深圳寫字樓近四分之一空置，租金下行壓力大
3月9日，第一太平戴維斯在線上發(fā)布會(huì)中表示，若樂觀預(yù)測疫情于3月底結(jié)束，房地產(chǎn)全年銷售業(yè)績將下滑18%，相比2019年全年銷售額，對比2019年全年銷售額將約有2.89萬億元的的差額，相較于2020年年初預(yù)期業(yè)績，差額在3.6萬億元。
至于寫字樓市場，整體寫字樓成交量或受打擊，傳統(tǒng)寫字樓散售將變得十分困難，大宗交易成為主要資金回籠手段。
以廣深寫字樓為例，2017年-2019年廣深寫字樓平均年成交金額約221億元，而2020年預(yù)計(jì)廣深寫字樓成交金額約180億元。
第一太平戴維斯指出，疫情疊加供應(yīng)壓力，使得大灣區(qū)寫字樓租金承壓，其中深圳最為明顯。
具體而言，深圳受2019年下半年大量新項(xiàng)目入市所推動(dòng)，新增供應(yīng)達(dá)108萬平方米，空置率攀升至24.6%，寫字樓租金連續(xù)四個(gè)季度下跌，全市租金同比下降11.9%。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，深圳寫字樓市場平均吸納量達(dá)50萬平方米，過去幾年寫字樓數(shù)量供應(yīng)平均，但去年下半年供應(yīng)量的大幅上升，導(dǎo)致深圳空置率水平達(dá)到歷史最高水平，不少業(yè)主以價(jià)換量吸引租戶。
深圳未來五年內(nèi)，新增供應(yīng)將達(dá)450萬平方米，相當(dāng)于現(xiàn)有存量寫字樓60%-70%的比例，新增落成量逾七成集中于南山區(qū)，存量有望于福田區(qū)并肩。
即使深圳寫字樓每年凈吸納量繼續(xù)增長，空置率仍將繼續(xù)上升，2020年的寫字樓平均租金也將面對比較大的下行壓力。不過另一方面，租賃成本的降低亦有望幫助深圳挽留企業(yè)，并刺激租賃市場新增需求的孵化。
回首2019年下半年，受到中國經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)放緩、中美貿(mào)易爭端、以及大灣區(qū)內(nèi)多數(shù)城市存在新增供應(yīng)過量等因素的影響，多個(gè)內(nèi)地城市的寫字樓市場在2019年下半年仍處于暫時(shí)性的調(diào)整期。
因此，大部分城市的寫字樓市場租金和價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)了不同程度的下降。與此同時(shí)，香港的社會(huì)運(yùn)動(dòng)料將削弱其市場信心并致使其租金和價(jià)格指數(shù)增長承壓。
截至2019年12月底，香港和廣州的空置率繼續(xù)徘徊在個(gè)位數(shù)水平，分別為4.7%和4.8%，但在2019年下半年期間均略有上調(diào)。
東莞的空置率也由于新增供應(yīng)拉動(dòng)而結(jié)構(gòu)性上升珠海和佛山的同期空置率均呈現(xiàn)下降趨勢，其中，政府的扶持政策乃前者的重要推動(dòng)力之一；而完全競爭市場的特質(zhì)則為后者的主要促使原因。
此外，大灣區(qū)十一城甲級寫字樓市場新增供應(yīng)共計(jì)達(dá)140萬平方米，其中，深圳為主要的新增供應(yīng)來源，占區(qū)域總新增供應(yīng)的75.4%。同期，廣州和東莞新增供應(yīng)分別達(dá)9.4萬平方米和12.2萬平方米，占總新增供應(yīng)的6.6%和9.6%。截至年末，大灣區(qū)寫字樓市場總新增存供應(yīng)量累計(jì)達(dá)2730萬平方米。
第一太平戴維斯認(rèn)為，盡管近期發(fā)生的新冠肺炎疫情已然對整體市場造成一定的短期影響，但大灣區(qū)寫字樓市場的資產(chǎn)表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍將取決于市場自身的長期基本面情況，譬如經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)調(diào)整和當(dāng)?shù)厥袌龉┬鑴?dòng)態(tài)等，而非由突發(fā)的疫情所主導(dǎo)。
就疫情對經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場之影響而言，第一太平戴維斯希望情況能如之前非典事件一樣，在年內(nèi)夏季前回歸常態(tài)，房地產(chǎn)市場資產(chǎn)表現(xiàn)或?qū)⒔?jīng)歷有限的下降，而逐步從相對多數(shù)情況下的歷史高點(diǎn)中適度回調(diào)。
