“拿地人”無地可拿 房企投資無奈推遲
受新冠肺炎疫情影響，土地市場被迫按下“暫停鍵”， 從1月底開始，陸續(xù)有城市發(fā)布土地交易延期公告，房企投資節(jié)奏也紛紛作調(diào)整。
“疫情沖擊下，房企的銷售業(yè)績受到影響，投資周期普遍延后，企業(yè)面臨的壓力更大?！?2月28日，50強(qiáng)房企公司投拓(房企項(xiàng)目前期拿地)人士張令向時(shí)代周報(bào)記者表示。
隨著復(fù)工潮來臨，多座城市陸續(xù)出臺(tái)土地新政以應(yīng)對疫情帶來的沖擊，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。
盡管今年到目前，張令所在的區(qū)域公司仍未拿到一塊土地，但張令已處于忙碌模式。
“從2月10日復(fù)工以來，工作就撲面而來，除了做落地項(xiàng)目的收尾工作，我還要對推進(jìn)項(xiàng)目做材料上會(huì)、溝通設(shè)計(jì)出圖，并實(shí)時(shí)監(jiān)控土地市場的動(dòng)態(tài)。”張令說。
在張令忙碌背后，“冰封”已久的土地市場隨復(fù)工潮逐漸開始局部“解凍”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，疫情后，2月份全國成交單宗地塊超過10億元的合計(jì)46宗，主要分布在北京等城市。1-2月份全國熱點(diǎn)土地城市市場，50大城市1-2月合計(jì)賣地5180億元，同比上漲4.1%。
土拍頻延期
李進(jìn)(化名)是一家國有房企華南區(qū)域公司的投拓部負(fù)責(zé)人。受疫情影響，李進(jìn)所領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)目前仍將主要精力放在前期項(xiàng)目研究和全年投資計(jì)劃安排上。
“合作拓展工作很多時(shí)候需要對外溝通，現(xiàn)在也出不去，所以我們部門大部分人的工作都是做前期資料梳理研究，比如項(xiàng)目研究、測算、評估。”2月28日，李進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
李進(jìn)所在的華南區(qū)域公司，在整個(gè)集團(tuán)中剛成立不久，但總部公司一直寄予厚望。這意味著李進(jìn)需要爭取更多的投資額度，同時(shí)在拿地上更加精準(zhǔn)。
進(jìn)入2020年，李進(jìn)所在區(qū)域還未參與過任何一場公開招拍掛，這主要源于意向城市土拍日期的一再延遲。
對于現(xiàn)狀，李進(jìn)感到十分焦灼?！霸谶^年前，我們就在為深圳將于2月11日舉行的住宅用地土拍準(zhǔn)備，但受疫情影響，時(shí)間延至2月20日，后又再次延期至3月3日?！?
土地出讓日期的一再推遲，使得李進(jìn)所在區(qū)域的投資周期也不得不延后。
“整個(gè)投資時(shí)間向后延了20多天，會(huì)對項(xiàng)目的工期造成一定影響，但好在時(shí)間不長，工地開工后可以加快工程進(jìn)度以彌補(bǔ)時(shí)間差?！?李進(jìn)說。
除了李進(jìn)所在城市之外，目前，泉州、成都等城市也將土地出讓延期至3月。而投資周期的順延，讓部分高周轉(zhuǎn)房企“當(dāng)年拿地、當(dāng)年銷售”的模式受到考驗(yàn)。
“通常我們都希望一季度在土地市場有所斬獲，這樣到三四季度時(shí)，項(xiàng)目就可以順利開盤?！?月29日，一位廣州房企的投拓人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“但目前市場上供應(yīng)的土地有限，我們估計(jì)很難在一季度完成相應(yīng)拿地任務(wù)，可能會(huì)對今年的銷售有些影響，回款周期也將被進(jìn)一步拉長?！?
相比之下，張令雖然也沒拿到土地，但相對沒有那么焦慮。
“我們定位是中高端溢價(jià)盤，公司對拿地的節(jié)點(diǎn)及策略并沒有卡得很緊，即使第一季度沒有拿地，對全年的影響不大?！睆埩钔嘎?，“我們部門已經(jīng)挑了幾塊合適的土地，正在等政府掛出，但是最快也是從二季度開始發(fā)力?！?
在李進(jìn)看來，下半年企業(yè)面臨的壓力會(huì)比較大，如果趕上政策波動(dòng)，政府不推地塊，企業(yè)壓力會(huì)更大。
抄底機(jī)會(huì)難覓
面對上述房企壓力，各個(gè)地方政府也在積極出手。
時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年3月1日，全國共有福州、衡陽、海南、青島、河南、蘇州等近20個(gè)省份或城市陸續(xù)出臺(tái)針對涉及土地出讓環(huán)節(jié)的相關(guān)紓困政策。
就具體內(nèi)容來看，主要集中在調(diào)整土地出讓方式或時(shí)間節(jié)點(diǎn)、可延期或分期繳納土地出讓金、允許順延開竣工時(shí)間不計(jì)違約責(zé)任、允許先行用地四大方面。
以蘇州為例，有關(guān)部分已提出調(diào)整超過市場指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則，超過市場指導(dǎo)價(jià)的，不再統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預(yù)售許可。2月24日掛出的11宗宅地已有10宗取消了竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，土地出讓條件有所放寬。
受此影響，部分城市土地市場開始回暖。
李進(jìn)告訴記者，其團(tuán)隊(duì)近日也在統(tǒng)計(jì)各地政府出臺(tái)的利好政策。他們發(fā)現(xiàn)，部分措施的實(shí)操性相對較差。
“比如疫情期間，房企給政府的一些人才房、回遷房、保障房都可以向后延，但政府并未說明具體要延多長時(shí)間。除此之外，廣州花都提出的‘拍地即拿證’需要房企在拿地前做大量的前調(diào)并提交規(guī)劃，這會(huì)耗費(fèi)我們大量的精力，如果最后沒拍到地，之前的工作都付之東流了?！?李進(jìn)舉例稱。
在李進(jìn)看來，允許土地出讓金延期或分期繳納給房企帶來的意義最重要。一方面，可以緩解企業(yè)的資金壓力；另一方面，也能減輕疫情帶給房企的利息損失。對于很多之前拿地企業(yè)有很大作用。
盡管利好政策頻發(fā)，但李進(jìn)坦言，政策只是起到輔助作用，迫使其作出投資決策的還是在于土地本身的價(jià)值。在土拍市場，由于部分房企沖得較猛，已很難尋覓到抄底的機(jī)會(huì)。
中原地產(chǎn)研究中心的一組數(shù)據(jù)佐證了李進(jìn)的判斷。在2月成交單宗地塊超過10億元的46宗土地中，底價(jià)成交的地塊只有12宗，占比只有26%，溢價(jià)率超過10%的有27宗，占比59%。
與此同時(shí)，李進(jìn)發(fā)現(xiàn)，在土地市場中比較活躍的企業(yè)大部分屬于央企、國企，他們的融資成本相對較低，此前的擴(kuò)張速度并不特別迅速。
3月1日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者指出，最近全國土地市場以國企為主，私企拿地的非常少，北京也同樣存在這個(gè)問題。大部分都是國企聯(lián)合體獲得土地。相對而言，國企的資金壓力小。
“小部分民營房企在土地市場也表現(xiàn)活躍，主要在于他們對業(yè)績的追求，他們對投資周期安排得相對緊湊，要求在每個(gè)階段都完成相應(yīng)任務(wù)?！?張令向時(shí)代周報(bào)記者補(bǔ)充道。
盡管土地市場逐漸復(fù)蘇，但張令依舊保持著謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。
“房住不炒基調(diào)未變，我對未來的預(yù)期還是偏保守，我們并不是害怕風(fēng)險(xiǎn)，而是希望能用有限的資金獲取到最佳的土地資源。” 張令說道。
