2019北京寫字樓租賃市場(chǎng)回顧及2020年展望
時(shí)間：2020/10/13
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2019北京寫字樓租賃市場(chǎng)回顧及2020年展望
回顧2019年，北京寫字樓租賃市場(chǎng)迎來(lái)了不平凡的一年，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)的變化，預(yù)示著北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入又一個(gè)新的發(fā)展階段。首先，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。從2019年全年來(lái)看，全年供應(yīng)量超過(guò)90萬(wàn)平米，這是有歷史記錄以來(lái)的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時(shí)候，但當(dāng)時(shí)也沒有達(dá)到單年新增供應(yīng)量超過(guò)90萬(wàn)平方米。其中，第三季度的新增供應(yīng)量單季度54萬(wàn)平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬(wàn)，比供應(yīng)量低點(diǎn)2012年到2014年的三年供應(yīng)量之和還要多8萬(wàn)平米。
其次，縱觀北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的歷史，整體租金收入規(guī)模從2002年的大約30億元左右，增長(zhǎng)到2019年的大約420億元，18年間增長(zhǎng)大概14倍，預(yù)計(jì)到2023年整體理論市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到500億元，截止到2019年底整體市場(chǎng)平均租金是383元每月每平方米，調(diào)整幅度控制在4%左右。面對(duì)市場(chǎng)如此大量的供應(yīng)，仍可以看出北京市場(chǎng)的租金表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。
第三，2019年北京大宗交易市場(chǎng)活躍，有望創(chuàng)造歷史最高交易記錄。除內(nèi)資依舊是主力買家外，外資今年在北京市場(chǎng)也非常活躍。城市更新類項(xiàng)目是大家最受關(guān)注的，業(yè)態(tài)依然是寫字樓為主。除了核心區(qū)，更多的投資人開始關(guān)注一些有潛力的區(qū)域或產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域。
鑒于北京有限的新增供應(yīng)及目前的宏觀經(jīng)濟(jì)，2020年北京依然會(huì)是大家聚焦的市場(chǎng)，這也更加加快了投資人布局北京的決心，活躍的市場(chǎng)流動(dòng)性也讓我們對(duì)明年的北京交易市場(chǎng)充滿信心。2020年如何選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？房地產(chǎn)過(guò)去是住宅炒作為王，就是一個(gè)典型的“產(chǎn)品快速輸出”的制造業(yè)模式，快拿地，快開工，快銷售，然后賺得錢再拿地，再生產(chǎn)……典型的制造業(yè)玩法。而今天經(jīng)歷過(guò)2017年來(lái)連續(xù)2年歷史最嚴(yán)格的調(diào)控下，進(jìn)入下半場(chǎng)“后炒房時(shí)代”后，住宅流動(dòng)性反而不如寫字樓類物業(yè)。
在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代，過(guò)去都看住宅買到手價(jià)格漲多少，但未來(lái)對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，將逐漸轉(zhuǎn)移到看租金多少，看長(zhǎng)期回報(bào)率。這種情況下，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的性價(jià)比就逐漸體現(xiàn)出來(lái)了。不論是李嘉誠(chéng)說(shuō)的房地產(chǎn)地段論，還是市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。地段一直是衡量房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，從世界公認(rèn)的頂豪紐約One57、倫敦海德公園一號(hào)、東京The House、洛杉磯貝佛利山豪宅來(lái)看，無(wú)不印證這一點(diǎn)。所以，與住宅一樣，優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)的價(jià)值也在地段。投資新興區(qū)域中心高回報(bào)寫字樓隨著北京的人口加速涌向城市外圍，與區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施相對(duì)缺乏形成結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，加之家庭消費(fèi)型定位對(duì)周邊居住人群的黏性以及對(duì)電商沖擊較好的防御性，新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購(gòu)物中心正在出現(xiàn)中長(zhǎng)期的投資機(jī)會(huì)。
目前北京區(qū)域內(nèi)，高精尖產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐順義，金融資本及大量人口的不斷涌入，令區(qū)域迎來(lái)了高速增長(zhǎng)的時(shí)機(jī)，順義區(qū)域投資價(jià)值也同時(shí)迅速攀升。正因?yàn)槿绱?，順義核心商圈的價(jià)值得以凸顯。金街國(guó)際大廈正是處于順義商圈的黃金地段-站前街，新世界百貨、國(guó)泰廣場(chǎng)，零距離華聯(lián)BHG購(gòu)物中心等百萬(wàn)平米商業(yè)群落，共同組成商圈核心，形成以金街國(guó)際大廈為中心支點(diǎn)的新城格局。金街國(guó)際大廈的雙層寫字樓在打造5.4米極致空間體驗(yàn)的同時(shí)，更隨著現(xiàn)在國(guó)家對(duì)層高的限制而成為市場(chǎng)絕版，69－143㎡靈動(dòng)空間，一平米的價(jià)格獲得兩倍的租金，租金回報(bào)了能夠達(dá)到目前北京市場(chǎng)最高水平的2倍，非凡演繹別墅級(jí)空間享受，隨心滿足個(gè)性需求的同時(shí)更帶來(lái)雙倍的財(cái)富和精神收益。已經(jīng)成為稀缺投資良機(jī)，錯(cuò)過(guò)將難再有。
回顧2019年，北京寫字樓租賃市場(chǎng)迎來(lái)了不平凡的一年，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)的變化，預(yù)示著北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入又一個(gè)新的發(fā)展階段。首先，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。從2019年全年來(lái)看，全年供應(yīng)量超過(guò)90萬(wàn)平米，這是有歷史記錄以來(lái)的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時(shí)候，但當(dāng)時(shí)也沒有達(dá)到單年新增供應(yīng)量超過(guò)90萬(wàn)平方米。其中，第三季度的新增供應(yīng)量單季度54萬(wàn)平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬(wàn)，比供應(yīng)量低點(diǎn)2012年到2014年的三年供應(yīng)量之和還要多8萬(wàn)平米。
其次，縱觀北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的歷史，整體租金收入規(guī)模從2002年的大約30億元左右，增長(zhǎng)到2019年的大約420億元，18年間增長(zhǎng)大概14倍，預(yù)計(jì)到2023年整體理論市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到500億元，截止到2019年底整體市場(chǎng)平均租金是383元每月每平方米，調(diào)整幅度控制在4%左右。面對(duì)市場(chǎng)如此大量的供應(yīng)，仍可以看出北京市場(chǎng)的租金表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。
第三，2019年北京大宗交易市場(chǎng)活躍，有望創(chuàng)造歷史最高交易記錄。除內(nèi)資依舊是主力買家外，外資今年在北京市場(chǎng)也非常活躍。城市更新類項(xiàng)目是大家最受關(guān)注的，業(yè)態(tài)依然是寫字樓為主。除了核心區(qū)，更多的投資人開始關(guān)注一些有潛力的區(qū)域或產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域。
鑒于北京有限的新增供應(yīng)及目前的宏觀經(jīng)濟(jì)，2020年北京依然會(huì)是大家聚焦的市場(chǎng)，這也更加加快了投資人布局北京的決心，活躍的市場(chǎng)流動(dòng)性也讓我們對(duì)明年的北京交易市場(chǎng)充滿信心。2020年如何選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？房地產(chǎn)過(guò)去是住宅炒作為王，就是一個(gè)典型的“產(chǎn)品快速輸出”的制造業(yè)模式，快拿地，快開工，快銷售，然后賺得錢再拿地，再生產(chǎn)……典型的制造業(yè)玩法。而今天經(jīng)歷過(guò)2017年來(lái)連續(xù)2年歷史最嚴(yán)格的調(diào)控下，進(jìn)入下半場(chǎng)“后炒房時(shí)代”后，住宅流動(dòng)性反而不如寫字樓類物業(yè)。
在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代，過(guò)去都看住宅買到手價(jià)格漲多少，但未來(lái)對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，將逐漸轉(zhuǎn)移到看租金多少，看長(zhǎng)期回報(bào)率。這種情況下，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的性價(jià)比就逐漸體現(xiàn)出來(lái)了。不論是李嘉誠(chéng)說(shuō)的房地產(chǎn)地段論，還是市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。地段一直是衡量房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，從世界公認(rèn)的頂豪紐約One57、倫敦海德公園一號(hào)、東京The House、洛杉磯貝佛利山豪宅來(lái)看，無(wú)不印證這一點(diǎn)。所以，與住宅一樣，優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)的價(jià)值也在地段。投資新興區(qū)域中心高回報(bào)寫字樓隨著北京的人口加速涌向城市外圍，與區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施相對(duì)缺乏形成結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，加之家庭消費(fèi)型定位對(duì)周邊居住人群的黏性以及對(duì)電商沖擊較好的防御性，新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購(gòu)物中心正在出現(xiàn)中長(zhǎng)期的投資機(jī)會(huì)。
目前北京區(qū)域內(nèi)，高精尖產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐順義，金融資本及大量人口的不斷涌入，令區(qū)域迎來(lái)了高速增長(zhǎng)的時(shí)機(jī)，順義區(qū)域投資價(jià)值也同時(shí)迅速攀升。正因?yàn)槿绱?，順義核心商圈的價(jià)值得以凸顯。金街國(guó)際大廈正是處于順義商圈的黃金地段-站前街，新世界百貨、國(guó)泰廣場(chǎng)，零距離華聯(lián)BHG購(gòu)物中心等百萬(wàn)平米商業(yè)群落，共同組成商圈核心，形成以金街國(guó)際大廈為中心支點(diǎn)的新城格局。金街國(guó)際大廈的雙層寫字樓在打造5.4米極致空間體驗(yàn)的同時(shí)，更隨著現(xiàn)在國(guó)家對(duì)層高的限制而成為市場(chǎng)絕版，69－143㎡靈動(dòng)空間，一平米的價(jià)格獲得兩倍的租金，租金回報(bào)了能夠達(dá)到目前北京市場(chǎng)最高水平的2倍，非凡演繹別墅級(jí)空間享受，隨心滿足個(gè)性需求的同時(shí)更帶來(lái)雙倍的財(cái)富和精神收益。已經(jīng)成為稀缺投資良機(jī)，錯(cuò)過(guò)將難再有。
