深圳：住宅、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)用房“二房東”
時(shí)間：2020/10/29
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深圳：住宅、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)用房“二房東”
提到二房東，不少人都會(huì)想到周星馳電影中穿著睡衣的包租婆，無(wú)論是在北京、上海還是深圳二房東都有不少。不過(guò)在大家印象中，二房東似乎只和住宅有關(guān)，但實(shí)際上，寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)存在二房東現(xiàn)象。
“二房東”現(xiàn)象同樣出現(xiàn)在寫(xiě)字樓和工業(yè)廠(chǎng)房。在福田、南山、羅湖寫(xiě)字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)確實(shí)有一些專(zhuān)門(mén)的商務(wù)辦公服務(wù)公司或個(gè)人提前租下幾層寫(xiě)字樓，然后再分割成小單位轉(zhuǎn)租出去賺取租金差價(jià)，甚至利用承租下來(lái)的寫(xiě)字樓去銀行套出貸款。而在產(chǎn)業(yè)用房上，這種現(xiàn)象也非常普遍。
高力國(guó)際華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事陳劍鋒表示，業(yè)內(nèi)“偷面積”現(xiàn)象比較普遍，即通過(guò)變相增多租約中的租用面積、擴(kuò)大公攤面積以及減少實(shí)用面積，來(lái)隱性增加二房東的租金收入。
對(duì)于產(chǎn)業(yè)用房的“二房東”現(xiàn)象，深圳市政協(xié)委員葉亞麗指出了三方面原因：
一是租賃市場(chǎng)交易雙方信息不對(duì)稱(chēng)，企業(yè)很難獲知廠(chǎng)房的房源信息和真實(shí)的租賃價(jià)格，為“二房東”創(chuàng)造了轉(zhuǎn)租、分租、漲價(jià)的條件；
二是承租人資質(zhì)認(rèn)定缺乏標(biāo)準(zhǔn)，缺失相入機(jī)制和審核標(biāo)準(zhǔn)，“二房東”準(zhǔn)入門(mén)檻低，僅憑高價(jià)就可入場(chǎng)；
三是因?yàn)楣I(yè)園區(qū)租賃運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致“二房東”在轉(zhuǎn)租、分租的過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)諸如縮短租賃年限，虛報(bào)租賃面積、收取高額水電費(fèi)和亂增收費(fèi)用等手段變相提高租金。
探因：政策誘發(fā)、監(jiān)管缺位、供需失衡
“二房東現(xiàn)象是租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的非常普遍的現(xiàn)象?！敝袊?guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，雖然當(dāng)前許多人把“二房東”妖魔化，但實(shí)際上這是一個(gè)客觀(guān)的、正常的現(xiàn)象，是租賃市場(chǎng)體量達(dá)到一定規(guī)模后的產(chǎn)物。
深圳的租賃需求究竟有多大？事實(shí)上，由于深圳人口以年輕人為主，無(wú)論從租賃型住房的占比，還是租賃需求人群的占比，其比例之大都位居全國(guó)前列。有數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達(dá)78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場(chǎng)規(guī)模在1000億元以上。
《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》曾指出：“十三五”期間，預(yù)計(jì)全市住房總需求約180萬(wàn)套，其中，購(gòu)房需求約70.8萬(wàn)套，租賃住房需求約109.2萬(wàn)套。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場(chǎng)供應(yīng)重要的主體之一。這與深圳年輕人的租房意愿基本吻合，樂(lè)有家研究報(bào)告指出，2018年在深租房的人群中，有90%的人選擇租賃普通住宅，租賃公寓的人群占比僅為9%。
求解：穩(wěn)租金政策相繼出臺(tái)業(yè)界盼盡快奏效
深圳租金一路上漲的問(wèn)題不僅使租客們?cè)孤曒d道，也被深圳市人大代表、政協(xié)委員看在眼里。在研究和調(diào)查深圳工業(yè)工地情況后，深圳市政協(xié)委員葉亞麗發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去十年間，深圳工業(yè)用地的土地出讓宗數(shù)和面積都在呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，出租面積也在持續(xù)下降。與此同時(shí)，廠(chǎng)房租金卻在快速上漲，部分地區(qū)年漲幅都在25%-30%。產(chǎn)業(yè)用地和用房的供需矛盾非常突出，已經(jīng)明顯擠壓了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。
對(duì)此，深圳也在破解產(chǎn)業(yè)用房上“重拳出擊”。2019年9月18日，深圳市政府印發(fā)《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施（試行）》。其中規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租；約定可以轉(zhuǎn)租、分租的，應(yīng)按規(guī)定或約定出租，受轉(zhuǎn)租人不得再次轉(zhuǎn)租；《措施》還提出了產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，通過(guò)主管部門(mén)編制并發(fā)布產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格，對(duì)于租金高出近期年度發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格15%的，將可能被約談和信用懲戒。
提到二房東，不少人都會(huì)想到周星馳電影中穿著睡衣的包租婆，無(wú)論是在北京、上海還是深圳二房東都有不少。不過(guò)在大家印象中，二房東似乎只和住宅有關(guān)，但實(shí)際上，寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)存在二房東現(xiàn)象。
“二房東”現(xiàn)象同樣出現(xiàn)在寫(xiě)字樓和工業(yè)廠(chǎng)房。在福田、南山、羅湖寫(xiě)字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)確實(shí)有一些專(zhuān)門(mén)的商務(wù)辦公服務(wù)公司或個(gè)人提前租下幾層寫(xiě)字樓，然后再分割成小單位轉(zhuǎn)租出去賺取租金差價(jià)，甚至利用承租下來(lái)的寫(xiě)字樓去銀行套出貸款。而在產(chǎn)業(yè)用房上，這種現(xiàn)象也非常普遍。
高力國(guó)際華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事陳劍鋒表示，業(yè)內(nèi)“偷面積”現(xiàn)象比較普遍，即通過(guò)變相增多租約中的租用面積、擴(kuò)大公攤面積以及減少實(shí)用面積，來(lái)隱性增加二房東的租金收入。
對(duì)于產(chǎn)業(yè)用房的“二房東”現(xiàn)象，深圳市政協(xié)委員葉亞麗指出了三方面原因：
一是租賃市場(chǎng)交易雙方信息不對(duì)稱(chēng)，企業(yè)很難獲知廠(chǎng)房的房源信息和真實(shí)的租賃價(jià)格，為“二房東”創(chuàng)造了轉(zhuǎn)租、分租、漲價(jià)的條件；
二是承租人資質(zhì)認(rèn)定缺乏標(biāo)準(zhǔn)，缺失相入機(jī)制和審核標(biāo)準(zhǔn)，“二房東”準(zhǔn)入門(mén)檻低，僅憑高價(jià)就可入場(chǎng)；
三是因?yàn)楣I(yè)園區(qū)租賃運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致“二房東”在轉(zhuǎn)租、分租的過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)諸如縮短租賃年限，虛報(bào)租賃面積、收取高額水電費(fèi)和亂增收費(fèi)用等手段變相提高租金。
探因：政策誘發(fā)、監(jiān)管缺位、供需失衡
“二房東現(xiàn)象是租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的非常普遍的現(xiàn)象?！敝袊?guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，雖然當(dāng)前許多人把“二房東”妖魔化，但實(shí)際上這是一個(gè)客觀(guān)的、正常的現(xiàn)象，是租賃市場(chǎng)體量達(dá)到一定規(guī)模后的產(chǎn)物。
深圳的租賃需求究竟有多大？事實(shí)上，由于深圳人口以年輕人為主，無(wú)論從租賃型住房的占比，還是租賃需求人群的占比，其比例之大都位居全國(guó)前列。有數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達(dá)78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場(chǎng)規(guī)模在1000億元以上。
《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》曾指出：“十三五”期間，預(yù)計(jì)全市住房總需求約180萬(wàn)套，其中，購(gòu)房需求約70.8萬(wàn)套，租賃住房需求約109.2萬(wàn)套。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場(chǎng)供應(yīng)重要的主體之一。這與深圳年輕人的租房意愿基本吻合，樂(lè)有家研究報(bào)告指出，2018年在深租房的人群中，有90%的人選擇租賃普通住宅，租賃公寓的人群占比僅為9%。
求解：穩(wěn)租金政策相繼出臺(tái)業(yè)界盼盡快奏效
深圳租金一路上漲的問(wèn)題不僅使租客們?cè)孤曒d道，也被深圳市人大代表、政協(xié)委員看在眼里。在研究和調(diào)查深圳工業(yè)工地情況后，深圳市政協(xié)委員葉亞麗發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去十年間，深圳工業(yè)用地的土地出讓宗數(shù)和面積都在呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，出租面積也在持續(xù)下降。與此同時(shí)，廠(chǎng)房租金卻在快速上漲，部分地區(qū)年漲幅都在25%-30%。產(chǎn)業(yè)用地和用房的供需矛盾非常突出，已經(jīng)明顯擠壓了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。
對(duì)此，深圳也在破解產(chǎn)業(yè)用房上“重拳出擊”。2019年9月18日，深圳市政府印發(fā)《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施（試行）》。其中規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租；約定可以轉(zhuǎn)租、分租的，應(yīng)按規(guī)定或約定出租，受轉(zhuǎn)租人不得再次轉(zhuǎn)租；《措施》還提出了產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，通過(guò)主管部門(mén)編制并發(fā)布產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格，對(duì)于租金高出近期年度發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格15%的，將可能被約談和信用懲戒。
