“取消樓市限價”，打破樓市潛規(guī)則？
廣州外圍區(qū)域“取消限價”，一石激起千層浪。
10月19日晚，廣州市住建委回應(yīng)稱：
近期住建部門“對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。”同時，對新建商品住房會繼續(xù)嚴格開展價格指導(dǎo)，堅決執(zhí)行調(diào)控不動搖。
這段回應(yīng)充滿中國式的話語藝術(shù)，但對公文話語有所了解的人都明白，這在某種程度上是對調(diào)整限價的確認。
廣州放寬限價，恰恰是在新房打折、二手房降價、土地流拍乃至購房者維權(quán)涌現(xiàn)的時間關(guān)口，難免令人浮想聯(lián)翩。
調(diào)整限價，是否意味著限價取消，甚至樓市調(diào)控的巨大轉(zhuǎn)向？廣州為何在這個關(guān)口突然調(diào)整限價，對于樓市究竟會帶來怎樣的影響？
1
取消限價是誤讀
先說第一個結(jié)論，取消限價是一廂情愿的誤讀。
事實上，廣州外圍區(qū)域不是取消限價，而是放寬限價門檻。這不是文字游戲，兩者不能簡單混為一談。
放寬限價門檻，意思是開發(fā)商可以按照市場真實價格進行備案，從而使網(wǎng)簽價與市場價接軌，從此解決亂象叢生的“雙合同”問題。
過去廣州限價執(zhí)行相對較嚴，從而導(dǎo)致網(wǎng)簽價與市場價之間存在巨大懸殊。廣州新房市場網(wǎng)簽均價僅有2萬多元，而隨行就市的二手房均價已經(jīng)超過3.5萬元，兩者之間存在40%左右的價差。
原本350萬的房子，首付只需要100萬左右；但在2萬的限價之下，購房者需要付出60萬（200萬*30%）的首付加上150萬的裝修費，首付一次性抬高到200萬，購房負擔(dān)嚴重增加。
所以，如果網(wǎng)簽價與市場價接軌，那么雙合同問題就不復(fù)存在，剛需首付也能回歸正常。
然而，這并不意味房價就能隨行就市，開發(fā)商就有了漲跌的決定權(quán)。事實上，開發(fā)商以什么價格對外銷售，仍需要進行備案，且價格不得隨意上浮或下調(diào)。
限價這只有形之手仍然高舉，既要控制房價上漲，也要防范房價大跌，這正是廣州說“堅決執(zhí)行調(diào)控不動搖”的底氣所在。
2
刺激樓市？
就在上周末，廣州多個樓盤爆發(fā)業(yè)主維權(quán)，“退房潮”從二三線城市向一線城市蔓延。
恰恰在這個時間關(guān)口，廣州放松限價，難免給人以調(diào)控放松刺激樓市的想法。
的確，放寬限價，有穩(wěn)樓市的考量，但作用十分有限。
一方面，放寬限價，降低首付門檻，雙合同變成單合同，剛需購房負擔(dān)得到一定程度減輕。
同時，整個樓盤的網(wǎng)簽速度得以加快，這對開發(fā)商資金回流也會形成相應(yīng)支撐。
另一方面，放寬限價，所能改變的只是統(tǒng)計上的房價，讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)回歸真實。
它并不足以改變實際成交價，也不足以改變供求關(guān)系，更不足以扭轉(zhuǎn)整個市場的預(yù)期。
按照地產(chǎn)專家張大偉的說法，此舉意在“取消“掩耳盜鈴式”的備案價格，讓真實價格由表外回歸表內(nèi)”。
3
防范維權(quán)潮
放寬限價，遏制雙合同，更大的目的在于防范維權(quán)潮。
雙合同從來都是把雙刃劍。
在樓市上行期，它是各方默認的潛規(guī)則。
一套350萬的房子，200萬是網(wǎng)簽價，150萬是裝修合同，這樣的配置顯然不符合常情，但不會有人對此提出異議。所有人都明白，所謂“裝修合同”，只是掩蓋限價價差的門面。
一旦進入樓市下行期，雙合同就會成為維權(quán)的靶子。
即便業(yè)主因降價而維權(quán)，但由于降價維權(quán)并不占據(jù)任何法律優(yōu)勢和道德優(yōu)勢，業(yè)主對外宣示的理由大概率會是“裝修問題”，而雙合同正是再順手不過的借口：有哪個樓盤能做到150萬的裝修質(zhì)量？
顯然，雙合同正在淪為樓市維權(quán)潮的催化劑。
所以，放寬限價，遏制雙合同，也是為可能出現(xiàn)的維權(quán)潮打補丁。
4
房價維穩(wěn)
房價維穩(wěn)，這是這一輪樓市調(diào)控的底線所在。
一方面，“堅決遏制房價上漲”。
房價進一步上漲的風(fēng)險，遠遠大過其所能帶來的經(jīng)濟刺激效用。在貿(mào)易爭端、美聯(lián)儲加息縮表、六個錢包被耗盡的當(dāng)下，遏制房價上漲，意在防范樓市泡沫放大的風(fēng)險。
另一方面，又要防范房價大跌。
房地產(chǎn)牽一發(fā)而動全身，房價大跌，影響的不只是有房一族和開發(fā)商，由于土地和房產(chǎn)作為抵押品的存在，也會將銀行拖下水，進而影響到整個經(jīng)濟體。所以，指望房價大跌甚至崩盤，可能都只是一廂情愿。
所以，最終的結(jié)果就是八個字：
樓市冰封，房價維穩(wěn)。
理解這八個字，就會明白所有政策的邏輯所在。
