四季度北京寫字樓租金繼續(xù)下調(diào) 吸納量回暖
時間：2019/12/27
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北京今年第四季度全市和五大核心商圈寫字樓季度凈吸納量分別達15.9萬平方米和8.6萬平方米，分別為前三個季度平均值的2.0倍和6.3倍。
寫字樓
戴德梁行近日在北京舉辦的2019年四季度媒體搶聽會上，發(fā)布了北京第四季度寫字樓市場和零售市場報告（以下簡稱“報告”）。報告顯示，受新入市項目提前預租的影響，四季度北京寫字樓租賃市場較前三個季度略有回暖。
與此同時，當前經(jīng)濟的不確定性致使北京寫字樓市場租金繼續(xù)下調(diào)，四季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算分別達每月每平方米人民幣382.4元和427.9元，分別環(huán)比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%。
2019年北京全市甲級寫字樓年度供應量繼2007年和2016年之后又一次超百萬，達101.8萬平方米，全市甲級寫字樓總存量攀升至1114萬平方米。大量的新增供應拉動本季度北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別同比上升5.1和3.8個百分點，分別達13.5%和7.6%。
但縱觀2019年全年，北京寫字樓租賃市場則表現(xiàn)平平，全市和五大核心商圈寫字樓市場年度凈吸納量分別為39.9萬和12.7萬平方米，分別為近10年來年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。
報告表明，在未來三年，北京寫字樓市場新增供應量約達304.1萬平方米且67.7%將分布于新興商圈。
對此，戴德梁行北中國區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示，在經(jīng)濟形勢不明朗和新興商圈大量新增供應的雙重背景下，短期來看，預計未來一年北京寫字樓市場空置率將持續(xù)上揚且租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力；但長期來看，在未來的3~5年，隨著北京服務業(yè)擴大開放試點工作的持續(xù)推進，相關(guān)領(lǐng)域如金融科技、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G、人工智能、文旅、高端服務業(yè)等行業(yè)的快速發(fā)展將進一步刺激北京寫字樓市場活躍度，屆時租賃需求的上升或?qū)楸本懽謽鞘袌鰩碜饨鸷统鲎饴实碾p提升。
零售市場方面，報告顯示，2019年北京零售市場新增供應明顯放緩，全年新增優(yōu)質(zhì)零售空間僅46.2萬平方米，同比下降50.5%，其中近40%為城市更新項目。
對此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，北京零售市場目前已全面進入更新升級階段，除了大批百貨展開了升級試點工作，很多購物中心也逐漸進入調(diào)整期，伴隨著供應的放緩及項目的更新改造，預計短期內(nèi)核心商圈空置率還將進一步走低。
寫字樓
戴德梁行近日在北京舉辦的2019年四季度媒體搶聽會上，發(fā)布了北京第四季度寫字樓市場和零售市場報告（以下簡稱“報告”）。報告顯示，受新入市項目提前預租的影響，四季度北京寫字樓租賃市場較前三個季度略有回暖。
與此同時，當前經(jīng)濟的不確定性致使北京寫字樓市場租金繼續(xù)下調(diào)，四季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算分別達每月每平方米人民幣382.4元和427.9元，分別環(huán)比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%。
2019年北京全市甲級寫字樓年度供應量繼2007年和2016年之后又一次超百萬，達101.8萬平方米，全市甲級寫字樓總存量攀升至1114萬平方米。大量的新增供應拉動本季度北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別同比上升5.1和3.8個百分點，分別達13.5%和7.6%。
但縱觀2019年全年，北京寫字樓租賃市場則表現(xiàn)平平，全市和五大核心商圈寫字樓市場年度凈吸納量分別為39.9萬和12.7萬平方米，分別為近10年來年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。
報告表明，在未來三年，北京寫字樓市場新增供應量約達304.1萬平方米且67.7%將分布于新興商圈。
對此，戴德梁行北中國區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示，在經(jīng)濟形勢不明朗和新興商圈大量新增供應的雙重背景下，短期來看，預計未來一年北京寫字樓市場空置率將持續(xù)上揚且租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力；但長期來看，在未來的3~5年，隨著北京服務業(yè)擴大開放試點工作的持續(xù)推進，相關(guān)領(lǐng)域如金融科技、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G、人工智能、文旅、高端服務業(yè)等行業(yè)的快速發(fā)展將進一步刺激北京寫字樓市場活躍度，屆時租賃需求的上升或?qū)楸本懽謽鞘袌鰩碜饨鸷统鲎饴实碾p提升。
零售市場方面，報告顯示，2019年北京零售市場新增供應明顯放緩，全年新增優(yōu)質(zhì)零售空間僅46.2萬平方米，同比下降50.5%，其中近40%為城市更新項目。
對此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，北京零售市場目前已全面進入更新升級階段，除了大批百貨展開了升級試點工作，很多購物中心也逐漸進入調(diào)整期，伴隨著供應的放緩及項目的更新改造，預計短期內(nèi)核心商圈空置率還將進一步走低。
“受全球配置需求的驅(qū)使，境外機構(gòu)對中國的關(guān)注不斷上升，在經(jīng)濟整體下行的大環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對穩(wěn)定的北京市場則為偏好一線城市有穩(wěn)定現(xiàn)金流核心物業(yè)的境外投資者提供了更好的選擇，這也是為什么北京外資交易占比連續(xù)兩年接近30%的原因?！贝鞯铝盒兄袊Y本市場副董事總經(jīng)理劉兵總結(jié)道，“同時，2019年自用買家‘剛需’保持強勁，多點開花，除通州、豐臺科技園等新興區(qū)域之外，在政府支持下，自用買家亦在核心區(qū)域?qū)ふ页鞘懈聶C會，參與存量市場同機構(gòu)類買家展開爭奪?！?
