北京寫字樓租賃需求外溢 新興商務(wù)區(qū)將受益
近年來，北京寫字樓市場核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)趨緊，而奧體、望京等非核心商務(wù)區(qū)則迅速成熟，有效承接了來自核心商務(wù)區(qū)的溢出需求。
其中，擴(kuò)租、增設(shè)點(diǎn)是最主要的租賃活動(dòng)類型，占非核心商務(wù)區(qū)近三年新租面積的近半。從行業(yè)看，TMT（科技/新媒體/電信）是外溢需求的代表。而從區(qū)域看，望京成為受益最大的非核心商務(wù)區(qū)，承接了來自中關(guān)村、中央商務(wù)區(qū)、燕莎的外溢需求。
據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的北京甲級寫字樓市場報(bào)告顯示，驅(qū)動(dòng)北京租賃需求外溢的最重要因素是非核心商務(wù)區(qū)提供比核心商務(wù)區(qū)更充裕的高品質(zhì)辦公空間，其甲級寫字樓存量在全市占比從三年前的9%上升至如今的31%。過去三年間，非核心商務(wù)區(qū)新建甲級寫字樓以其高端的硬件標(biāo)準(zhǔn)，為追求品質(zhì)的租戶提供了更多選擇。
展望未來三年，北京甲級寫字樓市場將維持“供給驅(qū)動(dòng)需求”的特點(diǎn)。中短期內(nèi)，中央商務(wù)區(qū)大體量新增供應(yīng)入市將釋放堅(jiān)守核心商務(wù)區(qū)租戶的升級需求。但長期看，整體核心商務(wù)區(qū)甲級辦公空間仍供不應(yīng)求。
非核心商務(wù)區(qū)中，奧體和望京將步入或接近新增供應(yīng)高峰的尾聲，麗澤和通州成為少數(shù)有集中新增供應(yīng)量入市的新興商務(wù)區(qū)，將承接未來大部分外溢需求。而部分成本導(dǎo)向型租戶將進(jìn)一步外溢至更外圍的商務(wù)園區(qū)，除了租金，商務(wù)園還能為符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠。在地鐵開發(fā)外延之下，商務(wù)園區(qū)將為寫字樓市場提供廣闊腹地。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天表示：“未來，隨著北京地鐵開發(fā)重心的南移，南部非核心商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)的發(fā)展紅利將逐步顯現(xiàn)，其中麗澤的潛力最為突出。除了地鐵，大興國際機(jī)場、環(huán)球影城等即將投入使用的項(xiàng)目，也將促進(jìn)麗澤、通州等新興商務(wù)區(qū)和豐臺(tái)科技園、亦莊等商務(wù)園區(qū)的發(fā)展。”
