企業(yè)壓縮成本導(dǎo)致寫字樓空置率升高
時(shí)間：2020/10/29
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企業(yè)壓縮成本導(dǎo)致寫字樓空置率升高
因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不確定性的因素，寫字樓租戶承租能力有所下降。也是這個(gè)原因，導(dǎo)致一些企業(yè)會(huì)選擇控制辦公成本，靈活辦公來(lái)減少支出，這個(gè)也影響到了寫字樓租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致了寫字樓空置率升高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商辦市場(chǎng)通常以15%為線劃分買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)。目前，北上深三市的甲級(jí)辦公樓空置率均超過(guò)此線。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)租金出現(xiàn)持續(xù)松動(dòng)現(xiàn)象。第三季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。
中國(guó)國(guó)貿(mào)半年報(bào)也顯示，受經(jīng)濟(jì)不確定性等因素的影響，寫字樓租賃市場(chǎng)整體需求略顯疲軟、租戶承租能力有所下降。在寫字樓市場(chǎng)需求略顯低迷，以及新增供應(yīng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重影響下，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出空置率上升、租金增速放緩的特征。目前，CBD核心商務(wù)區(qū)寫字樓的供應(yīng)仍存在不確定性，如果開(kāi)始持續(xù)放量，預(yù)計(jì)將對(duì)寫字樓市場(chǎng)的供求產(chǎn)生較大影響，進(jìn)一步推升寫字樓空置率，租金亦將承壓下行。
58同城、安居客《2019全國(guó)寫字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低，北京租金增幅達(dá)133%，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。
對(duì)于未來(lái)寫字樓租賃，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東預(yù)測(cè)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未出現(xiàn)回暖的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)中國(guó)大部分城市寫字樓市場(chǎng)仍可能繼續(xù)面臨下行壓力。
查閱中國(guó)國(guó)貿(mào)相關(guān)業(yè)績(jī)報(bào)告可知，寫字樓是國(guó)貿(mào)的第一大業(yè)務(wù)收入來(lái)源，2016年寫字樓收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例高達(dá)51.46%，隨后雖有所下滑，但也均維持在50%左右。但中國(guó)國(guó)貿(mào)2019年半年報(bào)顯示，2019年上半年寫字樓收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅45.21%，較2018年同期的50.18%，下滑近5個(gè)百分點(diǎn)。
魏東說(shuō)，從追蹤的數(shù)據(jù)來(lái)看，這次租金出現(xiàn)下滑趨勢(shì)大約是從2018年四季度開(kāi)始的。除了受經(jīng)濟(jì)減速壓力影響外，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導(dǎo)致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩、經(jīng)濟(jì)的壓力致使部分企業(yè)租戶出現(xiàn)退租和縮減面積、從甲級(jí)寫字樓搬到乙級(jí)寫字樓、從核心商圈搬到非核心商圈等現(xiàn)象都是引起租金下行的主要原因。
上海虹橋萬(wàn)科中心的招租負(fù)責(zé)人也表示，“由于盈利下滑，不少企業(yè)離開(kāi)租金較高的區(qū)域，轉(zhuǎn)而搬去樓齡較大但租金價(jià)格低廉的區(qū)域?！?br />
戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)支柱行業(yè)，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。
“辦公室被收回，我們從福田區(qū)的卓越世紀(jì)中心搬到了羅湖區(qū)的一個(gè)公寓樓?！币粋€(gè)在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負(fù)責(zé)人坦言，出于壓縮成本等種種因素，公司辦公地點(diǎn)已經(jīng)從之前的高檔寫字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現(xiàn)在的幾個(gè)辦公室。
除了因?yàn)槠髽I(yè)失利減少租賃外，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商不斷擴(kuò)張，企業(yè)越來(lái)越多地采用靈活辦公方式，科技類、新媒體公司需求尤其強(qiáng)勁。
在北京創(chuàng)業(yè)兩年的楊光表示，由于處于創(chuàng)業(yè)初期，公司并未形成一定規(guī)模，就沒(méi)有在寫字樓正式租賃辦公用地，而是在共享辦公場(chǎng)所租了幾個(gè)工位?！靶枰_(kāi)會(huì)的時(shí)候，約個(gè)會(huì)議室就行。”
寫字樓空置率高有一部分是因?yàn)槠髽I(yè)壓縮辦公成本推升空置率?，F(xiàn)在寫字樓租賃的模式開(kāi)始變多，一些企業(yè)初期會(huì)選擇共享辦公室的租賃模式。在越來(lái)越多個(gè)性化的企業(yè)出現(xiàn)的趨勢(shì)下，寫字樓空置率大幅上升。
因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不確定性的因素，寫字樓租戶承租能力有所下降。也是這個(gè)原因，導(dǎo)致一些企業(yè)會(huì)選擇控制辦公成本，靈活辦公來(lái)減少支出，這個(gè)也影響到了寫字樓租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致了寫字樓空置率升高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商辦市場(chǎng)通常以15%為線劃分買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)。目前，北上深三市的甲級(jí)辦公樓空置率均超過(guò)此線。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)租金出現(xiàn)持續(xù)松動(dòng)現(xiàn)象。第三季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。
中國(guó)國(guó)貿(mào)半年報(bào)也顯示，受經(jīng)濟(jì)不確定性等因素的影響，寫字樓租賃市場(chǎng)整體需求略顯疲軟、租戶承租能力有所下降。在寫字樓市場(chǎng)需求略顯低迷，以及新增供應(yīng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重影響下，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出空置率上升、租金增速放緩的特征。目前，CBD核心商務(wù)區(qū)寫字樓的供應(yīng)仍存在不確定性，如果開(kāi)始持續(xù)放量，預(yù)計(jì)將對(duì)寫字樓市場(chǎng)的供求產(chǎn)生較大影響，進(jìn)一步推升寫字樓空置率，租金亦將承壓下行。
58同城、安居客《2019全國(guó)寫字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低，北京租金增幅達(dá)133%，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。
對(duì)于未來(lái)寫字樓租賃，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東預(yù)測(cè)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未出現(xiàn)回暖的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)中國(guó)大部分城市寫字樓市場(chǎng)仍可能繼續(xù)面臨下行壓力。
查閱中國(guó)國(guó)貿(mào)相關(guān)業(yè)績(jī)報(bào)告可知，寫字樓是國(guó)貿(mào)的第一大業(yè)務(wù)收入來(lái)源，2016年寫字樓收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例高達(dá)51.46%，隨后雖有所下滑，但也均維持在50%左右。但中國(guó)國(guó)貿(mào)2019年半年報(bào)顯示，2019年上半年寫字樓收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅45.21%，較2018年同期的50.18%，下滑近5個(gè)百分點(diǎn)。
魏東說(shuō)，從追蹤的數(shù)據(jù)來(lái)看，這次租金出現(xiàn)下滑趨勢(shì)大約是從2018年四季度開(kāi)始的。除了受經(jīng)濟(jì)減速壓力影響外，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導(dǎo)致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩、經(jīng)濟(jì)的壓力致使部分企業(yè)租戶出現(xiàn)退租和縮減面積、從甲級(jí)寫字樓搬到乙級(jí)寫字樓、從核心商圈搬到非核心商圈等現(xiàn)象都是引起租金下行的主要原因。
上海虹橋萬(wàn)科中心的招租負(fù)責(zé)人也表示，“由于盈利下滑，不少企業(yè)離開(kāi)租金較高的區(qū)域，轉(zhuǎn)而搬去樓齡較大但租金價(jià)格低廉的區(qū)域?！?br />
戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)支柱行業(yè)，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。
“辦公室被收回，我們從福田區(qū)的卓越世紀(jì)中心搬到了羅湖區(qū)的一個(gè)公寓樓?！币粋€(gè)在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負(fù)責(zé)人坦言，出于壓縮成本等種種因素，公司辦公地點(diǎn)已經(jīng)從之前的高檔寫字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現(xiàn)在的幾個(gè)辦公室。
除了因?yàn)槠髽I(yè)失利減少租賃外，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商不斷擴(kuò)張，企業(yè)越來(lái)越多地采用靈活辦公方式，科技類、新媒體公司需求尤其強(qiáng)勁。
在北京創(chuàng)業(yè)兩年的楊光表示，由于處于創(chuàng)業(yè)初期，公司并未形成一定規(guī)模，就沒(méi)有在寫字樓正式租賃辦公用地，而是在共享辦公場(chǎng)所租了幾個(gè)工位?！靶枰_(kāi)會(huì)的時(shí)候，約個(gè)會(huì)議室就行。”
寫字樓空置率高有一部分是因?yàn)槠髽I(yè)壓縮辦公成本推升空置率?，F(xiàn)在寫字樓租賃的模式開(kāi)始變多，一些企業(yè)初期會(huì)選擇共享辦公室的租賃模式。在越來(lái)越多個(gè)性化的企業(yè)出現(xiàn)的趨勢(shì)下，寫字樓空置率大幅上升。
