中國(guó)寫字樓市場(chǎng)2019回顧與2020展望
時(shí)間：2019/12/20
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2019年12月13日-14日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
寫字樓
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
CBRE世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨出席論壇，分享了《中國(guó)寫字樓市場(chǎng)2019回顧與2020展望》的主題演講。
他表示，今年寫字樓新增的需求量相對(duì)往年較弱，預(yù)計(jì)2020年會(huì)有溫和的復(fù)蘇；在市場(chǎng)供應(yīng)端挑戰(zhàn)仍然存在，未來的三年整個(gè)中國(guó)的17個(gè)城市的寫字樓供應(yīng)超過2600萬平；一線城市中北京、廣州空置率相對(duì)合理，上海和深圳目前在19%左右是偏高的；整體來看，全國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓租金有所下降。此外，靈活性以及千禧一代、Z世代是未來租戶端的兩個(gè)重大的趨勢(shì)，而業(yè)主是要關(guān)注這兩個(gè)趨勢(shì)。應(yīng)對(duì)策略來講，一個(gè)是增加服務(wù)屬性，增加配套的屬性，打造成有溫度的生態(tài)圈；一個(gè)是可持續(xù)綠色是未來的寫字樓建筑，包括所有建筑的重要的趨勢(shì)。
以下為謝晨演講實(shí)錄：
各位尊敬的嘉賓，各位業(yè)界的朋友中午好，非常感謝主辦方的邀請(qǐng)，因?yàn)槲覄偛抛谙旅媛牳魑焕峡偟难葜v分享了一些真知灼見，既有非常高大上的科技的理念，新的觀念，又有很接地氣的一些關(guān)于樓宇管理的真知灼見，受益匪淺。
今天中午最后一個(gè)環(huán)節(jié)，我代表世邦魏理仕來分享一下我們對(duì)于中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)，因?yàn)榻裉焓且粋€(gè)寫字樓地產(chǎn)的論壇，一些主要趨勢(shì)的看法和大家互相交流分享一下。
我覺得今天我們這個(gè)論壇的題目《新周期下房地產(chǎn)的新邏輯》，其實(shí)和我今天要講的東西還真的是蠻相關(guān)的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在從整個(gè)宏觀的經(jīng)濟(jì)的角度，實(shí)際上大家真的是很難去確定我們是正在開啟一個(gè)新的周期，還是說這個(gè)周期還沒有走來。實(shí)際上從我們自己的研究來看，從一個(gè)宏觀的數(shù)據(jù)來看，我們覺得這一輪的經(jīng)濟(jì)周期我們?cè)诮?jīng)歷一個(gè)什么，從全球的視角來看，我們正在經(jīng)歷一個(gè)最長(zhǎng)的周期，這張圖大家可以看到這個(gè)指標(biāo)，就是最發(fā)達(dá)的七個(gè)工業(yè)革命，他們近40年來失業(yè)率的指標(biāo)，為什么不放GDP的指標(biāo)，實(shí)際上從我們研究角度，失業(yè)率指標(biāo)更能反應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況，在40年這么長(zhǎng)序列的過程當(dāng)中，大家會(huì)很清晰發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上整個(gè)全球的經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了四個(gè)周期，我們現(xiàn)在在第四個(gè)周期里面。
前面的這三個(gè)周期可能大家對(duì)2008年最新的有印象，在之前以互聯(lián)網(wǎng)泡沫為主的前一輪周期，再到當(dāng)時(shí)我們說海灣戰(zhàn)爭(zhēng)這時(shí)候的石油為基的經(jīng)濟(jì)周期，大家或多或少有印象，但是長(zhǎng)度基本上在8-10年的周期，但是這一輪周期已經(jīng)進(jìn)入11年，很快進(jìn)入第12年，這個(gè)周期好像還沒有走完，這里面大家感受到有一些不一樣的氣息。這張圖給大家講，為什么我們認(rèn)為最長(zhǎng)的周期還沒有過完，從一個(gè)宏觀角度來講，我們看到是不一樣的利率的周期，和全球央行不一樣在利率操作上的一些做法。當(dāng)我們?nèi)セ仡欉@些最發(fā)達(dá)的國(guó)家，央行的一些操作的時(shí)候，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)每當(dāng)這兩根線，淺綠色的線我們叫利率的相對(duì)變動(dòng)，這個(gè)指標(biāo)是如何來的，是在當(dāng)下始點(diǎn)利率變動(dòng)之間，取它長(zhǎng)期的均值，是一個(gè)速率指標(biāo)，我們利率加息減息的速率越快，這根淺綠色的線上下波動(dòng)的速度就越快。所以到底大家是說，每次到一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期尾聲，當(dāng)就業(yè)非常充分，失業(yè)率到底部的時(shí)候，在前幾個(gè)周期看到一個(gè)共同的趨勢(shì)是說，其實(shí)即期的央行都在快速提升利率。因?yàn)橥ㄘ浥蛎?，因?yàn)榇唐婆菽?，逆周期，但是在這一輪里面，我們看到這個(gè)利率上升的線是挺平穩(wěn)的，我們沒有看到一個(gè)集聚上升的利率變動(dòng)，這是為什么？是因?yàn)檫@一次美聯(lián)儲(chǔ)為首的央行做法是不一樣的。我們看到倒退回12個(gè)月之前，我們?nèi)匀宦牭矫缆?lián)儲(chǔ)是在今年2019年，可能會(huì)說降三次息，但是當(dāng)進(jìn)入2019年的時(shí)候，我們先看到是美聯(lián)儲(chǔ)表態(tài)說，我們要再考慮考慮，到了年中的時(shí)候，說可能會(huì)維持平穩(wěn)，然后到了下半年的時(shí)候，開始連續(xù)的降息。歐洲的央行負(fù)利率，主要的歐元區(qū)的國(guó)家負(fù)利率。
中國(guó)的利率實(shí)際上在這些主要經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中，我們的利率水平是相對(duì)高的，但是運(yùn)動(dòng)的方向也是一致的，我們?cè)谧隼矢母铮鯨PR，也是緩慢下降經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中實(shí)際利率，這樣一來大家看到前三頁(yè)P(yáng)PT，大家看到的趨勢(shì)，或者能做的一個(gè)判斷是說，其實(shí)這一輪周期沒有那么快結(jié)束。當(dāng)然總結(jié)起來，我們會(huì)看到一個(gè)更低速度成長(zhǎng)，但是它延續(xù)的時(shí)間可能比我們想象的要長(zhǎng)一些。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，紅色的線是我們歷年GDP的成長(zhǎng)率，大家也是看到同樣的周期，綠色是全球的GDP的增長(zhǎng)，實(shí)際上要講我們未來的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，一定會(huì)緩慢的下移增速，因?yàn)槲覀凅w量已經(jīng)是全球第二。但是我們?cè)隽咳匀皇侨虻谝?。中?guó)經(jīng)濟(jì)的增速在主要的前十，前二十經(jīng)濟(jì)體里面仍然排在前三，甚至前二，所以我們看到整個(gè)結(jié)構(gòu)下轉(zhuǎn)型，我們?cè)鏊贂?huì)下降。但是我們應(yīng)該更追求在新動(dòng)能下經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提升。
未來的十年、二十年，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)發(fā)生一些什么樣最大的變化，實(shí)際上我總結(jié)了四塊這四塊都和我們商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)有關(guān)系，或者說和寫字樓都有關(guān)系，城鎮(zhèn)化大家非常理解，以現(xiàn)在規(guī)劃來講會(huì)有五個(gè)最重要城市群，未來十到十五年時(shí)間，這些最重要五大城市群會(huì)繼續(xù)吸收超過1.5億人口，這么多人口涌進(jìn)這些超大城市群，帶來的是什么，我們需要有更多工作的機(jī)會(huì)，而同時(shí)我們?cè)谶M(jìn)入后工業(yè)化時(shí)期，我們看到更多是服務(wù)業(yè)的就業(yè)。所以這里面會(huì)有非常多的寫字樓的需求，從長(zhǎng)期來看，同時(shí)我們?cè)谧龇?wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)的增加值在GDP的占比從50%會(huì)提升到70%，消費(fèi)升級(jí)，大家往往認(rèn)為消費(fèi)升級(jí)更直接相關(guān)是我們購(gòu)物中心領(lǐng)域，是我們倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域，以現(xiàn)在電商來講是住房領(lǐng)域，實(shí)際上以后面還會(huì)講，我們對(duì)于整個(gè)消費(fèi)升級(jí)的理念來講。大家想一想，我們現(xiàn)在工作節(jié)奏很快，很忙。大家每天有多長(zhǎng)的時(shí)間，24小時(shí)有多長(zhǎng)時(shí)間是在自己的家里面，清醒的狀態(tài)下，其實(shí)很少，大部分時(shí)間都在公共建筑里面，在這些公共場(chǎng)所。所以從廣義消費(fèi)升級(jí)理念，大家對(duì)于工作場(chǎng)所的品質(zhì)，它的健康，其實(shí)是更關(guān)注的，所以這里面有非常多的辦公樓未來的升級(jí)的趨勢(shì)。數(shù)字化與創(chuàng)新，前面幾位嘉賓都提到，不但是我們未來寫字樓需求的一個(gè)主要的來源，同時(shí)會(huì)給整個(gè)寫字樓的生態(tài)帶來一個(gè)革命性的變化。
前面說了非常多宏觀的東西，其實(shí)是說我們未來幾年可能我們不會(huì)面臨一個(gè)急劇硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，但是低成長(zhǎng)是未來幾年擺不脫的挑戰(zhàn)，對(duì)于寫字樓來講，2019年我們看到的趨勢(shì)是什么，這張圖由兩個(gè)指標(biāo)組成，柱狀體是我們所監(jiān)控七個(gè)主要城市的寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量的指標(biāo)，凈吸納量是一個(gè)來記錄和追蹤寫字樓新增需求的指標(biāo)。再上面那根起伏的曲線是一個(gè)湯森路透企業(yè)信心指數(shù)的指標(biāo)，很有意思，大家看企業(yè)信心指數(shù)這個(gè)指標(biāo)，跟中國(guó)寫字樓凈吸納量的指標(biāo)有非常高的吻合度，在2019年，或者在過去12-18個(gè)月里面，發(fā)生了一些什么事情，從更宏觀的角度來看，在我們國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)里面，我們出臺(tái)資管新規(guī)，降低整體經(jīng)濟(jì)杠桿率，2018年6月到7月貿(mào)易爭(zhēng)端升級(jí)，一直波折不斷，到今年2018年底，2019年我們?cè)诶^續(xù)清退P2P，共享辦公在2019年也一改前兩年的狂奔的狀態(tài)，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的整合期，所以這些疊加起來，我們看到一個(gè)從凈吸納量指標(biāo)上，從企業(yè)信心的指標(biāo)上，都在往下走。在今年下半年第三季度，我們看到了一些轉(zhuǎn)行的跡象，很多時(shí)候我們看到中國(guó)最近一些宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是企穩(wěn)，中美貿(mào)易爭(zhēng)端從短期來講，其實(shí)也有一個(gè)緩和的跡象，這給企業(yè)帶來了更多的對(duì)未來經(jīng)營(yíng)的信心。也馬上會(huì)體現(xiàn)在我們寫字樓的市場(chǎng)上。當(dāng)然和去年同期比，我們必須要面對(duì)的一個(gè)客觀的現(xiàn)狀是說，今年寫字樓新增的需求量，對(duì)于往年其實(shí)是要弱的。
但是寫字樓它的需求的結(jié)構(gòu)也是在同步的發(fā)生變化，我們剛才也提未來整個(gè)寫字樓里面一大趨勢(shì)是由創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)去帶動(dòng)的。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到后工業(yè)化的時(shí)代，實(shí)際上我們已經(jīng)從一個(gè)出口加工導(dǎo)向型的制造業(yè)加投資的狀態(tài)，會(huì)轉(zhuǎn)入到創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)新時(shí)代，在寫字樓里面，其實(shí)我們也會(huì)看到一些體現(xiàn)，寫字樓其實(shí)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，在某種程度上和股市一樣，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的晴雨表，我們對(duì)于了2018年和2019年，前三季度的寫字樓新的租賃成交各種行業(yè)的占比，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，金融退居第二位了，而我們的TMT產(chǎn)業(yè)，TMT是我們把它當(dāng)成是泛科技類的產(chǎn)品，目前是寫字樓新需求占比第一。可以預(yù)見金融和TMT在未來三年五年里面，仍然會(huì)是我們中國(guó)寫字樓最主要的需求驅(qū)動(dòng)力。
另外其實(shí)我們還看到在穩(wěn)步上升的是專業(yè)服務(wù)業(yè)，而專業(yè)服務(wù)業(yè)我們想到整個(gè)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，以及我們?cè)诜?wù)貿(mào)易貿(mào)易領(lǐng)域進(jìn)一步開放，會(huì)帶來未來新增的需求。在另一邊，國(guó)貿(mào)的魏總也在講，在國(guó)貿(mào)剛剛建成的時(shí)候，第一批租戶全部是外資企業(yè)，到新一期國(guó)貿(mào)建成已經(jīng)里面有非常多的國(guó)內(nèi)的企業(yè)，現(xiàn)在總體國(guó)內(nèi)企業(yè)占比，從全國(guó)來講已經(jīng)占到80%左右，今年三季度我們看到一些新的外資企業(yè)的設(shè)立，其實(shí)是和我們從2017、2018年開始的進(jìn)一步對(duì)外開放有關(guān)的，很多落實(shí)在金融領(lǐng)域里面。
從租金和空置率角度來講，租金和空置率這兩個(gè)指標(biāo)，他們互相之間是反向關(guān)聯(lián)的這兩根線分別是我們從2003年開始中國(guó)寫字樓總體的表現(xiàn)的情況兩根指標(biāo)，一個(gè)是租金，一個(gè)空置率。實(shí)際上從2003年到2019年，我們也是在經(jīng)歷第二輪周期，第一輪周期看的很明白，用紅色的區(qū)域標(biāo)注出來，全球金融危機(jī)在11年前。而這一次其實(shí)我們的表現(xiàn)是有一樣的地方，也有不一樣的地方，我們一方面看到全國(guó)寫字樓空置率已經(jīng)超過了2008年的時(shí)候，那更多的是來自于什么？我們?cè)谥形鞑浚谝恍┒€城市，其實(shí)我們面臨的是更嚴(yán)重的供過于求的問題，這是相似的地方。但是不一樣的地方是在于我們并沒有看到在11年前相對(duì)明顯的租金下跌，為什么？因?yàn)槲颐媾R的經(jīng)濟(jì)的周期表現(xiàn)形式不一樣，并沒有出現(xiàn)一個(gè)明顯的驚奇的衰退。從企業(yè)的信心來講，大家變得更謹(jǐn)慎了對(duì)于擴(kuò)張，對(duì)于新設(shè)立業(yè)務(wù)，但是并沒有出現(xiàn)我在2018年的時(shí)候真實(shí)感受到寫字樓租賃市場(chǎng)上有非常多的租戶在一夜之間決定我要關(guān)閉，在上?；蛘咴诒本┑霓k公室，而這一次并沒有出現(xiàn)。
這張圖是我們所覆蓋追蹤的17個(gè)主要城市，在今年前三季度一些空置率的狀態(tài)和租金的表現(xiàn)。大家可以看到的是，一方面像剛才所說，在一些二線城市里面，實(shí)際上目前空置率的相同是相對(duì)比較嚴(yán)重的，一線城市里面北京、廣州實(shí)際上空置率，還是在一個(gè)相對(duì)合理的水平里面，上海和深圳的空置率目前在19%左右，接近20%是偏高的。但是相比一些二線城市來講，仍然是低的。而租金大家可以看到，大部分的點(diǎn)在零軸以下，意味著今年前三季度對(duì)大部分市場(chǎng)來講，我們看到寫字樓租金是下降的。因?yàn)樵谧鶓?yīng)該有很多業(yè)主朋友，當(dāng)然北京情況好一些，如果大家有在全國(guó)各地的項(xiàng)目，是不是會(huì)有同樣的感受。
2019年看起來，其實(shí)是一個(gè)蠻有挑戰(zhàn)性的一年，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)來講，新增的需求比2018年要弱一些，租金的走勢(shì)我們也看到，租金下行的壓力。對(duì)于2020年來講，我們認(rèn)為市場(chǎng)的趨勢(shì)，或者說我們建議的策略是什么，首先我們的一個(gè)預(yù)測(cè)是在于說我們認(rèn)為2020年中國(guó)寫字樓的需求會(huì)出現(xiàn)溫和的復(fù)蘇。原因是在于首先從一個(gè)宏觀的角度來講，從近期中美的貿(mào)易談判的進(jìn)展來講，我們認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)一個(gè)短期的平靜期。但是中長(zhǎng)期實(shí)際上我們?nèi)匀徽J(rèn)為這個(gè)拉鋸會(huì)始終存在，對(duì)于企業(yè)在2020年的決策來講，目前這個(gè)短暫的緩和期或者平靜期，其實(shí)有利于他們做出一些擴(kuò)張的戰(zhàn)略決策。
第二是在于說，我剛才也提到，中國(guó)進(jìn)一步金融業(yè)開放，時(shí)間表設(shè)定在2020年，我們?cè)?019年據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)看到超過30家金融企業(yè)新設(shè)立的申請(qǐng)。相信這樣的一些金融業(yè)的新的需求會(huì)在2020年繼續(xù)涌現(xiàn)，特別是在北京、上海、深圳這樣金融中心城市，這是為什么我們會(huì)認(rèn)為在2020年從需求端，我們會(huì)看到一個(gè)溫和的復(fù)蘇。
但是同時(shí)我們看到其實(shí)在供應(yīng)端，并不是說我們完全沒有任何可以擔(dān)憂的地方，在供應(yīng)端我們看到供應(yīng)的挑戰(zhàn)仍然存在，未來的三年整個(gè)中國(guó)的17個(gè)城市的寫字樓供應(yīng)超過2600萬，如果我沒記錯(cuò)的話，但是我們?nèi)绻紤]一些合理的延遲交付，我們?cè)谶@個(gè)市場(chǎng)上會(huì)由于種種原因，租賃速度的原因，由于資金的原因，會(huì)出現(xiàn)一些延遲交付，我們觀測(cè)在目前市況下差不多30%左右，所以整個(gè)的實(shí)際交付的新增供應(yīng)在未來三年也會(huì)在1800萬平米，年均是600萬平米。其實(shí)是一個(gè)不小的供應(yīng)量。
我今天看蠻多的業(yè)主朋友在這里，所以我們2020年，或者2021年我們應(yīng)該做什么，實(shí)際上我們應(yīng)該知道租戶在想什么，租戶在想什么？首先經(jīng)濟(jì)的狀況，周期雖然沒有結(jié)束，但是我們面臨一個(gè)更慢的增長(zhǎng)，租戶是想在更慢增長(zhǎng)里面，如果我的營(yíng)收端不能保持快增長(zhǎng)，我必須在我成本端進(jìn)行合理的控制，所以控制房地產(chǎn)成本是一個(gè)非常合乎邏輯的租戶端的選擇?？刂瞥杀咀詈?jiǎn)單也是最有效的一個(gè)方法是說，我從一個(gè)非常核心的區(qū)搬到一個(gè)新興商務(wù)區(qū)，這張圖顯示是說，北京、上海、深圳、杭州，我們這四個(gè)城市，如果從它的核心商務(wù)區(qū)，其中某一個(gè)板塊搬去一些新興商務(wù)區(qū)，能夠帶來租金的節(jié)省。租金是觸動(dòng)租戶搬遷一個(gè)非常重要的因素，但不是唯一，我們同時(shí)要看這些新興的商務(wù)區(qū)是不是有符合租戶要求的樓宇以及相關(guān)的配套。
第二也不是所有租戶都在考慮我要搬離市中心，有些租戶是想借這個(gè)機(jī)會(huì)留在市中心，甚至在市中心進(jìn)行升級(jí)和擴(kuò)張的。對(duì)這些租戶來講，我相信在北京的國(guó)貿(mào)，在上海的陸家嘴，其實(shí)有很多租戶在想，據(jù)我的了解，和我們前線的業(yè)務(wù)部門的了解來講，有很多租戶其實(shí)在考慮一件事，而對(duì)這一部分租戶來講，未來的兩年的時(shí)間，其實(shí)也是一個(gè)很好的時(shí)間的窗口。大家去看北京、上海、深圳這三個(gè)城市，目前在核心區(qū)域的空置的寫字樓面積，或者可租的寫字樓面積，加上未來一些新增供應(yīng)，其實(shí)相對(duì)于兩年之前，我們來看這樣的數(shù)據(jù)是更充裕的。我們有更多的空間讓想要留在市中心的企業(yè)做出更好的選擇。
但是如果回到五年前、十年前作為業(yè)主方，或者作為我們CBRE這樣一個(gè)咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其實(shí)當(dāng)我們?cè)谘信凶鈶舻臅r(shí)候，其實(shí)兩個(gè)月就夠了，但是站到今天，給大家分享我覺得是不夠的，往前看是不夠的。我們還必須知道租戶其實(shí)他的組織架構(gòu)上在做怎么樣的調(diào)整。我們看到很多的案例是說，其實(shí)我們認(rèn)為租戶的組織架構(gòu)，整個(gè)企業(yè)的組織架構(gòu)變得更加靈活化。這是一個(gè)我們現(xiàn)在或者是過去一個(gè)非常典型的組織架構(gòu)的圖，或者說有組織架構(gòu)帶來的企業(yè)房地產(chǎn)的分布的一個(gè)狀況，或者使用的狀況，這是我們認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)的企業(yè)組織架構(gòu)改變以后，所帶來房地產(chǎn)使用的一個(gè)示意圖。所以舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，剛才主持人介紹說，當(dāng)代置業(yè)是一家總部位于美國(guó)洛杉磯的一家500強(qiáng)企業(yè)，實(shí)際上 據(jù)我的了解，我們很大部分的全球總裁，產(chǎn)生全球的CEO并不在洛杉磯辦公?？萍紟淼氖钦f我們現(xiàn)在隨時(shí)隨地可以在很多的場(chǎng)合去辦公，未來5G的發(fā)展，很多新的科技的發(fā)展，會(huì)讓整個(gè)辦公變得更加的靈活。所以未來我們看到是說，不是企業(yè)單獨(dú)的總部，而是企業(yè)的總部的網(wǎng)絡(luò)，我們有非常多的靈活的辦公空間的需求，有即時(shí)會(huì)晤的需求，項(xiàng)目公司，各種層面比較靈活性的要求，這是租戶未來想要做的一件事情。另外一件事情，我其實(shí)聽到前面很多嘉賓在分享，包括有從客戶滿意度的視角，有從C端的視角，這的確是說我們站在現(xiàn)在去看未來的寫字樓需求，一定要關(guān)注的一件問題。我們以前只是在想租戶在想什么，我們更多是在想租戶里面員工對(duì)于寫字樓，對(duì)于未來寫字樓空間升級(jí)在要求什么。
這個(gè)柱狀圖是我們?cè)趦赡昵八龅那ъ淮{(diào)查當(dāng)中的結(jié)果，具體數(shù)據(jù)不給大家解讀，但是給我們最大的啟示是說，新的一代，千禧一代或者Z世代，他們對(duì)于辦公空間需求絕不僅僅是一張辦公桌子，一個(gè)電話，一個(gè)電腦，他希望辦公空間有更多的健康和社交，和可持續(xù)相關(guān)的一些設(shè)施，這是新一代員工所要求的辦公空間，由于看到根據(jù)預(yù)測(cè)，2020年48%職場(chǎng)的勞動(dòng)力就已經(jīng)是千禧一代和Z世代，再往后走這個(gè)比例會(huì)更高，而75%的千禧一代根據(jù)我們的調(diào)查，認(rèn)為好的雇主對(duì)工作環(huán)境應(yīng)該是十分重視的。為什么在這里強(qiáng)調(diào)我們一定要看到員工要什么，根據(jù)我們?cè)趪?guó)內(nèi)調(diào)查，至少有53%的各行各業(yè)的企業(yè)，人力成本的占比超過30%，而對(duì)大部分的行業(yè)來講，其實(shí)房地產(chǎn)的成本占比并沒有那么高。隨著未來我們進(jìn)入到創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)，人變成第一位生產(chǎn)要素的時(shí)候，其實(shí)人對(duì)于一個(gè)企業(yè)來講，人才戰(zhàn)略如何和房地產(chǎn)戰(zhàn)略形成更好的結(jié)合和互動(dòng)，是非常重要的。
針對(duì)這些東西，業(yè)主有哪些策略，或者哪些事情是可以做的，首先一個(gè)我們覺得我們必須關(guān)注到企業(yè)對(duì)于區(qū)位的選擇，但是企業(yè)對(duì)于區(qū)位選擇之外，對(duì)于這些傳統(tǒng)的價(jià)值的要求之外，區(qū)位通達(dá)性租金，這是非常傳統(tǒng)的我們?cè)谧鰧懽謽亲赓U當(dāng)中一些價(jià)值的訴求，但是除此之外，我們看到一些新興的價(jià)值，其實(shí)是現(xiàn)在的租戶想要去追求的。
我們把它總結(jié)為四個(gè)C，聯(lián)合辦公，并不是說我這個(gè)樓里面一定要有一個(gè)wework，或者其他品牌聯(lián)合辦公，而在于說這個(gè)樓宇本身能不能提供更靈活化辦公的解決方案，定制化，根據(jù)企業(yè)的要求去做一些定制化，企業(yè)社會(huì)責(zé)任，現(xiàn)在非常多國(guó)內(nèi)的企業(yè)，跨國(guó)的企業(yè)非常重視這一塊，在ESR方面的投資。另外一個(gè)就是如果我們從企業(yè)層面，從B端穿透到C端，我們要重視的是社群體系的建立，所以我們總結(jié)四個(gè)C，是英文字母打頭的四個(gè)C。
在四個(gè)C基礎(chǔ)上，我們可以做的一件事情是說我們要把原來一個(gè)四萬平米，五萬平米純寫字樓的空間，能不能把它轉(zhuǎn)變成一個(gè)適應(yīng)新的租戶或者個(gè)體需求的一個(gè)微型生態(tài)的體系，這是我覺得現(xiàn)在接觸多業(yè)主已經(jīng)在做的一件事情，當(dāng)然如果大家已經(jīng)是一個(gè)綜合體的項(xiàng)目，其實(shí)已經(jīng)有綜合體的配套。但是對(duì)于原來純寫字樓來講，其實(shí)我看到是有業(yè)主在自建一套辦公品牌和靈活辦公品牌合作，開始提供精裝修的房源，開始提供更短期的租約。然后開始回到我剛剛開始做這一行的時(shí)候，有很多的寫字樓其實(shí)從酒店過來，會(huì)有一些共享的會(huì)議的空間，會(huì)有一些共享的給到企業(yè)高端人士的一些酒廊，這些都是業(yè)主思考的一些東西。
另外我們必須認(rèn)識(shí)到，我們不是在經(jīng)營(yíng)一個(gè)空間，空間其實(shí)是空間里面的服務(wù)，我們?cè)谒袠I(yè)態(tài)里，實(shí)際上是屬于服務(wù)屬性偏低的一個(gè)業(yè)態(tài)，這也是為什么我們有酒店的品牌，有購(gòu)物中心連鎖品牌，我們一直沒有辦公樓的品牌，但是當(dāng)我們從要B端穿透到C端的時(shí)候，我們必須要有這個(gè)理念，空間就是服務(wù)。其實(shí)我剛才在下面學(xué)了很多，包括我印象深的，我們剛才提到國(guó)貿(mào)的案例里面，魏總介紹的，他們?cè)谧龇浅６嗟氖?，我相信在座很多業(yè)主也在考慮如何建筑社群，如何在樓宇類提供更多穿透B端到C端的一些服務(wù)。還有一些如何把原來針對(duì)B端的服務(wù)做的更精細(xì)化。
第三個(gè)要分享的是可持續(xù)的發(fā)展，綠色的建筑，當(dāng)代置業(yè)是我了解在國(guó)內(nèi)綠色金融領(lǐng)域走的比較前端的一個(gè)企業(yè)，剛才國(guó)貿(mào)的案例也是進(jìn)一步的認(rèn)證。為什么要關(guān)注這件事情，因?yàn)槿?0%的碳排放來自于建筑，或者在建筑過程中產(chǎn)生。今年的冬天不知道大家感覺到?jīng)]有，實(shí)際上我平時(shí)在上海，我感覺今年其實(shí)比較熱，氣候比較反常，全球變暖是大家一直在討論的一個(gè)問題，而建筑的本身其實(shí)可以做非常多的事，這張圖在大家右手邊，其實(shí)是澳洲整個(gè)能源評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，最高評(píng)級(jí)可持續(xù)的樓宇，綠色樓宇和最低評(píng)級(jí)的普通樓宇，在整個(gè)碳排放指標(biāo)上，可以相差19倍，非常非常大的差距，這是為什么在整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本里面，我們看到一旦成為一個(gè)綠色的樓宇，實(shí)際上運(yùn)營(yíng)成本，至少能源消耗上節(jié)約30%-50%。說了這些，這是和業(yè)主相關(guān)。那和租戶有什么關(guān)系，包括這張圖，我們說對(duì)業(yè)主來講，實(shí)際上綠色的建筑不光在運(yùn)營(yíng)端能夠節(jié)省成本，根據(jù)我們的研究?jī)芍v，這是我們兩年前做的研究，根據(jù)我們研究來講，整個(gè)綠色建筑目前綠色認(rèn)證的建筑，在全國(guó)所有的寫字樓的子市場(chǎng)里面有75%子市場(chǎng)，綠色建筑是有租金的溢價(jià)，當(dāng)我們采訪租戶的時(shí)候，之前的幾年租戶會(huì)問一個(gè)問題，和我有什么關(guān)系。當(dāng)我們現(xiàn)在再去問租戶的時(shí)候，其實(shí)租戶會(huì)回答我們，我們需要綠色建筑，是在于他對(duì)于整個(gè)可持續(xù)理念和ESR要求更高，第二個(gè)很多租戶會(huì)反映，由于有一個(gè)比較高的可持續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上對(duì)我自己后續(xù)的投入會(huì)減少，打個(gè)比方，我這個(gè)樓宇比較是一個(gè)白金級(jí)認(rèn)證，或者國(guó)內(nèi)綠色三星認(rèn)證，對(duì)于很多租戶來講，他原先想要打造一個(gè)室內(nèi)更好更健康的工作環(huán)境，后續(xù)投入會(huì)減少，這是為什么他面對(duì)一個(gè)綠色建筑愿意付出租金的溢價(jià)。
另外帶來人才流失變少，在人力成本上的節(jié)約，以及在品牌形象上打造都是租戶所可以獲取的，在這中間可以獲取的一些價(jià)值，所以綠色建筑我覺得是在未來一個(gè)非常大的趨勢(shì)。
最后總結(jié)一下我們的一些觀點(diǎn)，首先從寫字樓市場(chǎng)來講，我們認(rèn)為2020年會(huì)看到寫字樓需求溫和的復(fù)蘇，但是寫字樓供應(yīng)端仍然是有一些挑戰(zhàn)，從租戶的策略來講，既有成本敏感性的租戶搬去新興商務(wù)區(qū)，但是在市中心的區(qū)域，原有核心區(qū)也會(huì)提供一些升級(jí)租戶更多的選項(xiàng)。靈活性以及千禧一代、Z世代是未來租戶端的兩個(gè)重大的趨勢(shì)，而業(yè)主是要關(guān)注這兩個(gè)趨勢(shì)。從業(yè)主在短期里面可以采取的策略來講，一個(gè)是說如何從一個(gè)純的寫字樓空間，增加它的服務(wù)屬性，增加配套的屬性，把它打造成一個(gè)有溫度的生態(tài)圈。
寫字樓
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
CBRE世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨出席論壇，分享了《中國(guó)寫字樓市場(chǎng)2019回顧與2020展望》的主題演講。
他表示，今年寫字樓新增的需求量相對(duì)往年較弱，預(yù)計(jì)2020年會(huì)有溫和的復(fù)蘇；在市場(chǎng)供應(yīng)端挑戰(zhàn)仍然存在，未來的三年整個(gè)中國(guó)的17個(gè)城市的寫字樓供應(yīng)超過2600萬平；一線城市中北京、廣州空置率相對(duì)合理，上海和深圳目前在19%左右是偏高的；整體來看，全國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓租金有所下降。此外，靈活性以及千禧一代、Z世代是未來租戶端的兩個(gè)重大的趨勢(shì)，而業(yè)主是要關(guān)注這兩個(gè)趨勢(shì)。應(yīng)對(duì)策略來講，一個(gè)是增加服務(wù)屬性，增加配套的屬性，打造成有溫度的生態(tài)圈；一個(gè)是可持續(xù)綠色是未來的寫字樓建筑，包括所有建筑的重要的趨勢(shì)。
以下為謝晨演講實(shí)錄：
各位尊敬的嘉賓，各位業(yè)界的朋友中午好，非常感謝主辦方的邀請(qǐng)，因?yàn)槲覄偛抛谙旅媛牳魑焕峡偟难葜v分享了一些真知灼見，既有非常高大上的科技的理念，新的觀念，又有很接地氣的一些關(guān)于樓宇管理的真知灼見，受益匪淺。
今天中午最后一個(gè)環(huán)節(jié)，我代表世邦魏理仕來分享一下我們對(duì)于中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)，因?yàn)榻裉焓且粋€(gè)寫字樓地產(chǎn)的論壇，一些主要趨勢(shì)的看法和大家互相交流分享一下。
我覺得今天我們這個(gè)論壇的題目《新周期下房地產(chǎn)的新邏輯》，其實(shí)和我今天要講的東西還真的是蠻相關(guān)的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在從整個(gè)宏觀的經(jīng)濟(jì)的角度，實(shí)際上大家真的是很難去確定我們是正在開啟一個(gè)新的周期，還是說這個(gè)周期還沒有走來。實(shí)際上從我們自己的研究來看，從一個(gè)宏觀的數(shù)據(jù)來看，我們覺得這一輪的經(jīng)濟(jì)周期我們?cè)诮?jīng)歷一個(gè)什么，從全球的視角來看，我們正在經(jīng)歷一個(gè)最長(zhǎng)的周期，這張圖大家可以看到這個(gè)指標(biāo)，就是最發(fā)達(dá)的七個(gè)工業(yè)革命，他們近40年來失業(yè)率的指標(biāo)，為什么不放GDP的指標(biāo)，實(shí)際上從我們研究角度，失業(yè)率指標(biāo)更能反應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況，在40年這么長(zhǎng)序列的過程當(dāng)中，大家會(huì)很清晰發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上整個(gè)全球的經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了四個(gè)周期，我們現(xiàn)在在第四個(gè)周期里面。
前面的這三個(gè)周期可能大家對(duì)2008年最新的有印象，在之前以互聯(lián)網(wǎng)泡沫為主的前一輪周期，再到當(dāng)時(shí)我們說海灣戰(zhàn)爭(zhēng)這時(shí)候的石油為基的經(jīng)濟(jì)周期，大家或多或少有印象，但是長(zhǎng)度基本上在8-10年的周期，但是這一輪周期已經(jīng)進(jìn)入11年，很快進(jìn)入第12年，這個(gè)周期好像還沒有走完，這里面大家感受到有一些不一樣的氣息。這張圖給大家講，為什么我們認(rèn)為最長(zhǎng)的周期還沒有過完，從一個(gè)宏觀角度來講，我們看到是不一樣的利率的周期，和全球央行不一樣在利率操作上的一些做法。當(dāng)我們?nèi)セ仡欉@些最發(fā)達(dá)的國(guó)家，央行的一些操作的時(shí)候，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)每當(dāng)這兩根線，淺綠色的線我們叫利率的相對(duì)變動(dòng)，這個(gè)指標(biāo)是如何來的，是在當(dāng)下始點(diǎn)利率變動(dòng)之間，取它長(zhǎng)期的均值，是一個(gè)速率指標(biāo)，我們利率加息減息的速率越快，這根淺綠色的線上下波動(dòng)的速度就越快。所以到底大家是說，每次到一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期尾聲，當(dāng)就業(yè)非常充分，失業(yè)率到底部的時(shí)候，在前幾個(gè)周期看到一個(gè)共同的趨勢(shì)是說，其實(shí)即期的央行都在快速提升利率。因?yàn)橥ㄘ浥蛎?，因?yàn)榇唐婆菽?，逆周期，但是在這一輪里面，我們看到這個(gè)利率上升的線是挺平穩(wěn)的，我們沒有看到一個(gè)集聚上升的利率變動(dòng)，這是為什么？是因?yàn)檫@一次美聯(lián)儲(chǔ)為首的央行做法是不一樣的。我們看到倒退回12個(gè)月之前，我們?nèi)匀宦牭矫缆?lián)儲(chǔ)是在今年2019年，可能會(huì)說降三次息，但是當(dāng)進(jìn)入2019年的時(shí)候，我們先看到是美聯(lián)儲(chǔ)表態(tài)說，我們要再考慮考慮，到了年中的時(shí)候，說可能會(huì)維持平穩(wěn)，然后到了下半年的時(shí)候，開始連續(xù)的降息。歐洲的央行負(fù)利率，主要的歐元區(qū)的國(guó)家負(fù)利率。
中國(guó)的利率實(shí)際上在這些主要經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中，我們的利率水平是相對(duì)高的，但是運(yùn)動(dòng)的方向也是一致的，我們?cè)谧隼矢母铮鯨PR，也是緩慢下降經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中實(shí)際利率，這樣一來大家看到前三頁(yè)P(yáng)PT，大家看到的趨勢(shì)，或者能做的一個(gè)判斷是說，其實(shí)這一輪周期沒有那么快結(jié)束。當(dāng)然總結(jié)起來，我們會(huì)看到一個(gè)更低速度成長(zhǎng)，但是它延續(xù)的時(shí)間可能比我們想象的要長(zhǎng)一些。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，紅色的線是我們歷年GDP的成長(zhǎng)率，大家也是看到同樣的周期，綠色是全球的GDP的增長(zhǎng)，實(shí)際上要講我們未來的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，一定會(huì)緩慢的下移增速，因?yàn)槲覀凅w量已經(jīng)是全球第二。但是我們?cè)隽咳匀皇侨虻谝?。中?guó)經(jīng)濟(jì)的增速在主要的前十，前二十經(jīng)濟(jì)體里面仍然排在前三，甚至前二，所以我們看到整個(gè)結(jié)構(gòu)下轉(zhuǎn)型，我們?cè)鏊贂?huì)下降。但是我們應(yīng)該更追求在新動(dòng)能下經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提升。
未來的十年、二十年，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)發(fā)生一些什么樣最大的變化，實(shí)際上我總結(jié)了四塊這四塊都和我們商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)有關(guān)系，或者說和寫字樓都有關(guān)系，城鎮(zhèn)化大家非常理解，以現(xiàn)在規(guī)劃來講會(huì)有五個(gè)最重要城市群，未來十到十五年時(shí)間，這些最重要五大城市群會(huì)繼續(xù)吸收超過1.5億人口，這么多人口涌進(jìn)這些超大城市群，帶來的是什么，我們需要有更多工作的機(jī)會(huì)，而同時(shí)我們?cè)谶M(jìn)入后工業(yè)化時(shí)期，我們看到更多是服務(wù)業(yè)的就業(yè)。所以這里面會(huì)有非常多的寫字樓的需求，從長(zhǎng)期來看，同時(shí)我們?cè)谧龇?wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)的增加值在GDP的占比從50%會(huì)提升到70%，消費(fèi)升級(jí)，大家往往認(rèn)為消費(fèi)升級(jí)更直接相關(guān)是我們購(gòu)物中心領(lǐng)域，是我們倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域，以現(xiàn)在電商來講是住房領(lǐng)域，實(shí)際上以后面還會(huì)講，我們對(duì)于整個(gè)消費(fèi)升級(jí)的理念來講。大家想一想，我們現(xiàn)在工作節(jié)奏很快，很忙。大家每天有多長(zhǎng)的時(shí)間，24小時(shí)有多長(zhǎng)時(shí)間是在自己的家里面，清醒的狀態(tài)下，其實(shí)很少，大部分時(shí)間都在公共建筑里面，在這些公共場(chǎng)所。所以從廣義消費(fèi)升級(jí)理念，大家對(duì)于工作場(chǎng)所的品質(zhì)，它的健康，其實(shí)是更關(guān)注的，所以這里面有非常多的辦公樓未來的升級(jí)的趨勢(shì)。數(shù)字化與創(chuàng)新，前面幾位嘉賓都提到，不但是我們未來寫字樓需求的一個(gè)主要的來源，同時(shí)會(huì)給整個(gè)寫字樓的生態(tài)帶來一個(gè)革命性的變化。
前面說了非常多宏觀的東西，其實(shí)是說我們未來幾年可能我們不會(huì)面臨一個(gè)急劇硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，但是低成長(zhǎng)是未來幾年擺不脫的挑戰(zhàn)，對(duì)于寫字樓來講，2019年我們看到的趨勢(shì)是什么，這張圖由兩個(gè)指標(biāo)組成，柱狀體是我們所監(jiān)控七個(gè)主要城市的寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量的指標(biāo)，凈吸納量是一個(gè)來記錄和追蹤寫字樓新增需求的指標(biāo)。再上面那根起伏的曲線是一個(gè)湯森路透企業(yè)信心指數(shù)的指標(biāo)，很有意思，大家看企業(yè)信心指數(shù)這個(gè)指標(biāo)，跟中國(guó)寫字樓凈吸納量的指標(biāo)有非常高的吻合度，在2019年，或者在過去12-18個(gè)月里面，發(fā)生了一些什么事情，從更宏觀的角度來看，在我們國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)里面，我們出臺(tái)資管新規(guī)，降低整體經(jīng)濟(jì)杠桿率，2018年6月到7月貿(mào)易爭(zhēng)端升級(jí)，一直波折不斷，到今年2018年底，2019年我們?cè)诶^續(xù)清退P2P，共享辦公在2019年也一改前兩年的狂奔的狀態(tài)，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的整合期，所以這些疊加起來，我們看到一個(gè)從凈吸納量指標(biāo)上，從企業(yè)信心的指標(biāo)上，都在往下走。在今年下半年第三季度，我們看到了一些轉(zhuǎn)行的跡象，很多時(shí)候我們看到中國(guó)最近一些宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是企穩(wěn)，中美貿(mào)易爭(zhēng)端從短期來講，其實(shí)也有一個(gè)緩和的跡象，這給企業(yè)帶來了更多的對(duì)未來經(jīng)營(yíng)的信心。也馬上會(huì)體現(xiàn)在我們寫字樓的市場(chǎng)上。當(dāng)然和去年同期比，我們必須要面對(duì)的一個(gè)客觀的現(xiàn)狀是說，今年寫字樓新增的需求量，對(duì)于往年其實(shí)是要弱的。
但是寫字樓它的需求的結(jié)構(gòu)也是在同步的發(fā)生變化，我們剛才也提未來整個(gè)寫字樓里面一大趨勢(shì)是由創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)去帶動(dòng)的。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到后工業(yè)化的時(shí)代，實(shí)際上我們已經(jīng)從一個(gè)出口加工導(dǎo)向型的制造業(yè)加投資的狀態(tài)，會(huì)轉(zhuǎn)入到創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)新時(shí)代，在寫字樓里面，其實(shí)我們也會(huì)看到一些體現(xiàn)，寫字樓其實(shí)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，在某種程度上和股市一樣，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的晴雨表，我們對(duì)于了2018年和2019年，前三季度的寫字樓新的租賃成交各種行業(yè)的占比，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，金融退居第二位了，而我們的TMT產(chǎn)業(yè)，TMT是我們把它當(dāng)成是泛科技類的產(chǎn)品，目前是寫字樓新需求占比第一。可以預(yù)見金融和TMT在未來三年五年里面，仍然會(huì)是我們中國(guó)寫字樓最主要的需求驅(qū)動(dòng)力。
另外其實(shí)我們還看到在穩(wěn)步上升的是專業(yè)服務(wù)業(yè)，而專業(yè)服務(wù)業(yè)我們想到整個(gè)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，以及我們?cè)诜?wù)貿(mào)易貿(mào)易領(lǐng)域進(jìn)一步開放，會(huì)帶來未來新增的需求。在另一邊，國(guó)貿(mào)的魏總也在講，在國(guó)貿(mào)剛剛建成的時(shí)候，第一批租戶全部是外資企業(yè)，到新一期國(guó)貿(mào)建成已經(jīng)里面有非常多的國(guó)內(nèi)的企業(yè)，現(xiàn)在總體國(guó)內(nèi)企業(yè)占比，從全國(guó)來講已經(jīng)占到80%左右，今年三季度我們看到一些新的外資企業(yè)的設(shè)立，其實(shí)是和我們從2017、2018年開始的進(jìn)一步對(duì)外開放有關(guān)的，很多落實(shí)在金融領(lǐng)域里面。
從租金和空置率角度來講，租金和空置率這兩個(gè)指標(biāo)，他們互相之間是反向關(guān)聯(lián)的這兩根線分別是我們從2003年開始中國(guó)寫字樓總體的表現(xiàn)的情況兩根指標(biāo)，一個(gè)是租金，一個(gè)空置率。實(shí)際上從2003年到2019年，我們也是在經(jīng)歷第二輪周期，第一輪周期看的很明白，用紅色的區(qū)域標(biāo)注出來，全球金融危機(jī)在11年前。而這一次其實(shí)我們的表現(xiàn)是有一樣的地方，也有不一樣的地方，我們一方面看到全國(guó)寫字樓空置率已經(jīng)超過了2008年的時(shí)候，那更多的是來自于什么？我們?cè)谥形鞑浚谝恍┒€城市，其實(shí)我們面臨的是更嚴(yán)重的供過于求的問題，這是相似的地方。但是不一樣的地方是在于我們并沒有看到在11年前相對(duì)明顯的租金下跌，為什么？因?yàn)槲颐媾R的經(jīng)濟(jì)的周期表現(xiàn)形式不一樣，并沒有出現(xiàn)一個(gè)明顯的驚奇的衰退。從企業(yè)的信心來講，大家變得更謹(jǐn)慎了對(duì)于擴(kuò)張，對(duì)于新設(shè)立業(yè)務(wù)，但是并沒有出現(xiàn)我在2018年的時(shí)候真實(shí)感受到寫字樓租賃市場(chǎng)上有非常多的租戶在一夜之間決定我要關(guān)閉，在上?；蛘咴诒本┑霓k公室，而這一次并沒有出現(xiàn)。
這張圖是我們所覆蓋追蹤的17個(gè)主要城市，在今年前三季度一些空置率的狀態(tài)和租金的表現(xiàn)。大家可以看到的是，一方面像剛才所說，在一些二線城市里面，實(shí)際上目前空置率的相同是相對(duì)比較嚴(yán)重的，一線城市里面北京、廣州實(shí)際上空置率，還是在一個(gè)相對(duì)合理的水平里面，上海和深圳的空置率目前在19%左右，接近20%是偏高的。但是相比一些二線城市來講，仍然是低的。而租金大家可以看到，大部分的點(diǎn)在零軸以下，意味著今年前三季度對(duì)大部分市場(chǎng)來講，我們看到寫字樓租金是下降的。因?yàn)樵谧鶓?yīng)該有很多業(yè)主朋友，當(dāng)然北京情況好一些，如果大家有在全國(guó)各地的項(xiàng)目，是不是會(huì)有同樣的感受。
2019年看起來，其實(shí)是一個(gè)蠻有挑戰(zhàn)性的一年，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)來講，新增的需求比2018年要弱一些，租金的走勢(shì)我們也看到，租金下行的壓力。對(duì)于2020年來講，我們認(rèn)為市場(chǎng)的趨勢(shì)，或者說我們建議的策略是什么，首先我們的一個(gè)預(yù)測(cè)是在于說我們認(rèn)為2020年中國(guó)寫字樓的需求會(huì)出現(xiàn)溫和的復(fù)蘇。原因是在于首先從一個(gè)宏觀的角度來講，從近期中美的貿(mào)易談判的進(jìn)展來講，我們認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)一個(gè)短期的平靜期。但是中長(zhǎng)期實(shí)際上我們?nèi)匀徽J(rèn)為這個(gè)拉鋸會(huì)始終存在，對(duì)于企業(yè)在2020年的決策來講，目前這個(gè)短暫的緩和期或者平靜期，其實(shí)有利于他們做出一些擴(kuò)張的戰(zhàn)略決策。
第二是在于說，我剛才也提到，中國(guó)進(jìn)一步金融業(yè)開放，時(shí)間表設(shè)定在2020年，我們?cè)?019年據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)看到超過30家金融企業(yè)新設(shè)立的申請(qǐng)。相信這樣的一些金融業(yè)的新的需求會(huì)在2020年繼續(xù)涌現(xiàn)，特別是在北京、上海、深圳這樣金融中心城市，這是為什么我們會(huì)認(rèn)為在2020年從需求端，我們會(huì)看到一個(gè)溫和的復(fù)蘇。
但是同時(shí)我們看到其實(shí)在供應(yīng)端，并不是說我們完全沒有任何可以擔(dān)憂的地方，在供應(yīng)端我們看到供應(yīng)的挑戰(zhàn)仍然存在，未來的三年整個(gè)中國(guó)的17個(gè)城市的寫字樓供應(yīng)超過2600萬，如果我沒記錯(cuò)的話，但是我們?nèi)绻紤]一些合理的延遲交付，我們?cè)谶@個(gè)市場(chǎng)上會(huì)由于種種原因，租賃速度的原因，由于資金的原因，會(huì)出現(xiàn)一些延遲交付，我們觀測(cè)在目前市況下差不多30%左右，所以整個(gè)的實(shí)際交付的新增供應(yīng)在未來三年也會(huì)在1800萬平米，年均是600萬平米。其實(shí)是一個(gè)不小的供應(yīng)量。
我今天看蠻多的業(yè)主朋友在這里，所以我們2020年，或者2021年我們應(yīng)該做什么，實(shí)際上我們應(yīng)該知道租戶在想什么，租戶在想什么？首先經(jīng)濟(jì)的狀況，周期雖然沒有結(jié)束，但是我們面臨一個(gè)更慢的增長(zhǎng)，租戶是想在更慢增長(zhǎng)里面，如果我的營(yíng)收端不能保持快增長(zhǎng)，我必須在我成本端進(jìn)行合理的控制，所以控制房地產(chǎn)成本是一個(gè)非常合乎邏輯的租戶端的選擇?？刂瞥杀咀詈?jiǎn)單也是最有效的一個(gè)方法是說，我從一個(gè)非常核心的區(qū)搬到一個(gè)新興商務(wù)區(qū)，這張圖顯示是說，北京、上海、深圳、杭州，我們這四個(gè)城市，如果從它的核心商務(wù)區(qū)，其中某一個(gè)板塊搬去一些新興商務(wù)區(qū)，能夠帶來租金的節(jié)省。租金是觸動(dòng)租戶搬遷一個(gè)非常重要的因素，但不是唯一，我們同時(shí)要看這些新興的商務(wù)區(qū)是不是有符合租戶要求的樓宇以及相關(guān)的配套。
第二也不是所有租戶都在考慮我要搬離市中心，有些租戶是想借這個(gè)機(jī)會(huì)留在市中心，甚至在市中心進(jìn)行升級(jí)和擴(kuò)張的。對(duì)這些租戶來講，我相信在北京的國(guó)貿(mào)，在上海的陸家嘴，其實(shí)有很多租戶在想，據(jù)我的了解，和我們前線的業(yè)務(wù)部門的了解來講，有很多租戶其實(shí)在考慮一件事，而對(duì)這一部分租戶來講，未來的兩年的時(shí)間，其實(shí)也是一個(gè)很好的時(shí)間的窗口。大家去看北京、上海、深圳這三個(gè)城市，目前在核心區(qū)域的空置的寫字樓面積，或者可租的寫字樓面積，加上未來一些新增供應(yīng)，其實(shí)相對(duì)于兩年之前，我們來看這樣的數(shù)據(jù)是更充裕的。我們有更多的空間讓想要留在市中心的企業(yè)做出更好的選擇。
但是如果回到五年前、十年前作為業(yè)主方，或者作為我們CBRE這樣一個(gè)咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其實(shí)當(dāng)我們?cè)谘信凶鈶舻臅r(shí)候，其實(shí)兩個(gè)月就夠了，但是站到今天，給大家分享我覺得是不夠的，往前看是不夠的。我們還必須知道租戶其實(shí)他的組織架構(gòu)上在做怎么樣的調(diào)整。我們看到很多的案例是說，其實(shí)我們認(rèn)為租戶的組織架構(gòu)，整個(gè)企業(yè)的組織架構(gòu)變得更加靈活化。這是一個(gè)我們現(xiàn)在或者是過去一個(gè)非常典型的組織架構(gòu)的圖，或者說有組織架構(gòu)帶來的企業(yè)房地產(chǎn)的分布的一個(gè)狀況，或者使用的狀況，這是我們認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)的企業(yè)組織架構(gòu)改變以后，所帶來房地產(chǎn)使用的一個(gè)示意圖。所以舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，剛才主持人介紹說，當(dāng)代置業(yè)是一家總部位于美國(guó)洛杉磯的一家500強(qiáng)企業(yè)，實(shí)際上 據(jù)我的了解，我們很大部分的全球總裁，產(chǎn)生全球的CEO并不在洛杉磯辦公?？萍紟淼氖钦f我們現(xiàn)在隨時(shí)隨地可以在很多的場(chǎng)合去辦公，未來5G的發(fā)展，很多新的科技的發(fā)展，會(huì)讓整個(gè)辦公變得更加的靈活。所以未來我們看到是說，不是企業(yè)單獨(dú)的總部，而是企業(yè)的總部的網(wǎng)絡(luò)，我們有非常多的靈活的辦公空間的需求，有即時(shí)會(huì)晤的需求，項(xiàng)目公司，各種層面比較靈活性的要求，這是租戶未來想要做的一件事情。另外一件事情，我其實(shí)聽到前面很多嘉賓在分享，包括有從客戶滿意度的視角，有從C端的視角，這的確是說我們站在現(xiàn)在去看未來的寫字樓需求，一定要關(guān)注的一件問題。我們以前只是在想租戶在想什么，我們更多是在想租戶里面員工對(duì)于寫字樓，對(duì)于未來寫字樓空間升級(jí)在要求什么。
這個(gè)柱狀圖是我們?cè)趦赡昵八龅那ъ淮{(diào)查當(dāng)中的結(jié)果，具體數(shù)據(jù)不給大家解讀，但是給我們最大的啟示是說，新的一代，千禧一代或者Z世代，他們對(duì)于辦公空間需求絕不僅僅是一張辦公桌子，一個(gè)電話，一個(gè)電腦，他希望辦公空間有更多的健康和社交，和可持續(xù)相關(guān)的一些設(shè)施，這是新一代員工所要求的辦公空間，由于看到根據(jù)預(yù)測(cè)，2020年48%職場(chǎng)的勞動(dòng)力就已經(jīng)是千禧一代和Z世代，再往后走這個(gè)比例會(huì)更高，而75%的千禧一代根據(jù)我們的調(diào)查，認(rèn)為好的雇主對(duì)工作環(huán)境應(yīng)該是十分重視的。為什么在這里強(qiáng)調(diào)我們一定要看到員工要什么，根據(jù)我們?cè)趪?guó)內(nèi)調(diào)查，至少有53%的各行各業(yè)的企業(yè)，人力成本的占比超過30%，而對(duì)大部分的行業(yè)來講，其實(shí)房地產(chǎn)的成本占比并沒有那么高。隨著未來我們進(jìn)入到創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)，人變成第一位生產(chǎn)要素的時(shí)候，其實(shí)人對(duì)于一個(gè)企業(yè)來講，人才戰(zhàn)略如何和房地產(chǎn)戰(zhàn)略形成更好的結(jié)合和互動(dòng)，是非常重要的。
針對(duì)這些東西，業(yè)主有哪些策略，或者哪些事情是可以做的，首先一個(gè)我們覺得我們必須關(guān)注到企業(yè)對(duì)于區(qū)位的選擇，但是企業(yè)對(duì)于區(qū)位選擇之外，對(duì)于這些傳統(tǒng)的價(jià)值的要求之外，區(qū)位通達(dá)性租金，這是非常傳統(tǒng)的我們?cè)谧鰧懽謽亲赓U當(dāng)中一些價(jià)值的訴求，但是除此之外，我們看到一些新興的價(jià)值，其實(shí)是現(xiàn)在的租戶想要去追求的。
我們把它總結(jié)為四個(gè)C，聯(lián)合辦公，并不是說我這個(gè)樓里面一定要有一個(gè)wework，或者其他品牌聯(lián)合辦公，而在于說這個(gè)樓宇本身能不能提供更靈活化辦公的解決方案，定制化，根據(jù)企業(yè)的要求去做一些定制化，企業(yè)社會(huì)責(zé)任，現(xiàn)在非常多國(guó)內(nèi)的企業(yè)，跨國(guó)的企業(yè)非常重視這一塊，在ESR方面的投資。另外一個(gè)就是如果我們從企業(yè)層面，從B端穿透到C端，我們要重視的是社群體系的建立，所以我們總結(jié)四個(gè)C，是英文字母打頭的四個(gè)C。
在四個(gè)C基礎(chǔ)上，我們可以做的一件事情是說我們要把原來一個(gè)四萬平米，五萬平米純寫字樓的空間，能不能把它轉(zhuǎn)變成一個(gè)適應(yīng)新的租戶或者個(gè)體需求的一個(gè)微型生態(tài)的體系，這是我覺得現(xiàn)在接觸多業(yè)主已經(jīng)在做的一件事情，當(dāng)然如果大家已經(jīng)是一個(gè)綜合體的項(xiàng)目，其實(shí)已經(jīng)有綜合體的配套。但是對(duì)于原來純寫字樓來講，其實(shí)我看到是有業(yè)主在自建一套辦公品牌和靈活辦公品牌合作，開始提供精裝修的房源，開始提供更短期的租約。然后開始回到我剛剛開始做這一行的時(shí)候，有很多的寫字樓其實(shí)從酒店過來，會(huì)有一些共享的會(huì)議的空間，會(huì)有一些共享的給到企業(yè)高端人士的一些酒廊，這些都是業(yè)主思考的一些東西。
另外我們必須認(rèn)識(shí)到，我們不是在經(jīng)營(yíng)一個(gè)空間，空間其實(shí)是空間里面的服務(wù)，我們?cè)谒袠I(yè)態(tài)里，實(shí)際上是屬于服務(wù)屬性偏低的一個(gè)業(yè)態(tài)，這也是為什么我們有酒店的品牌，有購(gòu)物中心連鎖品牌，我們一直沒有辦公樓的品牌，但是當(dāng)我們從要B端穿透到C端的時(shí)候，我們必須要有這個(gè)理念，空間就是服務(wù)。其實(shí)我剛才在下面學(xué)了很多，包括我印象深的，我們剛才提到國(guó)貿(mào)的案例里面，魏總介紹的，他們?cè)谧龇浅６嗟氖?，我相信在座很多業(yè)主也在考慮如何建筑社群，如何在樓宇類提供更多穿透B端到C端的一些服務(wù)。還有一些如何把原來針對(duì)B端的服務(wù)做的更精細(xì)化。
第三個(gè)要分享的是可持續(xù)的發(fā)展，綠色的建筑，當(dāng)代置業(yè)是我了解在國(guó)內(nèi)綠色金融領(lǐng)域走的比較前端的一個(gè)企業(yè)，剛才國(guó)貿(mào)的案例也是進(jìn)一步的認(rèn)證。為什么要關(guān)注這件事情，因?yàn)槿?0%的碳排放來自于建筑，或者在建筑過程中產(chǎn)生。今年的冬天不知道大家感覺到?jīng)]有，實(shí)際上我平時(shí)在上海，我感覺今年其實(shí)比較熱，氣候比較反常，全球變暖是大家一直在討論的一個(gè)問題，而建筑的本身其實(shí)可以做非常多的事，這張圖在大家右手邊，其實(shí)是澳洲整個(gè)能源評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，最高評(píng)級(jí)可持續(xù)的樓宇，綠色樓宇和最低評(píng)級(jí)的普通樓宇，在整個(gè)碳排放指標(biāo)上，可以相差19倍，非常非常大的差距，這是為什么在整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本里面，我們看到一旦成為一個(gè)綠色的樓宇，實(shí)際上運(yùn)營(yíng)成本，至少能源消耗上節(jié)約30%-50%。說了這些，這是和業(yè)主相關(guān)。那和租戶有什么關(guān)系，包括這張圖，我們說對(duì)業(yè)主來講，實(shí)際上綠色的建筑不光在運(yùn)營(yíng)端能夠節(jié)省成本，根據(jù)我們的研究?jī)芍v，這是我們兩年前做的研究，根據(jù)我們研究來講，整個(gè)綠色建筑目前綠色認(rèn)證的建筑，在全國(guó)所有的寫字樓的子市場(chǎng)里面有75%子市場(chǎng)，綠色建筑是有租金的溢價(jià)，當(dāng)我們采訪租戶的時(shí)候，之前的幾年租戶會(huì)問一個(gè)問題，和我有什么關(guān)系。當(dāng)我們現(xiàn)在再去問租戶的時(shí)候，其實(shí)租戶會(huì)回答我們，我們需要綠色建筑，是在于他對(duì)于整個(gè)可持續(xù)理念和ESR要求更高，第二個(gè)很多租戶會(huì)反映，由于有一個(gè)比較高的可持續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上對(duì)我自己后續(xù)的投入會(huì)減少，打個(gè)比方，我這個(gè)樓宇比較是一個(gè)白金級(jí)認(rèn)證，或者國(guó)內(nèi)綠色三星認(rèn)證，對(duì)于很多租戶來講，他原先想要打造一個(gè)室內(nèi)更好更健康的工作環(huán)境，后續(xù)投入會(huì)減少，這是為什么他面對(duì)一個(gè)綠色建筑愿意付出租金的溢價(jià)。
另外帶來人才流失變少，在人力成本上的節(jié)約，以及在品牌形象上打造都是租戶所可以獲取的，在這中間可以獲取的一些價(jià)值，所以綠色建筑我覺得是在未來一個(gè)非常大的趨勢(shì)。
最后總結(jié)一下我們的一些觀點(diǎn)，首先從寫字樓市場(chǎng)來講，我們認(rèn)為2020年會(huì)看到寫字樓需求溫和的復(fù)蘇，但是寫字樓供應(yīng)端仍然是有一些挑戰(zhàn)，從租戶的策略來講，既有成本敏感性的租戶搬去新興商務(wù)區(qū)，但是在市中心的區(qū)域，原有核心區(qū)也會(huì)提供一些升級(jí)租戶更多的選項(xiàng)。靈活性以及千禧一代、Z世代是未來租戶端的兩個(gè)重大的趨勢(shì)，而業(yè)主是要關(guān)注這兩個(gè)趨勢(shì)。從業(yè)主在短期里面可以采取的策略來講，一個(gè)是說如何從一個(gè)純的寫字樓空間，增加它的服務(wù)屬性，增加配套的屬性，把它打造成一個(gè)有溫度的生態(tài)圈。
第二的觀點(diǎn)，剛才講可持續(xù)綠色是未來的整個(gè)寫字樓建筑，包括所有建筑的一個(gè)非常重要的趨勢(shì)。
