核心商區(qū)存量改造空間巨大 商業(yè)地產(chǎn)掀存量改造風潮
時間：2019/11/23
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2019年，商業(yè)地產(chǎn)正處于一個傳統(tǒng)和創(chuàng)新互相交通的關(guān)鍵時期，商業(yè)地產(chǎn)逐步掀起了存量改造與資產(chǎn)優(yōu)化的風潮。日前，2019觀點商業(yè)年會首次走進上海，以存量行業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，探討商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)與價值提升，并通過創(chuàng)新與運營走出一條新的商業(yè)道路。
商業(yè)地產(chǎn)
轉(zhuǎn)變：增量到存量,賣方到買方市場
仲量聯(lián)行中國及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成認為，通過對過去十幾年的觀察，中國存量房市場體量又龐大了。從交易量來講，今天的存量房市場是千億的，大家雖然講房子貴，回報率低，很難做，但我們的市場一直在增長的，所以我們展望未來十年還是會有千億市場的。
對于存量市場，從增量市場到存量市場，從賣方市場到買方市場的變化，尤其在北京、上海，我們所在的成都、杭州、西安新一線城市里面，越來越多的企業(yè)他們的核心資產(chǎn)和核心的資源是人，而不是資產(chǎn)。夢想加空間創(chuàng)始人王曉魯表示，人成為了每一個企業(yè)里面最核心的創(chuàng)造力的來源，以及企業(yè)成長的一個來源，怎么樣給人提供一個更好的服務(wù)，怎么樣讓人有更好的辦公環(huán)境和更好的創(chuàng)造力，才能讓企業(yè)更好的發(fā)展，而一個企業(yè)更好的發(fā)展，對于我們存量市場包括房地產(chǎn)市場來說，才能有更好的生存機會。
博弈：存量物業(yè)的長期持有和資本挑戰(zhàn)
存量物業(yè)的未來市場雖然很大，但如何良性優(yōu)質(zhì)的存活下去，值得思考。麻省理工寧波(中國)供應(yīng)鏈創(chuàng)新學(xué)院院長、清華大學(xué)貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群表示，在增量為主的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商本質(zhì)上沒有一個特異化的商業(yè)模式，主要靠融資成本低，以及周轉(zhuǎn)率的速度，如果不能夠拿到便宜的資金，或者周轉(zhuǎn)速度放慢，很容易被擠出競爭跑道。
信韜商業(yè)投資管理有限公司董事總經(jīng)理潘韜就表示，做存量改造的錢太貴了，資產(chǎn)也很貴。收購存量資產(chǎn)商業(yè)，通過運營改造讓價值提升，希望以后有更高的價格出手，這是非常簡單的思路。但接手后發(fā)現(xiàn)資本是個大問題，去做貸款的時候，好不容易找了一家銀行愿意貸款，利息要8%以上，而中國商業(yè)地產(chǎn)的回報率多在5%-6%之間。
綠庭投資董事兼副總裁林鵬程也表示，在存續(xù)的過程當中，未來中國的市場會變，無論是退出，還是大眾交易的買家越來越多，包括社會融資成本的下降，造成持有型的會成為市場的主流，現(xiàn)在做存量最重要的保證就是等到那一天的到來，要活到那一天，做存量投資最起碼的要求就是所有運營收入要覆蓋所有的運營成本和資金成本，這是最起碼的要求。
潛力：核心商區(qū)存量改造空間巨大
面對核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，需要通過改造賦能，重新的業(yè)態(tài)定位，讓投資機構(gòu)和運營商參與進來，讓專業(yè)的運營商把核心區(qū)優(yōu)質(zhì)的存量物業(yè)價值挖掘出來。上海百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司副總經(jīng)理楊斌認為，對于靠近商圈核心和人流核心的位置，存量改造空間非常大。所以百聯(lián)也在著力打造自己的運營團隊和產(chǎn)品線。他表示，百聯(lián)旗下的6個產(chǎn)品線，覆蓋了從社區(qū)商業(yè)、時尚街區(qū)到共享辦公，到主題產(chǎn)業(yè)園，還有購物公園，幾乎是覆蓋了各行業(yè)的各種業(yè)態(tài)經(jīng)營，百聯(lián)看好存量的未來。
商業(yè)地產(chǎn)
轉(zhuǎn)變：增量到存量,賣方到買方市場
仲量聯(lián)行中國及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成認為，通過對過去十幾年的觀察，中國存量房市場體量又龐大了。從交易量來講，今天的存量房市場是千億的，大家雖然講房子貴，回報率低，很難做，但我們的市場一直在增長的，所以我們展望未來十年還是會有千億市場的。
對于存量市場，從增量市場到存量市場，從賣方市場到買方市場的變化，尤其在北京、上海，我們所在的成都、杭州、西安新一線城市里面，越來越多的企業(yè)他們的核心資產(chǎn)和核心的資源是人，而不是資產(chǎn)。夢想加空間創(chuàng)始人王曉魯表示，人成為了每一個企業(yè)里面最核心的創(chuàng)造力的來源，以及企業(yè)成長的一個來源，怎么樣給人提供一個更好的服務(wù)，怎么樣讓人有更好的辦公環(huán)境和更好的創(chuàng)造力，才能讓企業(yè)更好的發(fā)展，而一個企業(yè)更好的發(fā)展，對于我們存量市場包括房地產(chǎn)市場來說，才能有更好的生存機會。
博弈：存量物業(yè)的長期持有和資本挑戰(zhàn)
存量物業(yè)的未來市場雖然很大，但如何良性優(yōu)質(zhì)的存活下去，值得思考。麻省理工寧波(中國)供應(yīng)鏈創(chuàng)新學(xué)院院長、清華大學(xué)貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群表示，在增量為主的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商本質(zhì)上沒有一個特異化的商業(yè)模式，主要靠融資成本低，以及周轉(zhuǎn)率的速度，如果不能夠拿到便宜的資金，或者周轉(zhuǎn)速度放慢，很容易被擠出競爭跑道。
信韜商業(yè)投資管理有限公司董事總經(jīng)理潘韜就表示，做存量改造的錢太貴了，資產(chǎn)也很貴。收購存量資產(chǎn)商業(yè)，通過運營改造讓價值提升，希望以后有更高的價格出手，這是非常簡單的思路。但接手后發(fā)現(xiàn)資本是個大問題，去做貸款的時候，好不容易找了一家銀行愿意貸款，利息要8%以上，而中國商業(yè)地產(chǎn)的回報率多在5%-6%之間。
綠庭投資董事兼副總裁林鵬程也表示，在存續(xù)的過程當中，未來中國的市場會變，無論是退出，還是大眾交易的買家越來越多，包括社會融資成本的下降，造成持有型的會成為市場的主流，現(xiàn)在做存量最重要的保證就是等到那一天的到來，要活到那一天，做存量投資最起碼的要求就是所有運營收入要覆蓋所有的運營成本和資金成本，這是最起碼的要求。
潛力：核心商區(qū)存量改造空間巨大
面對核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，需要通過改造賦能，重新的業(yè)態(tài)定位，讓投資機構(gòu)和運營商參與進來，讓專業(yè)的運營商把核心區(qū)優(yōu)質(zhì)的存量物業(yè)價值挖掘出來。上海百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司副總經(jīng)理楊斌認為，對于靠近商圈核心和人流核心的位置，存量改造空間非常大。所以百聯(lián)也在著力打造自己的運營團隊和產(chǎn)品線。他表示，百聯(lián)旗下的6個產(chǎn)品線，覆蓋了從社區(qū)商業(yè)、時尚街區(qū)到共享辦公，到主題產(chǎn)業(yè)園，還有購物公園，幾乎是覆蓋了各行業(yè)的各種業(yè)態(tài)經(jīng)營，百聯(lián)看好存量的未來。
位于徐家匯核心商圈的優(yōu)質(zhì)存量改造項目，騰飛大廈近日煥新改造后向世人展露美麗容顏。通過對主樓大堂、裙樓的商業(yè)、辦公區(qū)域及其公共互動空間全面煥新改造，如今集高品質(zhì)傳統(tǒng)辦公，共享辦公，樂活市集于一體,成為創(chuàng)新性的多元辦公社交地標，以全新面貌為徐匯商圈增色添彩。與此同時，騰飛大廈的升級改造，立足于以現(xiàn)代感設(shè)計打造人本空間，力求滿足多元化辦公需求，通過富有現(xiàn)代感的改裝設(shè)計，為新商務(wù)族群提供了“高度通透”和“互聯(lián)互通”的辦公空間。遠觀大樓，全景超大落地窗、局部鏡面“鉆石”玻璃幕墻、抬高的辦公主入口透明大雨蓬，配以頂級環(huán)保工藝，外形十分大氣，為所處的商業(yè)街區(qū)增添了靚麗的色彩。此外，智能道閘、AI雙目智能系統(tǒng)和多場景樂享服務(wù)APP等一站式數(shù)字化管理服務(wù)也為大廈提供了一個綠色環(huán)保、便捷智能、共享互聯(lián)的新一代商務(wù)環(huán)境。
