疫情影響寫字樓租賃市場 或將短期內(nèi)加劇空置率波動
受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，一線城市寫字樓空置率或將進一步波動。當前我國城市更新速度加快，商業(yè)寫字樓加快入市，供過于求現(xiàn)象普遍存在。近期，多家房地產(chǎn)顧問機構發(fā)布的報告均顯示，從2019年情況看，我國一線城市字樓過剩趨勢依然延續(xù)，此次疫情或將短期內(nèi)加劇這一現(xiàn)象。
受疫情影響 居家在線辦公現(xiàn)象增多
受此次新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，農(nóng)歷新年開市首日，會暢通訊、三五互聯(lián)，二六三、蘇州科達、致遠互聯(lián)、齊心集團等“遠程辦公概念股”盤中拉升。以騰訊、新浪、阿里、字節(jié)跳動為代表的多家互聯(lián)網(wǎng)公司都宣布了2月3日——7日在家辦公，2月10日返崗。相關調查數(shù)據(jù)顯示，17.8%公司傾向于在家辦公。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2月3日，超過1000萬家企業(yè)使用釘釘在家辦公、在線辦公；企業(yè)微信的企業(yè)用戶數(shù)達數(shù)百萬，個人用戶數(shù)上千萬。不過也有相關網(wǎng)友反映，包括釘釘、企業(yè)微信、華為WeLink在內(nèi)的在線辦公軟件先后崩潰，出現(xiàn)了無法登錄、無法收發(fā)消息、視頻會議中斷等問題。
在線辦公需求仍在繼續(xù)爆發(fā)，2月5日，阿里釘釘首次超過微信，躍居蘋果APP免費排行榜第一，這也是蘋果應用商店里，辦公類應用產(chǎn)品歷史上首次躍居第一。據(jù)了解，釘釘在3日通過阿里云緊急擴容1萬臺服務器后，4日再度擴容1萬臺云服務器，以應對群直播和語音視頻會議的流量洪峰。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說，從單一這個事件就判斷對于中國經(jīng)濟全年產(chǎn)生重大影響還為時過早，但短期的影響是存在的，尤其是一季度的影響會相對明顯?？傮w來看，對房地產(chǎn)相關行業(yè)股市的影響在短期內(nèi)的確會較為明顯，但隨著全國整體恢復正常節(jié)奏，在民眾強大的信心之下，后續(xù)必將迎來整體的穩(wěn)定和有序發(fā)展。
疫情或將短期內(nèi)加劇空置率抬升
從2019年看，寫字樓空置率爬升現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2019年，上?？罩寐释壬仙?.2個百分點至19.4%?？v觀上海2019年寫字樓市場，金融業(yè)(21%)、TMT(17%)依舊是寫字樓主力需求來源，此外，消費品制造業(yè)(13%)，專業(yè)服務(9%)以及醫(yī)藥和生命科學(6%)也貢獻較大需求。
高力國際中國區(qū)研究部高級董事邱義昇說，寫字樓空置率上升，中美貿(mào)易摩擦是重要原因。上海是外資集聚地，2019年這些企業(yè)對貿(mào)易摩擦有直接感受，或多或少縮減了在中國的規(guī)模，削弱了上海辦公樓市場的需求。
金融行業(yè)去杠桿也影響了寫字樓租賃。“一部分小的金融機構、P2P企業(yè)，大部分退租了，還有一些金融機構從陸家嘴的核心區(qū)域搬去更便宜的樓，或是搬去前灘、竹園和花木等浦東次中心區(qū)域?！备吡H研究部副董事江鵬說，2018年下半年，陸家嘴的空置率為15.9%，但到了2019年上半年，空置率提升至19%，且租金有所下降。
多份報告均顯示，除經(jīng)濟大環(huán)境影響外，供過于求是空置率上升主因。世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2019年上海寫字樓市場錄得約99萬平方米的新增供應，受到大量供應持續(xù)入市而經(jīng)濟放緩、需求端走弱的影響，新交付項目預租普遍表現(xiàn)低于預期。全年凈吸納量累計僅錄得29.6萬平方米。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年，深圳22.04%的寫字樓空置率位列四大一線城市之首。2019年，深圳新增甲級寫字樓供應53.56萬平方米，市場僅消化約10.17萬平方米，供應量約為市場需求的5倍。據(jù)悉，深圳寫字樓投資歷來旺盛，最近幾年供應量居高不下。在2018年，深圳新增寫字樓供應約70萬平方米。
高力國際數(shù)據(jù)顯示，2019年，北京新增供應超過90萬平方米，創(chuàng)下有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最高紀錄，空置率達到13.5%，較2018年上漲5.3個百分點。
在四大一線城市中，廣州較為特殊。數(shù)據(jù)顯示，2019年，廣州僅僅在四季度有一個甲級寫字樓新項目入市，僅新增9.6萬平方米的市場供應，且全部被市場吸納。截至2019年底，廣州甲級寫字樓空置率僅5.5%，為2010年以來的最低水平。戴德梁行相關負責人分析，和北京、上海、深圳相比，廣州寫字樓供應明顯不足。
世邦魏理仕亞太區(qū)和歐洲、中東及非洲研究部主管金緯說，今年第一季度的寫字樓租賃活躍度預計出現(xiàn)下滑。如果疫情能夠得到有效控制，則對市場僅構成短期影響，租賃市場或將于第二季度即出現(xiàn)復蘇。
應加強監(jiān)測 提前研判疫情對空置率影響
相關專家判斷，受此次疫情影響，部分企業(yè)擴租寫字樓計劃或將暫時擱淺。世邦魏理仕亞太區(qū)和歐洲、中東及非洲研究部主管金緯說，預計疫情不會造成長期影響，但將增加今年上半年整體經(jīng)濟增長的不確定性。長期來看，此次疫情可能會促使更多企業(yè)租戶和寫字樓業(yè)主增加對員工福祉和項目可持續(xù)性的重視與關注。
業(yè)內(nèi)也有較為樂觀的判斷。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，受惠于長三角一體化戰(zhàn)略深入推進，外資企業(yè)存在較大概率持續(xù)擴租，此外，隨著5G為代表的新科技行業(yè)爆發(fā)，也將進一步提振市場需求。不過嚴躍進也認為，未來兩年，業(yè)主依舊會延續(xù)“以價格換市場”的策略，租金持續(xù)下滑是大概率事件。
嚴躍進提醒，短期來看，監(jiān)管部門應進一步加強監(jiān)測和研判，謹防疫情進一步推高空置。
世邦魏理仕中國區(qū)研究主管謝晨說，人工智能、云計算和物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，將與金融、制造、零售、醫(yī)療、教育和交通等領域融合，并創(chuàng)造出新的商業(yè)機會。政府應宜著力培育，讓相關企業(yè)成為優(yōu)質辦公樓的主力租戶。
