化，部分人口逐漸回流中西部，尤其是四川成都，東部人口增速總體減緩，而東北地區(qū)人口開始負(fù)增長。
未來，2億新增大部分城鎮(zhèn)人口將分布核心城市群，特別是成渝城市群。
畢竟，成都區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，是一帶一路和長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的重要節(jié)點(diǎn)城市，中歐班列開行數(shù)量最多、超過100條國際地區(qū)直飛航線，成都希望成為世界城市的戰(zhàn)略性通道。
在新一線城市中，成都區(qū)域內(nèi)軌道交通發(fā)展也非常迅猛，當(dāng)前運(yùn)營里程222千米，全國排名第六。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，成都軌交將達(dá)到11條線，總長度460公里；未來將達(dá)到18條線，總長度超過904公里，超過當(dāng)前的北京和上海。
的確，成都是一個非常好地方，“一個來了就不想走的城市”，吸引大批的90后和高素質(zhì)人才。
90后慢慢成為社會的中堅(jiān)力量，根據(jù)58同城數(shù)據(jù)調(diào)查，這批人最希望工作的城市里，成都排第三，僅次于北京和上海。
成都在人才競爭方面也占巨大優(yōu)勢，人才可獲得性中西部排名第一，海歸吸引力排名第三。
2012年到2016年，成都年均人口凈流入18.51萬，2017年之后進(jìn)一步提速，2017年人口凈流入36.43萬，2018年28.53萬。
這就是成都的魅力，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４螅鶕?jù)恒大研究院的排名，成都位列第五，僅次于深圳、北京、上海和廣州。
買別墅，城市就那么幾個，基本選定了，區(qū)域怎么選呢？
買核心城市核心城區(qū)的房子，尤其是湯臣一品這樣鬧中取靜的房子，因?yàn)橄∪?，因?yàn)槿丝诔诵某菂^(qū)走。
豪宅，不能離市區(qū)太遠(yuǎn)，否則工作和社交都不方便，也不能離太近，顯得不夠靜謐。最好選擇有獨(dú)特的山水人文資源的區(qū)域，比如杭州別墅就買西湖邊上，成都別墅就買浣花溪區(qū)域附近。
成都浣花溪區(qū)域，文化沉淀濃厚，歷史課本上出現(xiàn)的文化名人，杜甫、陸游、司馬相如、前蜀主王建、后蜀主孟昶、薛濤、蘇東坡等都在這里住過，成都三大文化標(biāo)簽省博物院、杜甫草堂、蜀繡博物館也都在這里。
成都有2600多年的歷史，商業(yè)中心可能會不停的變，未來可能也會變，但是不變的是歷史底蘊(yùn)，就像杭州一樣，經(jīng)濟(jì)中心會變，但是西湖的位置不會變。
生態(tài)環(huán)境就不用多說了，在成都西南方一環(huán)路與二環(huán)路之間，有成都最大的城市公園，占地32.32公頃，環(huán)境好的不得了。
最后強(qiáng)調(diào)一下，豪宅跟普通住宅還有一個重要的區(qū)別就是，圈層價值。
馬云可以跟馬化騰做鄰居，不會跟張三做鄰居，否則你搞個直播，天天拍馬云上下班就能發(fā)大財(cái)。富人有富人的特殊需求，小區(qū)里面建個直升機(jī)場也很常見。
香港山頂上豪宅100萬/平米，幾公里外的山腳下就只賣10萬/平米，距離不遠(yuǎn)，圈層很遠(yuǎn)。山頂上是富人，山腳下住的是隔壁可親的老伯，這是兩個世界。
浣花院子就有兩個隱性圈層價值，一個是權(quán)勢圈，省委大院，市委大院都在這附近；另一個是財(cái)閥圈，舜苑、金林半島、草堂之春都在附近，大家身份地位相仿。
